優質民企融資再發力，促進地產行業正向循環

今年以來，從供應端、需求端到金融端，房地產各項數據指標陸續回正，開啟復蘇之旅。

為“錢”所困的開發商，因融資閘口重開，終于走出“至暗時刻”，外部持續輸血疊加內部造血回升，進一步推動樓市恢復正向循環。

剛進入5月，上市房企融資接連迎來好消息，第一周先后有中南建設、三湘印象、大名城、西藏城投等企業公告融資計劃；5月8日，碧桂園地產2023年度第一期、第二期中期票據完成發行，規模分別為8億元和9億元，又一次展現了監管層對優質民企較高的市場認可度。

房企融資見成效，優質民企接連發債促信心

自2022年11月三支箭落地后，房企融資環境確實有回暖向好的勢頭，特別是境內信用債，中指研究院數據顯示，2023一季度信用債月度發行額同比由負轉正，累計發行額1297.3億元，同比增長11.6%。

東方財富Choice數據也顯示，截至5月8日，年內上市房企擬直接融資規模合計達2173.7億元，碧桂園、金茂等房企單筆融資規模甚至超百億元。

其中，股權融資和發債融資的規模，均超去年同期；前者因融資成本相對較低，廣受房企青睞，在年內融資總規模中占比59%。

自2022年底該政策恢復以來，碧桂園等頭部企業已完成多輪股權融資；招商蛇口、華發股份、保利發展、萬科、越秀地產也陸續公布股權融資計劃，擬募資金額均超過了50億元。

中信證券首席經濟學家明明表示，房企再融資能力的恢復能提振購房者信心，促進行業基本面修復，拓展房企資金來源，形成良性循環。另外，持續向好的融資環境有助于支持房企向新發展模式過渡，推動行業轉型與穩定發展，夯實房地產行業宏觀經濟“壓艙石”地位。

然而，在房地產風險尚未出清之時，民營企業的融資環境，仍然難于央國企。Wind數據顯示，一季度房地產業發行債券149只，規模1563.78億元，僅有9只、75億元來自民企。

為解決投資人信心不足的發債難點，中債信用增進公司以全額擔保發債的方式，給民營房企融資開了一個閘口，從去年8月碧桂園、龍湖、新城控股等首批示范房企試水，到今年4月，惠及范圍已擴大至12家優質民企，比如新希望地產10億元中票、卓越商管4億元中票。

5月8日，中債增再次為碧桂園提供“全額擔保”，展現出監管層對優質民企堅定的支持，同時也認可了碧桂園作為行業標桿的企業基本面。

中票規模雖不大，但獲得機構增信支持的意義更深遠，意味著企業經營狀況穩健良好，有暢通的流動性支持。

2022年以來，碧桂園是迄今為止行業內為數不多的仍然能夠進行全品種融資的民營房企，先后成功發行公司債、中票、ABS、可轉債等直接融資產品，同時還獲得多家銀行超3000億元意向性綜合授信支持。

作為春節后獲批儲架式注冊發行的首家房企，碧桂園的優質信用，屢獲金融機構認可。3月14日，碧桂園2023年面向專業投資者公開發行公司債券獲上交所受理，該筆小公募債券，擬發行金額186億元。同月31日，碧桂園獲大豐銀行提供9.5億港元3年期貸款融資。

銷售融資環環相扣，需求端繼續釋放利好

金融機構輸血房企，是為了恢復其自身的造血能力。

“三支箭”發出半年后，房企流動性風險收斂，疊加開年拼經濟的火熱勢頭，積壓的購買力加速釋放。

中指院數據顯示，前4月，百強房企銷售總額達到23934.6億元，同比增長12.8%，繼續保持增長；而“千億房企”和“百億房企”數量，對比去年同期，分別增加3家和2家。

單就4月而言，市場雖然有所降溫，但龍頭房企銷售面已企穩，比如碧桂園，實現權益合同銷售金額約226.9億元，權益合同銷售面積278萬平方米，與上年同期相比均有微增。

克而瑞研究中心認為，目前地產行業形勢下，央國企及部分優質民企憑借熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性，這類房企的發展韌性較強，而中小房企競爭力不足。

銷售企穩回升，金融機構才更有信心支持房企融資。不論中央還是地方，從需求側支持剛需和改善性購房需求的政策，還在持續邊界突破。

即使“守門”最嚴的一線城市，也開始出現松動跡象，比如房山試點“一區一策”、廣州多孩家庭買房最高多貸30萬，甚至深圳也傳聞取消二手指導價。

更為重磅的是，南昌、南京、廈門、無錫、昆明等多個城市，近日發布了關于推行房屋征收房票安置的政策，引發關于“棚改貨幣化回歸”的猜想。今年4月，中央政治局會議上關于房地產的表述，也罕見提到了“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”。

顯然，房地產作為支柱行業，依然是促進經濟復蘇的重要抓手。

市場危與機并存，穩健民企多管齊下促發展

過去近兩年時間，房企思考的都是如何活下去的問題。

隨著融資破局，銷售逐步企穩，站在黎明前的房企，趁著一縷微光，穩步向前邁進。優質民企率先出擊，重回闊別已久的土拍現場。

數據顯示，截至4月份，全國主要地級市土地溢價率實現“四連升”；前4月，百強房企拿地總額為3150.1億元，雖未追平去年同期數據，但降幅繼續收窄，以碧桂園、龍湖、濱江在內的優質房企，頻繁現身核心城市拿地。

值得注意的是，時隔9個月，碧桂園首次在集中供地拿地，通過搖號競得杭州濱江浦沿地塊，總價28.3億元，也是4月杭州土拍成交價最高的地塊。

在碧桂園看來，銷售端雖然回暖，但市場挑戰依然艱巨，集團管理層曾多次強調，在投資方向上，要更加努力地做確定性的市場、確定性客戶的確定性項目。

此次深入杭州拿地，正是為了鞏固其在核心城市的優勢，逐步提升一二線城市投資額和土地儲備占比，計劃在未來3-5年內將公司一二線城市貨值比例提升到50%左右。

應對不斷迭代的人居市場，碧桂園連續多年實施“強基行動”，開展工程師文化季活動，以“工匠精神”的精益求精和創新思維，全面提升產品力，追求完美交付力。同時，堅持走科技建造之路，為房企開辟第二賽道，完成了一次又一次成功的實踐。

這一切只不過是因為，優質民企往往都比其他企業，更具危機意識。