仁恒置地回應(yīng)海上源外立面質(zhì)量問題：將及時整改 “減配”是誤解

紅盤上熱搜可能不止因為超高的人氣，還可能因為質(zhì)量問題導(dǎo)致的維權(quán)。

近期，一封仁恒海上源業(yè)主聯(lián)名信顯示，項目外立面鋁板出現(xiàn)質(zhì)量問題。雖然此前業(yè)主多次通過仁恒銷售和客服電話等渠道反應(yīng)相關(guān)情況，但始終未見仁恒官方進行回復(fù)，更未采取實質(zhì)性整改措施。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

今年5月，在發(fā)現(xiàn)另一棟鋪設(shè)鋁板的房屋外立面存在嚴重不平整現(xiàn)象后，業(yè)主聯(lián)系第三方專業(yè)幕墻公司，后者在通過對項目樓棟進行無人機近距離和地面遠距離綜合觀察后，發(fā)現(xiàn)鋁板幕墻施工質(zhì)量極差，存在多種施工不合規(guī)范不合標準的情況，包括諸多外立面效果問題和系統(tǒng)性的結(jié)構(gòu)安全隱患。

5月22日，仁恒海上源官方微信發(fā)布《仁恒海上源項目致業(yè)主的一封信》回應(yīng)，項目開發(fā)商上海中庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在信中表示，部分施工過程確實存在問題，將及時整改；而部分“減配”疑慮則是誤解，施工正在進行，尚未完成。

圖片來源：仁恒海上源微信公眾號

外立面質(zhì)量不合格

公開資料顯示，仁恒海上源位于楊浦江浦板塊，毗鄰東外灘。項目所在地塊由仁恒置地于2017年8月以105.2億元競得。在拍地前，仁恒置地還發(fā)起了向上海銀行、中信銀行和上海浦發(fā)銀行總計129億元的銀團貸款，其中8年期的85億的款項屬于105.2億的收購款，44億五年期的款項屬于未來開發(fā)。以此計算，仁恒取得這幅地塊的成本超過150億。

在對外宣傳中，仁恒海上源也被成為是“仁恒第六代國際住區(qū)”，擁有約9000方體量的公建配套+自持，和開放式的公共空間設(shè)計。

項目自2021年11月首開就獲得了超高人氣，第一批次認購率274%，積分50.68；二開認購率392%，積分73.44分；三開認購率476%，入圍分72.16分；四開認購率491%，入圍分84.5分，四開四售罄，入圍分屢創(chuàng)新高。

然而，開發(fā)商大投入、業(yè)主費勁心力搶到的房子還沒到手已被發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。

據(jù)幕墻公司專業(yè)人士反饋，仁恒海上源樓棟幕墻結(jié)構(gòu)施工不規(guī)范，幕墻龍骨施工時對防水層、保溫層、結(jié)構(gòu)層造成了不同程度的破壞，并未及時修復(fù)，導(dǎo)致保溫巖棉暴露，存在保溫失效、儲水滲漏的風(fēng)險；鋁板選材整體平整度差，噴涂色差明顯，現(xiàn)場堆放雜亂、磕碰劃傷明顯；鋁板安裝不規(guī)范，存在現(xiàn)場臨時裁剪加工，隨意敲補等違規(guī)施工行為；疑似擅自變更設(shè)計效果，施工簡配，目前施工中局部呈現(xiàn)的塔樓外立面細節(jié)與銷售宣傳效果不符，與規(guī)劃審批的效果不符。

仁恒海上源樓棟外立面 圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

對此，業(yè)主在信中表示，“真的難以相信這是一向以口碑和品質(zhì)立足的仁恒的‘作品’”。業(yè)主要求更換幕墻外立面，徹底修復(fù)可能被損傷的塔樓主體墻面；暫停幕墻施工，徹查目前整體施工質(zhì)量及相關(guān)責(zé)任人；提供施工中采用的外幕墻（包括鋁板、玻璃和型材等）材料標準和封樣的材料樣板等。

除了否認“減配”外，仁恒在給業(yè)主的回復(fù)中表示，幕墻少量龍骨存在安裝不規(guī)范之處，幕墻單位自查過程中已發(fā)現(xiàn)相關(guān)問題，目前已經(jīng)落實整改計劃；部分圖片中提及的外墻“孔洞”，經(jīng)復(fù)核為施工電梯拆除后留下的安裝洞或PC預(yù)埋件位置，針對施工電梯拆除后留下的安裝洞待該部位吊籃安裝驗收合格后將安排統(tǒng)一修補，對于PC預(yù)埋件位置，現(xiàn)場已完成統(tǒng)一防水處理；部分圖片中提及的外墻保溫缺失，經(jīng)復(fù)核為后置埋件位置，由于后置埋件施工工藝要求，需待此區(qū)域后置埋件施工完成后，進行保溫修補；部分圖片中提到的局部鋁板色差問題，前期檢查過程中已發(fā)現(xiàn)并記錄，待該立面外幕墻鋁板安裝結(jié)束后，將進行統(tǒng)一處理；部分圖片中提到的鋁板拼縫錯縫問題（圖片實際均為同一位置），幕墻單位自查過程中已發(fā)現(xiàn)并已安排拆除計劃。單片鋁板有磕碰、劃痕、變形的，仁恒表示也將安排認真排查、記錄并處理。

成本節(jié)省、規(guī)模訴求

事實上，仁恒在上海的樓盤因為外立面問題引發(fā)業(yè)主維權(quán)已經(jīng)不是第一回。

2021年8月，仁恒錦繡世紀的業(yè)主投訴，項目外墻已經(jīng)完工的部分不是宣傳中的“一二層石材底座、三層及以上鋁扣板、玻璃幕墻”，而是全涂料外墻。

項目直線距離3公里左右的仁恒珊瑚世紀同樣因40%外立面材料更換成涂料遭到業(yè)主投訴，并非售樓處宣傳的“全鋁板+石材+玻璃外立面”。

對于業(yè)主的爭議，上海仁恒地產(chǎn)客戶關(guān)系部相關(guān)負責(zé)人在接受看看新聞采訪時回應(yīng)稱，購房者對文字理解可能會存在分歧，銷售人員的話也不能代表公司，一切還是以合同為準。至于合同上的“石材、鋁板幕墻及涂料”的表述也并不是按照占比的大小來排列的。

仁恒向來以品質(zhì)著稱，如今也面臨口碑“撲街”，或許來源于對成本的節(jié)省。網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，外立面使用的鋁板價格約為600-1000元/平方米，常見于中高端項目立面的中段、線腳、頂部；外墻普通涂料價格約為40-50元/平方米，彈性涂料價格約為50-70元/平方米，目前多用于保障房、動遷安置房等。權(quán)衡兩者之間的價差，開發(fā)商會在局部使用涂料也不足為奇。

質(zhì)量問題另一方面則可能來自仁恒對規(guī)模增長的訴求。2019年，仁恒制定500億銷售目標，最終以557億元合同銷售額超額完成，銷售增速達116.1%；2020年，仁恒實現(xiàn)約784.55億元銷售額，同比增長40.8%，超越全年700億銷售目標；2021年，仁恒銷售金額為777.12億元,較2020年同期下降13.6%；2022年，仁恒銷售金額與2021年基本持平，為776.9億元。

受行業(yè)調(diào)整與仁恒重倉一二線城市的影響，仁恒盈利能力出現(xiàn)下滑。2020年-2022年，仁恒凈利率分別為15.3%、11.6%、15.5%，毛利率分別為36.4%、25.6%、27.0%。

面對利潤下滑的壓力，仁恒采取的策略是加快周轉(zhuǎn)。仁恒置地董事局主席鐘聲堅曾表示：“項目從拿地到開工，將不會超過4至8個月，而拿地到銷售平均不會超過12個月，雖然與萬科、碧桂園仍有距離，但基本都可以12個月內(nèi)完成。”

不得不說，在購房者更加注重項目品質(zhì)的時代，仁恒卻“反向操作”，提高周轉(zhuǎn)速度，顯然有些背道而馳。