為什么房?jī)r(jià)不能下降？也許這就是比較合理的答案！

自從2023年以來(lái)，政策利好消息持續(xù)刺激房地產(chǎn)行業(yè)。

先是央行支持、鼓勵(lì)存量房貸利率下調(diào)；

接著就是廣州、深圳、上海和北京這四個(gè)一線城市分別宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”；

最近有一個(gè)史詩(shī)級(jí)別的利好消息出臺(tái)，那就是中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。該通知明確規(guī)定：不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

正因?yàn)槿绱耍恍┙?jīng)濟(jì)學(xué)家最近又表現(xiàn)出樂(lè)觀預(yù)期。比如澤平宏觀創(chuàng)始人、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平先生就樂(lè)觀預(yù)言：房地產(chǎn)政策正迎來(lái)歷史性拐點(diǎn)，金九銀十或?qū)⒂瓉?lái)結(jié)構(gòu)性行情。

筆者也相信，在政策利好消息持續(xù)出臺(tái)之下，人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心將會(huì)得到逐步恢復(fù)。

但是一些細(xì)心的小伙伴還是發(fā)現(xiàn)，即使不斷降低了購(gòu)房門(mén)檻、松綁了限購(gòu)、限貸、限售等政策，但就是不見(jiàn)降房?jī)r(jià)。

那么，為什么房?jī)r(jià)不能下降呢？

筆者個(gè)人認(rèn)為，主要有以下幾個(gè)原因：

1、降房?jī)r(jià)不利于“保交樓”。

筆者在房地產(chǎn)行業(yè)，一直從事著房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)。

在2016年之前，房地產(chǎn)行業(yè)還可以享受土地紅利。但是2016年后，隨著土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，土地紅利幾乎消失殆盡。

尤其是在2018年后，房企拿地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)，能有10%就非常不錯(cuò)了。

也就是說(shuō)，如果房?jī)r(jià)降價(jià)10%，項(xiàng)目的利潤(rùn)就為“0”；如果房?jī)r(jià)降價(jià)超過(guò)10%，項(xiàng)目的利潤(rùn)就直接變?yōu)樨?fù)數(shù)，也就是說(shuō)項(xiàng)目虧損了。

在項(xiàng)目利潤(rùn)為正的情況下，房企“保交樓”的動(dòng)力還是有的，但是一旦項(xiàng)目虧損，房企“保交樓”的動(dòng)力就直接為“0”。

誰(shuí)愿意去繼續(xù)投入時(shí)間、精力和資金到一個(gè)虧損項(xiàng)目呢？

而“保交樓”就是“保民生”、“保穩(wěn)定”，因此，在政策層面才設(shè)置各種限跌令，禁止房?jī)r(jià)惡性下跌。

2、降房?jī)r(jià)有可能會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。

筆者在之前一直強(qiáng)調(diào)，購(gòu)房首付比例20%是底線。突破這個(gè)底線就有可能導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)?，如果突破?gòu)房首付20%的比例，那么這個(gè)購(gòu)房者的資信是無(wú)法得到保障的，更為重要的是，這也加重了購(gòu)房者按揭貸款月供的壓力。

資信不良，加上按揭月供壓力大，在遇到收入下滑或者銳減，最容易斷供，從而形成天量的銀行不良債務(wù)。

其實(shí)，降房?jī)r(jià)和降低購(gòu)房首付比例一樣，都有可能導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。

大家知道，降房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)就是降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。當(dāng)房?jī)r(jià)降低10%，甚至更多導(dǎo)致項(xiàng)目虧損的時(shí)候，最容易引起金融風(fēng)險(xiǎn)。

為什么？

雖然金融機(jī)構(gòu)融資有擔(dān)保，但是在我國(guó)現(xiàn)行法律框架下，工程款是優(yōu)先于金融機(jī)構(gòu)資金償還的。

而項(xiàng)目工程無(wú)一例外都是包干，即包人工、包材料、包機(jī)械設(shè)備租賃費(fèi)用等等。

也就是說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目的人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械設(shè)備租賃費(fèi)用等等，都是優(yōu)先于金融機(jī)構(gòu)融資償還的。

而人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械設(shè)備租賃費(fèi)用是一個(gè)項(xiàng)目最大的成本。

當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目房?jī)r(jià)下降，導(dǎo)致一個(gè)項(xiàng)目虧損時(shí)，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目?jī)?yōu)先償還項(xiàng)目的人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械設(shè)備租賃費(fèi)用等等后，還能剩余多少留給金融機(jī)構(gòu)還款呢？