北京新一輪"疏解潮"：郊區樓市松綁！

2022年8月4日，根據北京住建委的消息，北京打算在2022年的“第二批次供地”中，將昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊等三宗被列為“全齡友好住宅項目試點”。

同時北京將對列入“全齡友好住宅項目試點”進行樓市政策的“松綁”：

第一，針對“中心城區+60歲以上家庭+戶口遷入試點項目”的目標群體將實施“認房不認貸”政策。

第二，以上目標群體只要“名下無住房且無在途貸款”，購買試點項目就可以按照“首套貸款”來實施，不再認“貸款記錄”。

執行首付比例35%-40%的政策。

第三，老人子女也可作為共同借款人申請貸款，允許“接力貸”，這就意味著老人買房可以打破“70歲貸款年限”的天花板。

這個政策力度是“比較猛的”。

北京的這一系列操作，我們可以簡單的稱之為“老人代持”政策：鼓勵子女用老人資格買房，繞開目前的限貸政策，從而享受首套房優惠。

只要是“中心城區60歲以上的戶籍老人家庭”就可以享受，這相當于多了一個“首付首貸的購房指標”，極其珍惜。

2019年的杭州就曾經用過，現在北京“照貓畫虎”，只不過是限定了項目范圍，主要用在“郊區項目”上，核心目的還是“疏解中心城區人口密度”。

北京住建委同時還表示：下一步會擴大“全齡友好項目建設”，同時研究“多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施”。

這句話就“相當有分量”了。

它意味著現在僅僅是試點“老人在郊區買房”政策放松，將來可能“多孩家庭”，“工作社保在郊區的家庭”可能在郊區買房政策都會放寬。

比如“二孩或三孩的家庭”，只要名下無房且無在還貸款，在北京近郊區新城買房，也可以實施“認房不認貸”政策。

相當于對北京“多孩家庭”買房進行扶持，同時推動人口郊區化。

再比如“工作社保在郊區新城”的購房家庭，只要名下無房且無在還貸款，在相應的郊區新城買房，也可以實施“認房不認貸”的政策。

舉一個簡單的例子：如果你在亦莊工作，擁有亦莊社保，那么你只要名下無房且沒有在還的貸款，在亦莊買房也可以“認房不認貸”。

這是典型的“因區施策”。

所以目前的“老人郊區買房”政策松綁，只是一個“試點”而已，北京的樓市大招可能還在后面。

我們認為，北京更大的樓市政策趨勢是通過“因區施策”，對近郊區新城的樓市政策實施一定程度的松綁。

從而推動“中心城區常住人口”大規模向近郊區新城疏解轉移，從而完成北京城市總體規劃的“人口結構布局”。

你想買房改善嗎？

那對不起，請把中心城區的房子賣掉，同時將戶口遷出，把貸款還完，就可以享受“郊區首套貸款”政策。

不僅可以“認房不認貸”，首付最低甚至可以做到35%。

就算不把“貸款還完”，也可以享受“60%的首付比例”，比現在的“80%首付比例”大幅度降低。

北京新一輪“中心城區人口疏解潮”即將啟動了！

自從2017年以來，北京有過“三輪城區人口疏解潮”：第一輪是通過“疏解整治促提升”專項行動來防止人口過度集中。

第二輪是通過房屋騰退、北京行政單位搬遷等動作來轉移城區常住人口。

目前則是“第三輪人口疏解潮”，主要是通過“因區施策”來引導中心城區人口主動向外疏解。

目前看，北京“六大中心城區”的常住人口預計要控制在1080萬及以下了，甚至可能還要更低，畢竟城區人口密度其實還要有點過大。

那么，如果北京樓市的“因區施策”逐漸開始，對北京樓市會有什么重大影響呢？

第一，對中心城區的“老破小”二手房市場將會有明顯的沖擊。

一旦大規模的“賣一買一”開始，城里人開始大規模向城外“置換改善”，那么城區的“老破小”將會出現明顯的供大于求。

會有越來越多的中心城區人口開始向城外疏解了，對城里的“老破小”二手房需求量將會明顯下降。

所以城里的“老破小”住宅房，建議大家要抓緊置換改善，不要再抱有幻想。

第二，對城區位置優勢不夠的“新房”也會有沖擊。

一旦近郊新城的“政策”松綁，那么改善群體將會加速向外疏解，城區的新房將會面臨一定的競爭壓力。

如果城區的新房位置很好，比如在四環里，稀缺性相對很強，那還可以持續保持競爭優勢，可以買。

如果城區新房的位置不夠稀缺，購房政策優勢又不如近郊新盤更加“利好”，那么銷售難度將會加大。

最典型的就是五環外的“城區新房”，尤其是朝陽區、石景山區和豐臺區的“五環外新房”，市場行情將會有所惡化。

所以城區新房，要買就要買在五環里，甚至是四環里，主打的就是核心地段，稀缺價值。

第三，近郊新城“核心區”的新房市場將會逐漸火爆。

這一輪的“因區施策”政策最利好的，其實還是近郊新城核心區的新房項目，只要交通、學校、醫療等配套齊全，再疊加產業繁榮帶來的“社保群體”。

那么近郊新城核心區的房價還會進一步上漲。

比如亦莊經開區的房價值得進一步看漲，昌平南的生命科學園板塊，順義的后沙峪板塊，房山的長陽大學城板塊等。

有產業、有學校、有軌道交通、有醫療配套，未來區域人口將快速提升，從而帶動區域房價進一步看漲。

綜上所述，北京本輪的“樓市松綁”已經不再是全市范圍的調整了，而是有意識的“因區施策”，這是北京最大的變化。

未來北京的近郊新城樓市政策有望進一步松綁。

這不僅僅有助于北京疏解中心城區的常住人口，完成城市人口規劃目標，同時有助于近郊新城“去庫存”，實現北京的土地財政增長。

這可謂是“一箭三雕”！

【直播預告8月5日晚上8.30點】

【主題：北京樓市新政】

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