房地產，為什么要卡著脖子輸氧？

10天前的5月26日，知名財經作家吳曉波發文稱，“”，迅速引發網友熱議，多數表示不支持。

10天后的6月6日，著名經濟學家馬光遠發文稱，“”，獲多數網友點贊，評價“老馬識途”。

其實，表面看兩位大V意見相左，實際上字里行間都體現了對房地產行業當前狀況的擔憂。只是吳的表達偏直白易被噴，而馬的表達更有技巧和深度，會引發人們進行理性思考。

01地產銳觀察

房地產出問題：

是周期問題，還是政策問題？

馬光遠并沒有否認房地產對中國經濟的重要性。他提出，當下房地產數據不盡如人意，必須要搞清楚，是房地產自身周期演化導致，還是政策導致。

如果是前者，出臺任何“救市”刺激政策都無濟于事，短期可能有效，長期肯定無效。

比如房產供應過剩的四五線城市，只能靠市場自己出清，救市政策只會導致市場的扭曲和留下嚴重的后遺癥。

但如果是后者，是政策扭曲導致購房需求被抑制、房企融資渠道被斷裂，那出臺政策解決這些問題也是必要的。

其強調：這不叫“救市”，而應該叫政策的糾偏。

02地產銳觀察

大量寬松政策不管用

為什么要卡著脖子輸氧？

馬光遠認為，目前我國房地產自身周期與政策扭曲導致的問題是并存的。中國房地產市場是區域性市場，一些城市供大于求，問題主要在自身周期，而一些城市供不應求，問題出在政策扭曲。

2022年后全國多城出臺了各式各樣的寬松的房地產政策，但與此同時2017年到2021年史上最嚴厲最長的調控政策依然存在，這是導致市場依然不穩的原因。

比如，盡管高層明確提出支持“自住和改善”兩種需求，但政策只體現在支持首套房，對改善型需求，比如“認房又認貸”、高至80%的首付比例，仍然維持嚴厲調控時的政策。

“卡住真實需求的脖子，市場當然沒有需求了。”

03地產銳觀察

放寬調控就是“救市”？

房地產不需求刺激，只需政策糾偏

馬光遠認為，拋去公攤，中國城鎮人均面積不到30平，距離OECD人均45平“夠住”的標準還有較大差距，且我國2000年前的房子占比過半，改造量驚人，住房升級的需求剛剛處于起步階段，因此房地產距離“晚期”還很遠。

其建議，應清理不合時宜的房地產政策，限購、限貸、限售等調控措施都應該徹底退出房地產市場，松開卡住房地產脖子的手。

同時，應真正貫徹支持改善型需求政策，降低二套房的首付比例和利率，降低相關稅費。這是政策糾偏，不是救市。

馬光遠認為，目前是房地產投資需求最小的時候，這個時候放開限購限貸限售等，不必擔心有人炒房。

“如果有人炒房，那真的是來救房地產的天使”。

04地產銳觀察

新一輪寬松政策在路上？

全市場都在期待

紅姐注意到，上海財經大學校長劉元春近日在某論壇上發表演講時也提到，當前讓市場困擾的十大新現象之一，就是為什么——

房地產一方面極度寬松，但另一方面還在持續限購限貸跟限價，為什么要卡著脖子輸氧氣？

他解釋道，這種現象出現反映的是目前房地產陷入了一些困局，比如漲價與降價的困局，短期和中長期的矛盾，長效機制和新開發模式如何破題。

他認為，房地產的宏觀穩定政策需要新思路，不能簡單短期地按照市場端進行刺激，必須在政府保障住房的基礎上適度發力，從而產生良好的市場與政府保障的平衡。

紅姐注意到，6月5日，深圳市住房建設局相關負責人表示，2021-2027年深圳全市將累計新增建設籌集保障性住房100萬套（間），覆蓋約350萬-400萬人。預計到2035年，深圳全市保障性住房覆蓋人群將達到約500萬人，約占全市常住人口的26%。

作為先行先試的前沿陣地，深圳的動作或許傳遞著某種信號。

與此同時，隨著4、5月樓市交易回落，全市場都在焦急地等待著政策加碼。青島調整限購區域并將非限購區域購房首付比例下調至20%后，政策沒有被收回，業內預計二線城市會跟隨。

6月6日，中國經濟時報發文喊話，一線城市房地產限購也應適時優化調整，也被認為是政策會更進一步的信號。

這兩天市場上還流傳著多條“小作文”，比如魔都調整普宅認定標準、廣州市主管部門召集頭部房企高管集中開會提建議，等等，都被解讀全國新一輪寬松政策已在路上。

但來還是不來，尚需等待。而更為重要的還是落地執行。

“出臺政策很必要，但讓政策落地更重要，不然即使出臺千條萬條都是‘白條’。” 一位委 員在某市ZX全會小組討論上曾為民企直言。