土儲(chǔ)漸空、去化加速，2023年沈陽樓市“尷尬”開場

2022年即將過去，縱觀全年樓市，真是一言難盡。

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2022年前11月全國125個(gè)重點(diǎn)城市成交面積僅為32437萬平方米，占2021年全年成交58%，目前看來，全年成交接近腰斬已是大概率事件。

但另一個(gè)數(shù)據(jù)顯示，下半年月均成交規(guī)模較上半年上漲15%，弱市之中正在醞釀樓市反轉(zhuǎn)。

1、樓市確定回暖趨勢

樓市數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)強(qiáng)離不開年初以來國家對于房地產(chǎn)刺激政策的持續(xù)輸出。保交樓、金融23條、金融16條、三支箭等等鼓勵(lì)政策不斷推出，金融市場上，地產(chǎn)股行情也是反復(fù)出現(xiàn)。

進(jìn)入12月，樓市利好進(jìn)一步加碼。

一是利好高密度投放。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議大篇幅提及房地產(chǎn)到高層多次正向表態(tài)，再到從疫情防控到恢復(fù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向，無論是行業(yè)自身，還是宏觀經(jīng)濟(jì)，短短十?dāng)?shù)天內(nèi)，樓市利好山呼海嘯般的釋放。

二是官方表態(tài)力度狠。時(shí)隔20年，高層再次明確了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位。還有中央財(cái)辦指出“”住宅消費(fèi)潛力要予以釋放”，房地產(chǎn)占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%，這樣的表態(tài)也是前所未見?？梢钥隙?，明年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定就業(yè)，房地產(chǎn)將是重要引擎。

三是利好想象空間足。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在保交樓、融資、支持剛性和改善性住房需求等方面均有表述，還提出推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式?？梢云诖髂赀€會(huì)有房企融資、降首付、房貸利率等進(jìn)一步的政策出臺(tái)。盡管房地產(chǎn)市場沒有走出強(qiáng)勢回暖，但樓市的修復(fù)基調(diào)已經(jīng)確立。

2、大開房源賣一套少一套

但在沈陽，面對2023年的回暖趨勢，房企可能要面臨比賣不出房子還尷尬的境地：市場要好了，開發(fā)商手中卻沒有存地了。

首先，是土地供應(yīng)嚴(yán)重不足。

今年沈陽成交土地堪稱銳減，整個(gè)2022年，沈陽兩次集中供地，共成交14宗宅地。從成交地塊分布來看，沈河區(qū)3宗、沈北新區(qū)2宗、鐵西區(qū)2宗、大東區(qū)2宗、皇姑區(qū)1宗、于洪區(qū)1宗、渾南區(qū)2宗、和平區(qū)1宗，蘇家屯區(qū)0成交。

沈陽不僅沒有完成三次“兩集中”供地任務(wù)額度，成交總量也銳減到76.67萬平，對比2021年380.99萬平的土地出讓面積，減少了80%。更重要的是，2022年無一家品牌房企在沈陽出手拍地，也就是說沈陽的品牌房企已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月沒有增加土地儲(chǔ)備了。

而2023年何時(shí)會(huì)有土地供應(yīng)還是個(gè)未知數(shù)，即使有，開發(fā)商從拿地到入市一般需要6-9個(gè)月時(shí)間，新樓盤的新增供應(yīng)也需要下半年甚至是2024年入市，而且入市的土地一定就能保證是優(yōu)質(zhì)土地讓你選擇嗎？

其二，新房庫存仍在消耗。

2022年雖然市場沒有往年的熱度，但樓市并不是沒有銷量，根據(jù)房譜網(wǎng)數(shù)據(jù)，2022年1-11月沈陽新建商品房成交634萬平，數(shù)據(jù)同全國一樣，也接近腰斬的水平，但從另一個(gè)角度看，市場庫存一直是在去化。

房譜網(wǎng)的數(shù)據(jù)還顯示，目前沈陽樓市的去化周期為15個(gè)月。但這是在市場相對冷靜時(shí)期的去化速度。面向2023年，伴隨著各項(xiàng)利好政策的刺激，購房者大概率會(huì)加速出手，如果進(jìn)一步恢復(fù)到往年1500萬平成交的銷售熱度水平，以目前各大房企的土地儲(chǔ)備，可能都不夠一年賣的。

所以，這兩方面的數(shù)據(jù)一對比你會(huì)猛然發(fā)現(xiàn)一個(gè)嚴(yán)峻事實(shí)，2023年沈陽樓市，想買房的購房者將不得不面對新房賣一套少一套的局面。

此外，在樓市庫存中還有歷年積累下來的劣質(zhì)庫存，這樣算下來，值得入手的優(yōu)質(zhì)房源規(guī)模更小了。

因此在2023年的市場恢復(fù)期，如果有置業(yè)需求，遇到好盤一定要果斷出手，明年越晚出手，就越難買到好房子。

值得一提的是，不管2023年市場是回暖，還是繼續(xù)走弱，真正想置業(yè)的購房者都將面對這種房難買的困境，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了供給的缺口無法迅速恢復(fù)，但市場庫存的消耗卻會(huì)持續(xù)。想買房，能做的就是早出手。

供應(yīng)不足，注定2023年的樓市會(huì)呈現(xiàn)賣方市場的態(tài)勢，或許有人會(huì)說，購房者大可以說等到土地供應(yīng)上來再買，但有些需求無法等，當(dāng)前的政策、促銷紅利也不會(huì)等，而等到市場供應(yīng)回到正常水平，又是市場變熱的時(shí)候，好房源又得搶了。作為購房者，伺機(jī)尋底無可厚非，但別為了抄底卻很可能錯(cuò)失買房時(shí)機(jī)。