庫存大，租金下跌，空置率高，海口三亞商辦項目面臨“大考” | 焦點

海南房地產市場。陳標志/攝

海口、三亞兩城商辦物業市場去化壓力較大，租金價格呈現低迷，空置率水平仍在結構性高位徘徊。

中房報記者 陳標志 海南報道

“2024年，海口市預計有20個寫字樓新項目交付，總存量預計同比擴張37%，面積超過279萬平方米；三亞預計有8個寫字樓新項目入市，總存量預計同比擴張61%，面積約64萬平方米。”

近日，第一太平戴維斯在三亞發布《海口和三亞商用物業市場2023年回顧與2024年展望報告》。該報告從寫字樓、零售商業等方面深入剖析了2023年海口和三亞商用物業市場動態，并展望了未來市場發展趨勢。

第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇表示，去年，在海南自貿港建設成型起勢的帶動下，海口、三亞宏觀經濟運行回升向好，兩城經濟增速均超9%，這在一定程度上為本地商用物業市場注入積極增長動能。

但他同時認為，隨著兩城寫字樓市場租賃競爭均有加劇，項目去化進程放緩，空置水平仍在結構性高位徘徊；存量零售商業項目亦普遍面臨嚴峻的同質化競爭壓力。

海口：商辦項目面臨庫存壓力

上述報告稱，海口寫字樓存量兩年翻倍，使得該市去化壓力增大，寫字樓資產表現全年 承壓 。

中房報資料圖 陳標志/攝

據介紹，去年，海口寫字樓市場有 15個新項目交付入市，共帶來67.3萬平方米新增供應。 截至去年年末，海口寫字樓物業市場總存量同比擴容41.7%，至204萬平方米。

近兩年，隨著合計逾100萬平方米的大體量供應入市，市場寫字樓總存量擴張近一倍。

去年內，新項目實現一定預租去化，并推動年度凈吸納量升至16.4萬平方米的5年高峰。但整體而言，新增需求遠未及供應規模，加之部分存量物業亦有退租現象出現，市場去化壓力隨之增大。

截至2023年年末，海口寫字樓平均空置率同比結構性上升11.8個百分點，至52.4%。

報告顯示，去年，市場新設需求較為有限，搬遷為主要租賃成交類型。基于所達成的交易分析，信息技術及專業服務行業需求表現相對活躍，以交易數量與面積計，上述兩行業需求表現均居前兩位。

去年，供應的集中放量在相當程度上加劇了租賃市場競爭，業主的租金預期受到顯著沖擊，并普遍選擇降租。因此，海口寫字樓租金指數同比下降4.3%，年末錄得的平均租金價格為102.6元/平方米·月。

報告預測，2024年，海口寫字樓市場將繼續迎來較大規模的集中入市供應。全年，預計有20個新項目交付，合計帶來75.6萬平方米供應面積。屆時，全海口寫字樓總存量預計同比擴張37%，至279.6萬平方米 。

未來3年，因應自貿港建設而落地的首批重點項目將陸續完工交付，將為本地市場注入更多優質供應，并帶動整體樓宇品質實現顯著提升。對于租戶方而言，這將為其提供更多元化的辦公空間選擇；但于業主方而言，大規模供應的集中放量無疑將加劇市場競爭。因此，中短期內，市場平均空置水平料維持在結構性高位。

對于零售市場而言，消費市場復蘇帶動租賃活動增長，但項目同質化競爭嚴重仍致資產表現承壓。

2023年，零售市場共3個購物中心開業，合計帶來18.8萬平方米供應面積。截至年末，海口總存量面積同比擴容4.7%，至約195.1萬平方米。

去年，得益于消費需求的回升，零售商租賃活動有所恢復。盡管如此，多數項目仍普遍面臨嚴峻的同質化競爭壓力，項目運營及入駐表現亟待提升。受此影響，全市平均空置率仍同比微升0.7個百分點，至23%。

去年，海口部分零售商業項目出現降租應對市場競爭，全市租金指數同比下降7.7%。至年末，全市錄得平均租金為282.6元/平方米·月。

據報告預測，2024年，海口預計有5個零售項目入市，共計帶來47.8萬平方米供應面積。截至年底，海口零售商業總存量預計同比擴張24.5%，達243萬平方米。

三亞：寫字樓空置率超69%

2023年，三亞寫字樓市場共有2個新項目入市，合計10.5萬平方米供應面積。截至年末，全市甲級寫字樓總存量同比擴張36.3%，至39.6萬平方米。

中房報資料圖 陳標志/攝

去年，三亞新項目陸續引入 數個優質企業進駐并實現小規模去化，推動全市年度凈吸納量轉正回升至5.2萬平方米，系近5年年均水平的2.5倍。

報告分析認為，盡管如此，但三亞寫字樓市場因相對較大體量供應的集中入市，新項目的去化進程略受沖擊。因此，至去年年末，三亞寫字樓平均空置率仍停留在69.3%的結構性高位。

去年，綜合三亞寫字樓租賃成交的數量及面積計算，金融、專業服務、消費者服務等行業的需求表現相對活躍。

上述報告錄得數據顯示，三亞去年寫字樓租賃市場租金指數同比下降0.5%，平均租金為109.2元/平方米·月。

據預測，2024年，三亞預計有8個新項目入市，合計帶來24.1萬平方米新增供應。屆時，市場寫字樓總存量預計同比擴張61%，至63.7萬平方米。

報告分析，短期內，三亞市場將繼續迎來較大規模供應交付入市，且新項目相對集中于迎賓路片區，該片區寫字樓市場租賃競爭預計更趨激烈，項目去化進程將會放緩。

在三亞零售商業方面，2023年，三亞共有4個零售商業新項目開業，帶來35.1萬平方米新增供應。其中，有3個購物中心及一個免稅商業項目，供應面積占比分別為77.8%及22.2%。

去年，逾半數免稅租賃需源自配飾及化妝品業態。其中，美妝品牌表現尤為活躍。傳統完稅商業方面，餐飲及時尚業態租賃需求最為活躍，年內逾半數成交均源自上述兩業態。

據報告分析，2024年，三亞預計有4個新項目開業，合計帶來18.5萬平方米新增供應。未來，預計有更多知名開發商及零售運營商進駐并布局三亞市場。

鑒于海口、三亞兩城商辦物業市場的去化壓力較大，項目去化進程放緩，空置率水平仍在結構性高位徘徊，以及租金價格呈現低迷狀態，謝靖宇建議， 從中短期看，兩城商用物業市場業主在充分運用自貿港建設利好政策的基礎上，順應市場新格局，提升資產管理水平，合理調整租金預期，積極優化租賃及招商策略至關重要。

編輯：溫紅妹未經授權不得轉載

來源：中國房地產報-中國房地產網

原標題：存量增大，租金低位，空置率較高，海口三亞商辦項目面臨考驗