華潤(rùn)置地陽謀：擬賣成都重量級(jí)項(xiàng)目，已嘗到“變輕”甜頭

◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

近來，成都西門商業(yè)因兩座“地標(biāo)級(jí)”商業(yè)體的啟動(dòng)而成為全城熱議焦點(diǎn)，其中一個(gè)是中糧大悅城，另一個(gè)就是華潤(rùn)萬象城。

這兩個(gè)項(xiàng)目均位于青羊蔡橋，讓青羊乃至城西商業(yè)今年起火速起飛。上周，蔡橋的大悅城項(xiàng)目已高調(diào)發(fā)布，而這個(gè)萬象城似乎在憋大招。

相較于成都武侯、天府新區(qū)等幾個(gè)大悅城，目前成都萬象城除了早已開業(yè)且成為整個(gè)城東地標(biāo)的成華萬象城之外，剩下就是即將啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)的青羊項(xiàng)目。

剛剛，華潤(rùn)置地又曝出重磅消息。據(jù)第三方產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)對(duì)外預(yù)披露公告顯示，華潤(rùn)置地（成都）發(fā)展有限公司100%股權(quán)公開掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方是超智資源有限公司，背后是華潤(rùn)置地。

華潤(rùn)置地（成都）發(fā)展有限公司成立于2005年底，注冊(cè)地位于成都市成華區(qū)雙慶路6號(hào)，這里就是成都“地標(biāo)級(jí)”的萬象城綜合體。

2005年12月上旬，華潤(rùn)置地旗下境外平臺(tái)“建益企業(yè)有限公司”擊敗陽光100和中冶旗下新澳地產(chǎn)的聯(lián)合體，以每畝255萬元的單價(jià)競(jìng)得成發(fā)集團(tuán)原420廠的840畝用地，由新成立的“華潤(rùn)置地（成都）發(fā)展有限公司”負(fù)責(zé)后來整個(gè)“華潤(rùn)二十四城”的整片開發(fā)。

2011年6月底，華潤(rùn)置地（成都）發(fā)展有限公司發(fā)生股權(quán)變更，由建益企業(yè)有限公司換成了超智資源有限公司，但都隸屬于華潤(rùn)置地。今年4月初，該標(biāo)的公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜已獲得華潤(rùn)置地批準(zhǔn)。

今年前2個(gè)月，華潤(rùn)置地（成都）發(fā)展有限公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約1.66億元，總利潤(rùn)7929.7萬元，凈利潤(rùn)5947.3萬元。2024年，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約9.57億元，總利潤(rùn)約3.23億元，凈利潤(rùn)約2.46億元。

截至今年2月底，華潤(rùn)置地（成都）發(fā)展有限公司總資產(chǎn)約55.69億元，總負(fù)債約49.24億元，凈資產(chǎn)約6.45億元。

據(jù)多個(gè)權(quán)威招標(biāo)平臺(tái)披露，今年3月份，華潤(rùn)置地（成都）正發(fā)展有限公司正在為成都萬象城2026年14周年慶整合推廣采購項(xiàng)目公開發(fā)標(biāo)等。

據(jù)了解，成都萬象城一期開業(yè)于2012年5月中旬，二期開業(yè)于2020年12月，總建面72萬方。如今，以萬象城為中心，依托超甲級(jí)寫字樓、精品酒店、高端住宅、購物中心及TOD商業(yè)街區(qū)、特色街坊街區(qū)等公共空間，已自成一體成為輻射城東的超級(jí)商圈，也是成都打造國(guó)際消費(fèi)中心城市的新名片。

來源：地產(chǎn)密探圖庫

值得一提的是，2020年9月，華潤(rùn)置地投資有限公司曾以發(fā)行人名義發(fā)行了“中信證券-華潤(rùn)置地成都萬象城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，該ABS產(chǎn)品成功募資25億元，期限長(zhǎng)達(dá)18年，對(duì)應(yīng)底層資產(chǎn)就是成都萬象城一期。

華潤(rùn)置地此次出售華潤(rùn)置地（成都）發(fā)展有限公司100%股權(quán)，很顯然跟以往出售“萬象系列”的運(yùn)作思路一樣，應(yīng)該都是為加快推進(jìn)商業(yè)“輕資產(chǎn)化”謀略。

換言之，華潤(rùn)置地有意讓資本接手萬象系列商業(yè)并當(dāng)“甩手掌柜”，而自身牢牢抓好“萬象”品牌商管運(yùn)營(yíng)權(quán)，騰出巨額沉淀資金以降低杠桿優(yōu)化財(cái)務(wù)，還能找準(zhǔn)時(shí)機(jī)獲取新項(xiàng)目。

據(jù)華潤(rùn)置地2025年報(bào)披露，截至2025年底，公司購物中心資產(chǎn)賬面值2403.5億元，占公司資產(chǎn)總值的22.3%，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)權(quán)重持續(xù)提升。

2025年，華潤(rùn)置地取得經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額254.4億元，同比增幅9.2%；凈利潤(rùn)98.7億元，同比增幅15.2%；毛利率71.8%。

華潤(rùn)置地去年經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)13.1%至116.5億元，占集團(tuán)核心凈利潤(rùn)比重上升至51.8%。華潤(rùn)置地管理層特別強(qiáng)調(diào)去年經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)首超五成，以凸顯該項(xiàng)業(yè)務(wù)作為第二增長(zhǎng)曲線賽道卓有成效。

在樓市持續(xù)深調(diào)周期里，華潤(rùn)置地雖銷售等規(guī)模已躋身全國(guó)房企前三，但傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)板塊持續(xù)低迷。去年，其開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率已持續(xù)降至15.5%，背后是雖結(jié)算均價(jià)上升10.5%至24599元/㎡，但拿地成本同比上漲約14%而直接推高結(jié)算單方成本上升12.3%。

從整個(gè)盤面看，2025年華潤(rùn)置地取得營(yíng)收同比增長(zhǎng)0.9%至約2814億元，股東應(yīng)占利潤(rùn)同比下降0.5%至約254億元，而核心凈利潤(rùn)同比明顯下降11.4%至約225億元，受傳統(tǒng)開發(fā)板塊拖累也較為明顯。

截至去年底，華潤(rùn)置地總借貸額2814.7億元；凈有息負(fù)債率較上年底上升7.3個(gè)百分點(diǎn)至39.2%；加權(quán)平均債務(wù)融資成本較上年底下降39個(gè)基點(diǎn)至2.72%，雖創(chuàng)歷史新低，但每年利息支出仍有幾十億，對(duì)利潤(rùn)還是有影響的；手持現(xiàn)金1169.9億元且現(xiàn)金短債比約2.32倍。