【板塊聚焦】北行商業區，以城市更新打造城市級商業副中心

北行曾是與中街、太原街齊名的沈陽三大商圈之一，擁有深厚的商業底蘊、豐富的配套資源，長期以來，北行每一個動向都是全城關注的焦點。而在沈陽新一輪的規劃中，北行被確立了城市核心發展板塊的地位，此舉為北行商圈的發展帶來了新的想象空間。

基本信息

板塊名稱：北行商業區

地理位置：南至半屏山路，北至寧山路，東部邊界為嘉陵江街-金川江街一線，西部邊界為烏江街-長江街西側規劃地塊

占地面積：0.64平方公里

重要配套：碧塘公園、地鐵10號線、地鐵1號線、一環快速路、東西快速干道、沈陽第四人民醫院、遼寧大學、120中學、岐山一校、四十三中學、省實驗。

1、區位與地段

北行商業區核心發展板塊地處皇姑一環內城心，本身就是皇姑傳統的北行商圈核心區。在沈陽35個核心發展板塊中，這樣的區位優勢非常具有競爭力。

首先，北行是經過長期沉淀而形成的商圈。北行最早可以追溯至清朝末年，最開始是以舊物、蔬菜、小吃為主的露天市場，這種市場形式當時被稱為“行”，因其位于沈陽古城以北，所以得名“北行”。在北行，誕生了全國第一家城市農貿市場，落地了沈陽第一家麥當勞，也一度被稱為沈陽第三大商業街。

其次，北行在沈陽擁有明顯的核心區位優勢。北行商業區沿長江街鋪開，沿長江街向南越過皇姑與和平交界即是西塔商業街和北市商業街，再往南則是太原街商圈。長江街向東距離黃河大街僅約600米，約1公里就是北陵大街。這里是沈陽核心發展板塊最密集的區域，城市中心的集聚效應顯著。

其三，北行擁有輻射全城的交通資源。憑借優勢區位，北行商業區集聚了優質的交通資源。公交方面，北行所在的長江街雖然不是主干道，但在主城北部具有樞紐地位，二十多條溝通南北的公交路線途經長江街，地鐵方面，北行商業區北側有地鐵10號線，長江街東約1.3公里處有地鐵1號線，此外，北行商業區北有一環快速路，南側可直通東西快速干道，多維交通體系形成了北行輻射全城的能力。

其四，北行的一流配套資源豐富。北行及其周邊1公里范圍內聚集了醫療、公園、教育等各類城市優質資源。其中，碧塘公園是沈陽比較罕見位于商圈內，并與商圈形成良好交互的公園。又如北行周邊的教育資源也是相當突出，其中遼寧省實驗是省內一流的教育標桿，四十三中學、珠江五校、岐山一校也是皇姑區響當當的名校，且前兩者均為總校資源，而四十三中學在2022年的三校人數達到70人，占皇姑區的37.84%，在沈陽，還沒有哪個核心發展板塊像北行商業區這樣有大規模的名校聚集。

此外，北行商業區周邊的皇姑城區，以及臨近的鐵西、和平兩區，都是沈陽人口密集的居住區，這成為北行商業區最強力的支撐因素。綜合看來，北行商業區的區位優越，底蘊厚重，躋身核心發展板塊勢必為北行商業發展進一步賦能。

2、規劃與布局

北行商業區核心發展板塊的定位是時尚多彩、文商繁榮的城市級商業副中心，以城市更新為主要方式，以商務辦公、商業服務為主導功能，以酒店為輔助功能。在2022年公布的北行商業區的批前公示中，對該核心發展板塊的產業、用地都進行了明確。

在產業方面，北行商業區將對傳統商業進行升級改造，植入高端時尚、傳統文化、現代潮流主題業態，打造新型商業中心。同時還會深挖區域潛力，導入社交餐飲、文化休閑等業態，打造“公園+”的休閑商業區。

在空間布局上，新型商業中心的打造就是沿長江街鋪開，而“公園+”的休閑商業區則是圍繞碧塘公園進行導入，碧塘公園南側入口將被打通，增加公園綠地，并將原規劃居住用地調整為文化設施用地。

此外，對于可改造地塊將加強用地兼容性使用，鼓勵功能業態混合。其中，北部區域的兩處商業用地將調整為商住混合用地，植入復合功能的大型商業綜合體，從而引入青年居住消費人群，增強地區活力。

據了解，目前北行商業以及碧塘公園正在進行改造升級，相關規劃已經有序推進，相信北行商業區核心發展板塊不久就會展現出全新姿態。

3、潛力點評

作為沈陽曾經的第三大商圈，北行近些年的影響力有所下降，外部的原因是隨著新興板塊崛起、新興商業落地，奧體中心、金廊、鐵西廣場等商圈都發起了對沈陽三大商圈的挑戰。

而內部原因有兩方面：一是缺乏大型主力商業，二是業態單一傳統，不能適應注重場景和體驗的新消費需求。

從板塊最新動向和新規劃的內容看，新的布局直面上述問題。如石棉廠地塊、輕工大廳地塊、千盛北地塊等地塊的整理，未來承擔的重任就是植入復合功能的大型商業綜合體；對于北行的業態老舊等問題，目前正在進行的碧塘公園改造已經進行針對性改造。

當然，北行商業區的規劃也存在一些不確定性因素，如大型商業的引入尚沒有確切消息，各類業態引入也還需要時間，北行商業區能否逆轉局面，一切都還需要時間來驗證。

但北行商業區占位沈陽城市核心區，配套資源豐富，人口稠密，作為以商業為主導的核心發展板塊，北行商業區的發展未來非常有看點。而且皇姑區對北行商業區也寄予厚望，計劃將在該核心發展板塊基礎上將北行商圈范圍擴大至150萬平，與沈陽北站商圈聯動，輻射城市北部，目標直指重回沈陽第三大商圈。

4、在售樓盤

北行商業區及周邊區域均為成熟區域，在售樓盤較為罕見，想在這一區域置業，目前最主要的方式是二手房市場。

但所面對的問題是，北行商業區及周邊成熟較早，不少都是30年以上的老舊小區，居住體驗較差，當然，區域內也有10年左右房齡的項目，居住品質相對較好。

新盤雖然稀缺，但也不是沒有，比如崇山中路與長江街交匯處的方林龍湖學樘府，該項目是目前距離北行商業區核心發展板塊最近的在售樓盤，該項目以小戶型學區房為主要賣點。此外，在金廊沿線的旭輝鉑悅公望、保利大都會，以及黃河大街上的書香景帝等樓盤，也是步行尺度內可以享有北行商業圈利好的項目。

值得注意的是，北行商業區周邊的置業機會不僅可以享受豐沛的商業資源，一般也具有優質的教育屬性，這讓周邊的二手學區房在價格上表現堅挺。這種置業優勢在沈陽是非常罕見的，不過北行商業區周邊不是像方林龍湖學樘府這樣的學區小戶，就是像旭輝鉑悅公望、保利大都會這樣的高端改善項目，整個區域的置業機會比較“挑客戶”。