為什么新房銷售起不來？

金九未到，銀十迷茫。

可能連很多業(yè)內(nèi)人也想不明白，為什么政策一直在出，新房銷售就是起不來呢？想不明白的同時(shí)，只能無奈地感嘆一句：地產(chǎn)行業(yè)真的是昨日黃花了。

圍城里的業(yè)內(nèi)人沒信心，圍城外的潛在購(gòu)房者也缺乏信心。

特別是兩家宇宙房企，一家老板身陷囹圄、一家也撐不住尋求債務(wù)展期后，人們對(duì)樓市的擔(dān)憂進(jìn)一步加劇了。

01地產(chǎn)銳觀察

金九低迷

9月，全國(guó)樓市新房成交看，環(huán)比有筑底回升走勢(shì)，但同比仍維持較大降幅。

房企角度，環(huán)比看，據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，9月份，逾六成百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中有29家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。

但是從同比看，百?gòu)?qiáng)房企銷售整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局，9月銷售同比降低29.2%，降幅仍保持高位。其中，單月業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量超七成，累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)近六成。

城市維度，環(huán)比看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，9月全國(guó)30重點(diǎn)城新房成交面積為1205萬平米，環(huán)比微增3%。二、三線城市持平；二手房環(huán)比增7%，好于新房。

但同比看，9月，一線城市新房成交面積仍同比下降23%，前9月累計(jì)同比微增2%，增幅較上月持續(xù)收窄；二、三線城市新房成交面積同比仍降21%，前三季度累計(jì)同比漲幅收窄至3%；三四線城市前三季度累計(jì)同比依然為負(fù)值。

而從國(guó)慶中秋假期看，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，35個(gè)代表城市日均成交面積較去年國(guó)慶假期及2019年假期下降兩成左右。且除核心城市或成熟區(qū)域樓市熱度較高外，整體成交量表現(xiàn)一般。

02地產(chǎn)銳觀察

銀十未知

10月樓市開局慘淡，能否實(shí)現(xiàn)“銀十”？

業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，盡管9月開局政策給力，全面認(rèn)房不認(rèn)貸、降低房貸利率、二線城市取消限購(gòu)等，使得潛在購(gòu)房者短暫情緒興奮，但很快歸于平靜，回歸觀望。

中指院認(rèn)為，對(duì)樓市的修復(fù)要保持合理預(yù)期。如果短期政策優(yōu)化到位，同時(shí)城中村改造系列措施快速落地，預(yù)計(jì)2024上半年樓市會(huì)完成筑底。

短期政策優(yōu)化空間，比如，參照廣州近郊取消限購(gòu)，北上深也因區(qū)施策，取消郊區(qū)限購(gòu)、降低社保年限要求、增加特定人群購(gòu)房套數(shù)、優(yōu)化離婚購(gòu)房限制等。

多家券商機(jī)構(gòu)也預(yù)測(cè)，如果后續(xù)政策進(jìn)一步放松，四季度樓市銷售同比或出現(xiàn)明顯提振。

03地產(chǎn)銳觀察

信心缺乏

有專業(yè)人士同時(shí)指出，雖然政策給力，但是民企依然在出險(xiǎn)，使得購(gòu)房者對(duì)樓市擔(dān)憂有增無減，也是影響新房成交復(fù)蘇的重要因素。

“買新房盡量不碰民企”，已成為買房人的共識(shí)，這也使得尚未出現(xiàn)的民營(yíng)房企日子很艱難。有同行透露，某優(yōu)質(zhì)民企一項(xiàng)目甚至想把幾萬元的營(yíng)銷推廣費(fèi)用房子來頂賬，令人心懸。

紅姐注意到，半夏投資創(chuàng)始人李蓓在半夏投資公眾號(hào)上新發(fā)了一篇文，不知何故又刪除了。但是百度還可以搜索到。

她在這篇文中提到，雖然政策刺激了地產(chǎn)成交，但新房和二手房高度分化，新房持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，這背后就是對(duì)期房沒信心，怕爛尾。

“新房起不來，存量地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)情況進(jìn)一步惡化，爆雷爛尾的風(fēng)險(xiǎn)就變得更大。”

李蓓認(rèn)為，當(dāng)前靠開發(fā)商自己保交樓是不足夠的，建議地方政府買斷爛尾樓助力保交樓。這樣，既能解決保交樓問題，又能解決保障房問題，解決局部過剩，托底房?jī)r(jià)，才會(huì)扭轉(zhuǎn)居民信心。

有學(xué)習(xí)易經(jīng)的同行說，她最近給很多同行測(cè)了八字，說地產(chǎn)行業(yè)要等到2030年才會(huì)有明顯起色，之前大部分人都會(huì)過得很差。

不知道房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)才會(huì)明顯筑底向上，大家都在說取決后面政策的力度。

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