重點城市寫字樓空置率已超20%？未來寫字樓市場如何破局……

據CAIC數據顯示，截至2023年四季度，上海、深圳甲級寫字樓空置率爬升至20%以上；二線城市中，杭州、武漢租賃復蘇緩慢，空置率持續走高，武漢甲級寫字樓空置率已達到33%……

空置率上升、租金下行成為辦公市場關鍵詞，未來寫字樓市場又該何去何從？

01 空置率上升、租金下行

近日，根據CAIC數據顯示，2023年辦公成交面積2280萬平方米，同比下降11.5%，成交金額3088億元，同比下降15.1%。截至2023年11月，辦公物業成交面積同比下降11.71%，相比22年同期的14.88%有所回升，但仍處于0點以下。

受多重因素影響，一線城市甲級寫字樓市場空置率持續高企。截至2023年四季度，上海、深圳甲級寫字樓空置率爬升至20%以上；二線城市中，杭州、武漢租賃復蘇緩慢，空置率持續走高，武漢甲級寫字樓空置率已達到33%。

從租金來看，2023年上海、北京、深圳、廣州、武漢甲級寫字樓租金均出現不同程度下降，一線城市中北京甲級寫字樓降幅最大，達到了7.6%。上海租金也出現下降。二線城市中，重慶、武漢甲級寫字樓租金降幅分別達到了8.1%和2%。

02 廣州寫字樓空置率初步出現企穩信號

據戴德梁行發布2023年廣州商辦市場回顧與展望報告顯示，廣州甲級寫字樓市場正在溫和復蘇中，盡管新增供應持續放量，但全年凈吸納量仍實現了由負轉正，錄得9.1萬平方米。租金持續回調，空置率初步出現企穩信號。

2023年全年，廣州甲級寫字樓市場迎來46.1萬平方米新增供應，創下過去七年新高。全市甲級寫字樓存量推升至649.5萬平方米。年內來看，可租賃面積的持續增加推動了區域競爭，多數業主采取以價換量的策略帶動全市租金繼續向下波動。截至四季度，全市平均租金錄得每月每平方米149.7元，環比和同比均有下降。全市空置率錄得18.7%，與上季度基本持平。

在新增供應的刺激下，全市全年吸納量攀至61.7萬平方米，供需兩端均錄得至歷史新高。全市首層平均租金受到結構性影響而回調至每月每平方米710.3元。

在大宗交易市場，2023年總成交額錄得204億，略高于過去五年平均水平，自用型企業積極出手購置辦公物業的同時，商業物業成新的市場關注點。

03 數字化引領未來？

通常而言，寫字樓的空置率在10%-20%是較為合理的范圍，高于20%已是跨過警戒線，而超過30%則意味著城市寫字樓大幅過剩。目前，我國部分重點城市寫字樓空置率已超20%……

寫字樓空置率走高、租金下行的壓力增大，與新舊產業的更替有不小的關系，但這也同時也倒逼寫字樓進行更新變革，對于寫字樓而言，這是機遇，亦是挑戰。

近年來，數字化轉型被頻繁提及，元宇宙、AI、5G等熱詞不斷出現，數字化從概念逐漸深入到了各個領域。

隨著數字化轉型不斷深入，對于高端寫字樓的需求量也在增長。目前市場上很多傳統的商務寫字樓，存在硬件設施老舊、管理效率低下、人工成本大、服務水平落后等問題，并且缺乏數據互通的平臺和智慧化管理體系，不能滿足目前的市場需求，因此市場競爭力嚴重不足。

未來，寫字樓數字化轉型將成為發展趨勢，樓宇自動化、人臉識別閘機智能抬桿系統、消防、安保自動化、辦公智能化等更多科技與創新元素將融入寫字樓，推進建設更加精細化、品質化、規模化的產業集群。寫字樓需要不斷創新和適應市場變化，才能在競爭激烈的市場中脫穎而出，領跑未來。

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