入局房地產(chǎn)，“門外漢”福州地鐵變形記

半年報(bào)收官落幕，但我們還在咀嚼著，余韻未竭。

也曾風(fēng)頭一時(shí)無兩的舊閩系房企開啟比慘大賽：沒有最慘，只有更慘。譬如，三不五時(shí)就“欣然宣布”的融信這回不再“欣然”：2022年上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售額387.97億元，同比猛降53.33％；公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)虧損44.29億元，去年同期盈利6.84億，同比盈轉(zhuǎn)虧。

▲圖源：福州地鐵官微

不妨跳脫開舊閩系。都說在當(dāng)下“大浪淘沙”的階段，傳統(tǒng)意義上的房企悄然發(fā)生著變化，而那些賣著幾塊錢地鐵票的公司們，正在崛起為強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商？

不過，“說商道市”注意到，福州地鐵集團(tuán)的財(cái)報(bào)卻首次批露，參股的神盤“榕心映月”，也曾三開三罄的金山TOD“榕心映月”，年虧千萬，且已連虧三年。

既已入局，若不勝怎還？

“門外漢”福州地鐵集團(tuán)，更堅(jiān)定了著力拓展“軌道運(yùn)營(yíng)+物業(yè)開發(fā)”經(jīng)營(yíng)模式的信念，誓將房地產(chǎn)進(jìn)行到底。

財(cái)報(bào)還透露了啥？

NO.1｜地鐵賺錢基本靠“補(bǔ)”

財(cái)政包袱有點(diǎn)沉

有此一說，全球90%的地鐵線都在虧錢。

地鐵虧錢是一種表面上看起來普惠性的福利，實(shí)際上是發(fā)給社會(huì)中下層的一種交通補(bǔ)貼。

“說商道市”也曾撰稿批駁了某些無腦福吹口中的福州地鐵盈利狀況很不錯(cuò)的言論，透視福州地鐵財(cái)報(bào)，引發(fā)極大關(guān)注。根據(jù)福州地鐵集團(tuán)年報(bào)及信用評(píng)級(jí)報(bào)告，2021年，福州地鐵營(yíng)業(yè)總收入18.15億，利潤(rùn)0.74億，但票款補(bǔ)貼13.18億，而票務(wù)收入僅1.33億。

需要補(bǔ)充說明的是，福州市財(cái)政部門對(duì)通過成本規(guī)制核定的運(yùn)營(yíng)成本與乘客實(shí)際支付優(yōu)惠票價(jià)之間的差額予以補(bǔ)貼，票款補(bǔ)貼計(jì)入“營(yíng)業(yè)總收入”，使得福州地鐵運(yùn)營(yíng)毛利率持續(xù)為正。

因此，脫離了2021年13.18億的財(cái)政“票款補(bǔ)貼”而談福州地鐵盈利情況，這，是很大的誤讀，純屬一廂情愿。

▲圖源：有數(shù)，單位：億元

賺錢基本靠“補(bǔ)”，這也正是國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市的畫風(fēng)（如上圖所示），但香港與深圳，無疑是特立獨(dú)行者，是國(guó)內(nèi)最賺錢的城市地鐵公司。

香港地鐵2021年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，稅后利潤(rùn)高達(dá)97億港元。去年一年內(nèi)就建設(shè)了2萬個(gè)住宅單位和兩個(gè)大型商場(chǎng)項(xiàng)目，而原來的港鐵就有14個(gè)商場(chǎng)，11.4萬個(gè)住宅單位。香港地鐵的成功，也帶動(dòng)了內(nèi)地城市地鐵公司對(duì)地產(chǎn)的看好。而其中學(xué)得最好的優(yōu)等生，就數(shù)深圳地鐵了。

根據(jù)深圳市地鐵集團(tuán)的年度報(bào)告，公司年?duì)I收在過去十年里增長(zhǎng)了20倍，一度突破200億元。更有趣的是，深圳地鐵近5年的收入里，超過一半來自“副業(yè)”，“地鐵+物業(yè)”開發(fā)。

回歸你我身處的福州城，初涉房地產(chǎn)，“門外漢”福州地鐵集團(tuán)同大部分地產(chǎn)新人一樣，也是先尋求合作后自主開發(fā)。

NO.2｜首份房地產(chǎn)成績(jī)單

青銅王者，一線之間

究竟是時(shí)運(yùn)的偶然，還是實(shí)力的必然？

金山TOD榕心映月項(xiàng)目正是福州地鐵集團(tuán)入局房地產(chǎn)邁出的第一步。

2018年9月，多方聯(lián)合體以18.43億元競(jìng)得該項(xiàng)目。為此，福州地鐵集團(tuán)攜手首開集團(tuán)、綠城中國(guó)、陽光城集團(tuán)、中國(guó)交建，成立了福州禎泰置業(yè)有限公司來運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目。

其中，福州綠榕投資發(fā)展有限公司持股80%，中交海西投資有限公司持股10%，福州地鐵置業(yè)有限公司10%。

福州地鐵置業(yè)是福州地鐵集團(tuán)100%控股的子公司，是福州地鐵集團(tuán)專注于城市軌道交通沿線土地整理與開發(fā)利用性質(zhì)的子公司，綠榕投資發(fā)展則是首開、綠城、陽光城的合資公司。

榕心映月項(xiàng)目位置甚佳，地處地鐵2/5號(hào)線黃金交匯點(diǎn)，住宅項(xiàng)目曾三開三罄（2019年12月、2020年8月、2020年9月），一度被譽(yù)為2020年神盤。

但財(cái)報(bào)顯示，這個(gè)項(xiàng)目，福州地鐵集團(tuán)子公司福州地鐵置業(yè)參股投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)福州禎泰置業(yè)有限公司，權(quán)益法下確認(rèn)的投資損益2021年虧損107.2萬元。

▲截圖自福州地鐵集團(tuán)2021年度報(bào)告

若把時(shí)間軸拉長(zhǎng)，這個(gè)項(xiàng)目，福州地鐵集團(tuán)權(quán)益法下確認(rèn)的投資損益2020年虧損143.8萬元；2019年虧損203.2萬元。

上述虧損額為按股份比例折算攤到福州地鐵集團(tuán)頭上的數(shù)額，因此，不難得知，金山TOD榕心映月項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)操后，年虧千萬元，已連虧三年。

NO.3｜福州地鐵的小心思

肥水不流外人田

既已入局，若不勝怎還？

以為是王者，結(jié)果卻是青銅？

入局房地產(chǎn)的福州地鐵集團(tuán)，交出的第一份成績(jī)單，許不太亮眼。但平心而論，“說商道市”初看到這組數(shù)據(jù)還是頗為驚訝的，因?yàn)椋判挠吃氯_三罄給人的印象太深。買到即賺到，當(dāng)然，僅限住宅。

而截至2022年一季末，福州地鐵集團(tuán)用于地鐵沿線開發(fā)的土地共計(jì)4宗，其中在建項(xiàng)目3個(gè)，擬建項(xiàng)目1個(gè)，均由子公司地鐵置業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。

其中，福州市2020-40號(hào)宗地地鐵1號(hào)線上藤站附屬用房地塊，商服用地，總建筑面積9175平米，總投資1.14億元，目前已完成整體招租工作；

長(zhǎng)樂區(qū)宗地2020工業(yè)掛牌-1號(hào)位于長(zhǎng)樂區(qū)鶴上鎮(zhèn)軌道交通6號(hào)線橫港車輛段，總建筑面積約83766平米，項(xiàng)目總投資約3.5億元，計(jì)劃打造以軌道交通大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)+等新興產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未來通過出售和出租相結(jié)合方式進(jìn)行收益平衡。

福州市2020-41號(hào)宗地地鐵1號(hào)線斗門站B出口地塊，商服用地，總建筑面積8500en平方米，項(xiàng)目總投資1.13億元，計(jì)劃打造一座城市精品酒店，未來通過出租進(jìn)行資金平衡。

擬建項(xiàng)目方面，宗地2021-78號(hào)座落于鼓樓區(qū)六一中路38號(hào)，總建筑面積 9781平米，計(jì)劃建成商業(yè)辦公樓，總投資約1.2億元，預(yù)計(jì)于2022年底開工建設(shè)。

豈止于此！

2021年起，福州地鐵集團(tuán)新拓展了鋼貿(mào)業(yè)務(wù)。

財(cái)報(bào)顯示，福州地鐵集團(tuán)資源開發(fā)板塊涵蓋廣告、租賃、物業(yè)管理、鋼貿(mào)和代收付水電等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，整體運(yùn)營(yíng)較平穩(wěn)。

鋼貿(mào)業(yè)務(wù)主要由地鐵實(shí)業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，系2021年新拓展業(yè)務(wù)，下游客戶主要為地鐵建設(shè)相關(guān)施工企業(yè)。2019-2021年及2022年1-3月，福州地鐵集團(tuán)廣告資源、設(shè)計(jì)服務(wù)和鋼貿(mào)收入合計(jì)分別為0.37億元、0.61億元、2.67億元和 0.61億元。如前述，2021年拓展鋼貿(mào)業(yè)務(wù)使得當(dāng)年收入大幅增長(zhǎng)。

2022年9月，福州地鐵置業(yè)公告稱，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，計(jì)劃面向社會(huì)公開收購(gòu)一家具有三級(jí)以上資質(zhì)的建筑工程施工企業(yè)的全部股權(quán)。

在“說商道市”看來，拓新鋼貿(mào)業(yè)務(wù)與計(jì)劃收購(gòu)建筑施工企業(yè)，這都是福州地鐵集團(tuán)躬身入局房地產(chǎn)的小心思。畢竟，肥水不流外人田。

事實(shí)上，國(guó)資背景的優(yōu)勢(shì)+拿地的先手優(yōu)勢(shì)，近年福州地鐵集團(tuán)積極推進(jìn)自有物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，地鐵沿線土地可供開發(fā)空間較大，預(yù)計(jì)未來能提供一定收益，略略減輕福州市的財(cái)政包袱，并能夠反哺地鐵建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，有余力去持續(xù)提升服務(wù)質(zhì)量。

NO.4｜找尋行業(yè)大變局下的新動(dòng)力

變形記到底改變了誰？

時(shí)代更迭的明目張膽與暗流涌動(dòng)，人們身處其間而不自知。

今時(shí)的武林，尤其身處閩系房企北派大本營(yíng)的福州城，群雄逐鹿，各有千秋，小卒過河，各有各的活法。

都說，2022年，地產(chǎn)的規(guī)則變了。地產(chǎn)新的江湖和秩序正在形成。相應(yīng)地，我們也期待著，這些企業(yè)將給房地產(chǎn)這個(gè)賽道帶來更多有意思的新玩法和新思路。

但愿，福州地鐵集團(tuán)真的可以！

說商道市，有一說一

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