北京房地產律師：親屬贈房后霸占不讓產權人進門，法院支持排除妨礙

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

引言：一套兩居室，登記在外孫女名下。

姥姥姥爺住北屋，南屋空著——卻死活不讓外孫女和她母親進門！

外孫女無奈起訴：

? 我是產權人，為何連自己家都進不去？

? 騰出一間南屋讓我母親住，怎么就成了“不孝”？

姥姥姥爺辯稱：

? 這房是我們夫妻的！

? 南屋是留給輪流照顧我們的子女住的！

? 你母親和我們有矛盾，不能??！

法院最終判決：

外孫女有權進入房屋居?。?/strong>

但不強制騰房，也不支持索要使用費。

這場親情與產權的拉鋸戰，揭示了一個關鍵法律原則：房子是誰的，誰就有權進門——哪怕承諾老人可繼續居??！

一、案情還原：一場因“盡孝”引發的家庭房產糾紛

本案核心人物關系如下：

林小雅（化名）：原告，外孫女，房屋產權人；

周秀蘭、鄭國棟（化名）：被告，姥姥、姥爺；

林母（化名）：林小雅母親，離婚中，月退休金僅3000元，租房困難；

房屋：北京西城一號房屋（兩居室，50.33㎡）。

2005年，原公房拆遷，安置兩套房。其中一號房屋由林母出資9萬元購買，但因政策原因，登記在姥爺鄭國棟一人名下。2013年，為防止林母離婚時房產被分割，家人協商將房屋以1萬元“買賣”形式過戶至外孫女林小雅名下（實為贈與）。

過戶時，林小雅應房管局要求，簽署《繼續居住保證書》，內容為：“本人保證購買此房后，原產權人鄭國棟可繼續居住。”此后，姥姥周秀蘭也一直同住，林小雅從未反對。

2020年起，林母因離婚、經濟困難，希望搬入一號房屋南臥室居住，既可照顧老人又省房租。但姥姥堅決拒絕，稱南屋是“輪流照顧子女專用”，且與林母有積怨。林小雅多次協商無果，甚至提出“我住客廳也行”，仍被拒之門外。

無奈之下，林小雅提起訴訟，最初要求允許母親入住南屋。經法院釋明，因母親是獨立主體，她將訴求調整為：自己作為產權人，要求進入房屋居住，并騰空南側臥室供使用。

二、爭議焦點與法院認定

本案的核心爭議在于：產權人作出“允許原產權人繼續居住”的承諾后，是否還享有進入和使用房屋的權利？

姥姥姥爺主張，房屋本是他們的夫妻共同財產，只是出于家庭安排才過戶給外孫女；且當初已明確說明，南屋要留給輪流照顧他們的子女臨時居住，因此林小雅及其母親無權強行入住。

法院審理認為，林小雅持有合法不動產權證書，是房屋的唯一產權人，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。她在過戶時雖書面承諾“原產權人鄭國棟可繼續居住”，但該承諾并未放棄自身作為產權人的居住權，也未限制其進入房屋。

法院特別指出，《繼續居住保證書》中明確寫的是“原產權人”——即鄭國棟一人，即便周秀蘭實際一同居住，林小雅也從未驅趕，屬于善意履行。而產權人要求進入自有房屋，是物權的基本體現，不應被阻撓。

不過，法院同時認為，林小雅要求“騰空南側臥室”缺乏法律依據。房屋內部如何分配使用，屬于家庭成員之間協商范疇，法律不強制指定具體房間歸屬。

三、判決結果：贏回“進門權”，但需自行協商居住安排

法院最終判決：

周秀蘭、鄭國棟在繼續居住一號房屋的前提下，不得阻止林小雅進入該房屋居住使用；

這一判決意味著，林小雅終于可以合法回到自己名下的家中，但具體住哪間房、家具如何擺放，仍需與老人溝通協調。

四、律師點評：家庭房產糾紛中的三大教訓

第一，贈與或借名買房，務必書面明確權利邊界。

很多家庭出于信任，僅口頭約定“給你住”“房子歸你”，卻未明確居住范圍、能否轉租、其他家庭成員能否入住等細節。一旦關系惡化，極易引發沖突。建議通過書面協議或公證方式固定各方權利義務。

第二，產權人不因承諾“老人可居住”而喪失自身居住權。

《民法典》明確規定，所有權人對自己的不動產享有占有、使用等權利。即使作出讓渡部分權益的承諾，只要未明確放棄全部使用權，產權人仍有權進入并合理使用房屋。

第三，盡孝心不能替代法律主體資格。

林小雅想接母親同住本是孝心，但因其母親并非產權人，無法直接主張居住權。若確需保障其居住，應由其本人作為原告另行起訴，或通過家庭協商解決。

給產權人的實用建議：

若遭遇阻撓入住，可立即起訴“排除妨礙”，法院通常會支持基本進門權；

必要時可申請行為保全，防止對方換鎖、轉移物品；

未來處理家庭房產，避免“名為買賣實為贈與”的模糊操作，減少權屬爭議。

【本文由房產糾紛律師靳雙權團隊撰寫，旨在解析親屬間房產居住權沖突，不構成具體法律建議。如您正面臨類似“有房不能住”困境，請聯系我們，依法捍衛您的物權?！?/strong>

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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