“舊改征收律師”團隊一周典型動遷糾紛法律咨詢集錦（20030205）

（1） 農村宅基地老宅20年前危房拆除重建，現在遇到動遷所獲得征收補償款400萬應如何分配？

有當事人前來律所付費咨詢，本律師團隊負責接待，事情是這樣的，他在農村有一個老宅，是他爺爺那代祖傳下來的，已經常年沒有人居住，也沒有戶口，20年前，他見老宅快要倒塌，便申請危房鑒定，并以自己名義申請重建，獲得村委會和當地主管部門敲章確認同意，于是便自己出資出力進行重新翻建，之后該房一直用于出租。直到今年遇到動遷，動遷部門初步測算給與400萬安置補償款。現在問題來了，他的妹妹提出，該房是祖傳的老宅，相關安置補償款她有權按照繼承參與分配，現前來咨詢，如果她妹妹提起訴訟，應如何應對？
針對該問題，本律師團隊梳理了幾個影響本案法律判斷的核心事實：
1、對老宅進行翻建時候，翻建申請的主體是誰？
2、目前動遷過程中，征收部門認定的簽約主體是誰？
3、上一輩在世前，是否有遺囑，或是否對老宅的權利問題進行過處分？
在此基礎上，本律師團隊對本案可能的兩種走向進行了分析。

（2）對動遷協議不服和動遷款分配不滿，應如何處理？

今天律所來了一位客戶咨詢，我們本來以為是900萬左右的家庭內部動遷款繼承分配糾紛，后來發現900萬只是其中一個產權人的份額，總共有5個原始產權人，4500萬左右的大蛋糕，涉及到15個繼承人，土地面積160平，最終認定合法面積三層480平，其中房屋由部分居住人使用并出資出力加層翻建。
再聊到后面又發現4500萬大蛋糕還存在爭議，有部分非居面積和營業執照的補償未體現在協議上，當事人還在通過信訪等渠道爭取權益。
前后折騰了2年多，因為有爭議4500萬仍躺在動遷組的帳上不能領取。當事人覺得很棘手，不知道如何是好。
充分了解案情后，我們律師團隊疏理出三個法律關系。
1.行政法律關系。解決遺漏的非居面及經營補償問題。
2.共有法律關系。解決5個原始產權人份額問題。
3.繼承法律關系。解決小蛋糕的遺囑或法定繼承問題。

（3）動遷款如何分配，繼承如何處理？

承租人杜某在房屋征收之后過世，里面有7個戶口，分別是承租人、老大、老二一家三口，老三和老四，其中老大他處享受過福利分房后戶籍遷回，老三出嫁后夫家房屋拆遷后戶籍遷回，老四系無行為能力人住養老院。老二一家三口實際居住并實際照顧老四。房屋征收共獲得動遷款500萬元，現老大和老三均主張分得四分之一，現老二一家前來律所咨詢，本案該如何處理？

案件經我們律師團隊梳理后，給當事人建議同步提起共有糾紛訴訟和指定監護人兩個法律程序，并申請法院調查令對老大、老三他處福利性住房情況進行調查取證。

共有糾紛案件中確認動遷款歸承租人、老二一家和老四共有，其中老二一家作為實際居住人可以主張多分，而承租人部分則按法定繼承處理。

（4）離婚后對拆遷取得的安置房是否擁有居住權？

今天一名男子前來律所咨詢，我們本來以為是分割動遷安置房屋，結果是排除妨礙糾紛。其前妻作為原告起訴他，要求他遷出目前居住的房屋。

經過了解知道，該房屋系他們婚姻關系存續期間，女方父母的私房拆遷獲得的安置房，當時總共安置了三套房屋，目前該男子居住其中一套。當年離婚時候雙方對財產約定比較模糊，男方確實書面確認放棄所有財產，但系爭房屋男方是否有權利，該男子并不清楚，因為拆遷事宜均是女方家庭操辦，而他本人是一直居住在該房屋內，他處也無其他住房。

經過律師團隊梳理分析，當年私房拆遷該男子是否被作為安置人口認定是本案的關鍵，當然，該男子長期居住，他處無住房的證據對本案也有一定幫助。

若查明當年私房拆遷該男子系安置人員之一，他除了能贏得本案訴訟，還可以另案主張分割動遷補償利益。

（5）房屋舊改征收認購獲得的動遷安置房，未取得大產證，是否可以提起分割訴訟？

今天有一個當事人打電話過來咨詢，他在黃浦區有一套老公房拆遷，他是承租人，里面有他一家三口和他弟弟一家四口的戶籍，他們家實際管理和使用，他弟弟系知青。現動遷拿了兩套安置房系期房，他們家認購一套，他弟弟家認購一套，還剩200萬現金。

他弟弟早已經委托律師向動遷組遞交了調查令，但遲遲未收到法院訴訟的消息，去法院問也沒有立案，動遷組錢也不發了，想問問怎么處理，另外他弟弟主張剩余的200萬一人一半是否合理？

我們律師團隊聽當事人陳述到一半，根據多年的辦案經驗，就大概知道答案了。

第一個立案問題，主要原因是要等安置房大產證出來，法院才會正式受理。當然也有某些特殊情況，大產證沒下來也可以受理，這里不展開，上海高院有特殊文件規定。

第二個分割問題，初步判斷當事人一家是可以主張多分的，無論是承租人還是實際居住原因，但證據方面還需要進一步細化。

（6）離婚之后戶口未遷出，是否可以分得房屋征收補償利益？

今天有當事人電話咨詢，這個是比較常見的問題，但坑很深，大部分當事人這種情況是分不到動遷利益的。

主原因第一是由于動遷政策發生了變比，原來是數人頭，現在是數磚頭。

第二是這里牽扯到兩個法律關系，一個是共有，一個是婚姻。即使離婚時候對房屋居住使用有協議約定，也存在約定是否明確和是否有效的問題。

（7）公房動遷，我兒子從出生一直住到高中畢業，為何認定不了同住人，分不到動遷款？

今天有一位當事人拿著一份靜安法院的判決書過來咨詢。

承租人是他母親，他和他兒子戶口都在，他們都一直長期居住，他處也無福利性住房，他兒子是住到高中畢業，后讀大學住校，后他們家購買商品房就沒回到系爭房屋居住。

現一審法院認為他兒子成年后未在系爭房屋居住滿一年，不符合同住人認定條件，他沒分到動遷款，他本人倒是分到了一個同住人的份額，他認為同住人的法律規定不是戶籍遷入后居住滿一年就可以了嗎，他兒子住了17年多，為什么認定不了，想咨詢一下是否有必要上訴，有多少把握？

這個問題也是房屋征收補償利益分割糾紛案件中比較常年的問題，實際上是未成年人或者第三代在公房當中居住利益問題，實務中法院內部也存在爭議，要結合其他因素綜合判斷。一般要求成年后居住滿一年，同時考慮家庭單位因素和代際關系。

本案中，因為當事人已經被認定為同住人，可以視為其代表家庭分得動遷款，他兒子的居住問題由他解決，所以，綜合判斷上訴改判的機率就不大了。

（8）我可以繼承我大伯的動遷款嗎？

今天一位當事人過來律所咨詢一件讓她很氣憤的事情。她大伯（老大）無妻無子女，她父親是老二，還有一個老三。大伯剛剛去世，她們處理后事時候才發現她大伯原來承租的公房已經在兩年前動遷，該房只有大伯和老三兩個戶口，但老三是空掛戶口，他處享受過福利分房的。因為大伯早就被老三送養老院，所以連大伯本人都不知道這個事情，彌留前還寫下遺囑如何處理該房屋。后經了解，該公房不知道什么原因在兩年前已經被老三作為承租人簽字并領取了動遷款。

比較靈異的是，她父親老二與大伯在同一天也過世了。

想咨詢一下該案如何處理？

這是一個涉動遷款分割的繼承糾紛案件，也是同時需要處理共有和繼承兩個法律關系。本律師團隊分析后建議，要先厘清身份關系材料，以共有糾紛提起訴訟，然后查明為何老三能作為承租人身份簽約，也不排除老三只是指定的承租人簽約代表，然后確認該房動遷款只歸老大一人所有，后面再按繼承處理，可能涉及到法定、遺囑和代位繼承等問題，但也就比簡單了。