取消公攤面積并不像我們想的那么簡單

上個月有一個新聞，說是山東省青島市一位市民購買了110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%。

而最近，內(nèi)蒙古有可能成為全國第一個取消公攤面積的地區(qū)。這件事把公攤面積又推上了風(fēng)口浪尖。

說起小區(qū)的公攤面積，我們先打個比方。這有點兒像我們買榴蓮，榴蓮有兩種買法，一種是連皮一塊買，因為你不知道能開出多少果肉，所以這樣買價格要便宜一些。還有一種買法是直接買果肉，你不用碰運氣，但價格就要貴一些。

如今我們?nèi)∠珨偯娣e，就相當(dāng)于是扒掉了榴蓮的外殼，直接買里面的果肉。

說起來買榴蓮和買房子還是不一樣，因為賣榴蓮的商家也不知道一顆榴蓮里有多少果肉，所以消費者不會感覺不公平。

但是小區(qū)的公攤面積有多大開發(fā)商卻是心里有數(shù)，被蒙在鼓里的只有消費者。這就讓消費者感到不公平。

那么公攤面積怎么來的呢？據(jù)說是跟香港學(xué)的。

我國內(nèi)地的商品房市場從上世紀八十年代末期在深圳起步，而這時候隔壁香港的樓市已經(jīng)很成熟了，那就簡單了，直接有樣學(xué)樣唄。

1987年，深圳從香港引進了土地招拍掛模式，1994年又從香港引進了房屋預(yù)售制度，而公攤面積根據(jù)瞭望智庫的分析也是從香港引進的。

預(yù)售制加上公攤面積，這就給購房者挖了個大坑。

如果是現(xiàn)房，購房者在買房之前完全可以找第三方丈量一下套內(nèi)面積。公攤面積占比多少一目了然。

可因為是預(yù)售制，購房者交錢的時候可能房子還沒建起來，沒辦法事先丈量。如果再不留神合同條款，光聽銷售人員口頭承諾，可能就會像青島那位市民一樣吃大虧。

而公攤面積最大的問題是產(chǎn)權(quán)不清晰。

換句話說，你不知道這個模糊的公攤面積中，屬于自己的利益范圍在哪里，但又不得不額外花一筆錢買不需要的東西。

因為有利可圖，開發(fā)商在電梯、路燈、陽臺、綠地這些必要的基礎(chǔ)設(shè)施之外，開始往公攤面積里塞更多的東西。

高檔一點的樓盤甚至還有會所、游泳池、網(wǎng)球場、地下車庫、空中花園……而這些可不是對小區(qū)業(yè)主免費的。可以說是用你的錢建了這些設(shè)施，然后再租給你。

于是在2013年，實用面積取代建筑面積成為香港房地產(chǎn)市場的新計價標準，公攤面積的時代在香港結(jié)束了。

而被香港手把手教出來的內(nèi)地，也開始考慮填掉公攤面積這個大坑。

很多人擔(dān)心取消公攤面積會導(dǎo)致房價上漲。我覺得不會，房價的漲跌與是否取消公攤面積關(guān)系不大。

就像我在以前的評論里反復(fù)強調(diào)的，產(chǎn)品的價格不取決于成本，而是取決于供需關(guān)系。市場是有競爭的，開發(fā)商和開發(fā)商之間競爭激烈。

現(xiàn)在大家都取消了公攤面積收費。如果你的小區(qū)價格上漲了，而別人的小區(qū)沒上漲，那你說消費者會買誰的房子？

退一步講，即使單位面積價格上漲，總價格應(yīng)該也是和過去持平。但消費者不用為他們不需要的東西花錢了。

而接下來的問題是，取消公攤面積之后，小區(qū)的公共用地和公共設(shè)施又由誰來買單呢？關(guān)于這個問題，我們只能看先行一步的香港樓市是怎么做的。

據(jù)《新周刊》的一篇報道介紹，對于公共空間諸多設(shè)施的維護費用，香港仍然采取按每個單位分攤的辦法，管理公司添置及改建設(shè)施的行動，則須通過業(yè)主法團同意。

而且在香港，過去公攤面積所包含的公共資源，被分成了兩部分，一部分是必要設(shè)施，比如電梯、路燈、暖氣，雖然不在業(yè)主屋內(nèi)，卻切實影響業(yè)主的居住舒適度。這一部分，仍然按照公攤面積算進房價里，但公攤比例要比過去小很多。

而其余并不必要的公共設(shè)施和公共空間，它們的使用權(quán)限，收益的歸屬，支出的承擔(dān)者，則通過地產(chǎn)商與業(yè)主協(xié)商解決；當(dāng)然這還涉及‘知情權(quán)’的問題，地產(chǎn)商在房屋交易的階段，對于一些可能引發(fā)法律糾紛的細節(jié)，必須做好信息的傳達和解釋。

而取消公攤面積還可能面臨另一個問題，那就是當(dāng)開發(fā)商無利可圖，也就沒有動力興建公共空間和公用設(shè)施，這有可能影響購房者的居住質(zhì)量。比如縮水的陽臺和綠地，消失的兒童樂園和健身場所。

對于這個問題，香港的解決辦法就是由政府出手，一方面通過法律法規(guī)要求地產(chǎn)商必須提供一定比例的公用設(shè)施。另一方面則以減免土地價格的方式鼓勵地產(chǎn)商建設(shè)公用設(shè)施。

所以我們可以看到，取消公攤面積并不是一個簡單的操作，它會帶來一系列后續(xù)問題。這需要政府、房地產(chǎn)商和購房者三方共同來協(xié)商解決。但無論如何，取消公攤面積至少能讓顧客們的每一分錢“花得踏實”。