聯(lián)合普法網(wǎng)： 被騙買了小產(chǎn)權房，怎么辦？

近日，一篇標題為“山東東阿縣:陳集鎮(zhèn)東城雅居小區(qū)在建在售五證齊全嗎?”的報道，再一次揭示了小產(chǎn)權房何以在政策明朗的情況下依然可以大行其道的原因所在——本地無監(jiān)管！

圖片來源媒體報道

報道顯示：

項目所在地鎮(zhèn)政府回復：“村民的自建房不用辦手續(xù)，對公開售賣不知情。”

國土與自然資源局回復：“東城雅居的相關銷售方面的手續(xù)具體需要咨詢住建局那邊。”

住建局市場監(jiān)管科：“陳集東城雅居應該是沒有手續(xù)的，它這邊是不能辦理不動產(chǎn)手續(xù)的，你可以具體問問他們的合同能不能在不動產(chǎn)中心備案，或者直接詢問他們有沒有商品房預售許可證，據(jù)我所知，這個項目在我們這邊沒有備案，購買還是有一定風險的。”

從三個部門答復內(nèi)容來看，雖然沒有明確報道中的地產(chǎn)項目是小產(chǎn)權房，但至少明確了該項目并非合法合規(guī)的商品房項目。

然而，監(jiān)管部門若隱若現(xiàn)的答復，很難抵得過地產(chǎn)銷售的虛構和誘導，甚至監(jiān)管部門的模糊態(tài)度被房產(chǎn)商充分利用，進一步佐證地產(chǎn)項目的合法性，這也成為了大多數(shù)購房者上當?shù)母驹颉?/p>

通過報道也可以看到，被質(zhì)疑的地產(chǎn)項目正在大張旗鼓的公開售賣，且無人監(jiān)管。這似乎更加證實了該項目的地產(chǎn)銷售宣導內(nèi)容的真實性。

聯(lián)合普法網(wǎng)·地產(chǎn)陪購專家提醒：

小產(chǎn)權房在一定程度上“享受”地方政府的默認，甚至有村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的“掩護”，監(jiān)管部門也只能“裝聾作啞”，因此，購房者寄托于通過本地官方識別地產(chǎn)項目是否是小產(chǎn)權，還是有一定難度的。更不要為小產(chǎn)權大張旗鼓的廣告宣傳所蒙蔽。

尤其是不要聽信法律會因為“法不責眾”而對小產(chǎn)權房的購買者格外開恩。

因為，本地監(jiān)管對小產(chǎn)權的無視，并不代表小產(chǎn)權就真的沒有人管。

圖片來自媒體報道

2021年3月15日，廣州市番禺區(qū)WE公館項目11人被問責，項目被拆除。

來自網(wǎng)絡截圖

小產(chǎn)權購買者在執(zhí)法過程中也不會有任何權益可言，因為法律對購買小產(chǎn)權的行為不提供任何保護。

聯(lián)合普法網(wǎng)·專家普法：

中國人民大學土地規(guī)劃研究中心主任、公共管理學院副院長嚴金明指出，“小產(chǎn)權房就是在農(nóng)民集體所有土地上所建的房屋，一般情況下是開發(fā)商和村里面的村民委員會，或者和基層政府比如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂一個合同或者協(xié)議，然后在集體土地上面開發(fā)建房并銷售。”

房地產(chǎn)律師秦兵表示：作為購房者，購買小產(chǎn)權房存在很大風險，因為這些項目本身并不合法，政府以后可能會強拆，非本村購房者可能拿不到補償；并且以后不能流轉(zhuǎn)。

也就是說，小產(chǎn)權項目所在地鎮(zhèn)政府的背書，無法成為小產(chǎn)權合法的理由，更無法成為被強制拆除的保護傘。

也就是說，小產(chǎn)權項目所在地鎮(zhèn)政府的背書，無法成為小產(chǎn)權合法的理由，更無法成為被強制拆除的保護傘。

如果被騙買到小產(chǎn)權怎么辦？

首先，要盡早維權。

任何一個小產(chǎn)權項目都具有一定的時間周期，能夠在開發(fā)商（小產(chǎn)權實際投資收益人）還沒有完全脫離項目之前，或者說還具備一定的償付能力，還能夠配合當?shù)乇O(jiān)管部門的情況下，是比較容易實現(xiàn)維權預期的。

找開發(fā)商或銷售協(xié)商，不是最佳選擇，因為作為購房者很難見到開發(fā)商負責人，而銷售往往是第三方，只負責銷售，甚至不對自己的宣傳和承諾服務，不會承擔購房者任何售后問題，更不用說退房退款。

最直接最有效的方法還是要通過當?shù)氐禺a(chǎn)監(jiān)管部門或項目所在地政府協(xié)助處理。

最重要的是一旦不能有效處理，相關監(jiān)管部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府就需要承擔一定的行政責任，更有利于牽制開發(fā)商積極處理。

其次，尋求媒體幫助。

小產(chǎn)權的公開銷售，監(jiān)管部門的不作為，借助于媒體的監(jiān)督還是很有效果的，更為重要的通過媒體的監(jiān)督報道可以讓不法行為沒有市場，讓購房者所有警示，從一定程度上遏制小產(chǎn)權的本地化滋生和發(fā)展。

最后，在兩種方式都沒有條件實施，或者沒有效果的情況下，可以通過人民法院訴訟解決。

需要說明的是，無論是借助于監(jiān)管部門的行政職能，還是借助于新聞媒體的監(jiān)督職能，或者借助于人民法院的訴訟路徑，本質(zhì)上都是在依法維權，都是在行駛一個公民的法定權利。

當然，無論采取任何一種方式，采集和鎖定證據(jù)都是決定維權結果的關鍵。

維權提示：如果您購買了小產(chǎn)權，可通過聯(lián)合普法網(wǎng)·詢法留言（www.lhpf.com.cn）或者將具體情況寫下來發(fā)到:baixingjizhe@126.com 尋求幫助。