農村房屋連環(huán)買賣，第二買受人為集體經濟組織成員，買賣合同有效

閱讀提示：近日，北京和銘律師事務所對2020年至2023年期間北京市第三中級人民法院二審審理的北京市順義區(qū)范圍內的農村房屋買賣無效合同糾紛案進行檢索。律師團隊研究后將相關糾紛劃分為四個類型，本號逐期刊出，以饗各位。
第二類：農村房屋連環(huán)買賣，第二買受人為集體經濟組織成員，買賣合同有效
典型案例：鄭某與董某、劉某、雷某農村房屋買賣合同糾紛案
上訴人(原審原告、出賣人)：鄭某，戶籍地北京市順義區(qū)
被上訴人(原審被告、第一買受人)：董某，戶籍地河北省三河市
被上訴人(原審被告、第二買受人)：劉某，戶籍地北京市順義區(qū)
被上訴人(原審被告、第三買受人)：雷某，戶籍地北京市海淀區(qū)
一審：北京市順義區(qū)人民法院（2021）京0113民初11432號判決
二審：北京市第三中級人民法院(2021)京03民終18347號判決
裁判規(guī)則：本案所涉農村房屋經多手轉讓，先由鄭某賣予董某，董某賣予劉某，劉某賣予雷某。經查，鄭某和劉某系同一農村集體經濟組織成員，故涉案房屋交易至劉某處時已不存在侵害集體經濟組織權益之情形。結合上述事實及雙方提交的相關證據，鄭某在售房二十余年之后主張劉某之前的農村房屋買賣合同無效，依據不足，法院不予支持；其基于合同無效所提出的返還房屋等訴訟請求，本院亦無法支持。
鄭某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

類似案例：

北京市第三中級人民法院（2020）京03民終10650號判決

北京市第三中級人民法院（2020）京03民終3011號判決

和銘律師分析：

農村居民將集體土地上房屋出售于城鎮(zhèn)居民，房屋買賣合同無效，這是成熟穩(wěn)定的裁判規(guī)則。

本案特殊之處在于涉案房屋被出售三次，先后訂立三份買賣合同。出賣人請求確認三份買賣合同均無效，請求第三買受人雷某返還涉案房屋及《集體土地建設用地使用證》。

鄭某將涉案房屋出售于城鎮(zhèn)居民董某，買賣合同無效。董某將涉案房屋又出售于集體經濟組織成員劉某，簽訂了第二手買賣合同。民法理論上有合同效力補正規(guī)則，即交易時合同無效，但是訴訟階段違法情形消失或者買受人取得法定資格，本著“盡量使合同有效、促進交易”理念，無效合同轉變?yōu)橛行Ш贤?。董某涉案房屋出售于劉某，集體土地回歸至本集體，沒有出現集體土地被轉讓或變相轉讓的后果，與《土地管理法》追求的立法目的和宗旨吻合，基于此，出賣人鄭某請求確認第一手買賣合同、第二手買賣合同均無效的主張，人民法院不予支持。

劉某將涉案房屋出售于城鎮(zhèn)居民雷某，簽訂了第三手買賣合同，雷某占有涉案房屋。合同具有相對性，僅對當事人具有法律約束力，雖然第三手買賣合同無效，但出賣人鄭某與雷某之間不存在買賣合同關系，鄭某請求雷某返還房屋及《集體土地建設用地使用證》的主張，人民法院亦不予支持。

整體而言，出賣人鄭某的預期訴訟目的沒有實現。部分案件中，出賣人稱第一買受人與第二買受人之間存在惡意串通行為，但是不能提供相關證據，其主張無法獲得支持。（文/北京和銘律師事務所，原創(chuàng)文章，轉載注明出處）