龍湖集團被下調(diào)評級

來源：市場資訊

（來源：地產(chǎn)鯨落）

龍湖集團近期被多家國際評級機構(gòu)下調(diào)信用評級，這反映了房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下公司面臨的挑戰(zhàn)與轉(zhuǎn)型進程。

一、評級下調(diào)具體情況

1. 穆迪（Moody's）下調(diào)

? 時間：2026年4月15日

? 調(diào)整內(nèi)容：

? 公司家族評級（CFR）從“Ba3”下調(diào)至“B1”

? 高級無抵押評級從“B1”下調(diào)至“B2”

? 評級展望從“負(fù)面”調(diào)整為“穩(wěn)定”

? 下調(diào)原因：穆迪認(rèn)為龍湖集團的杠桿率仍然較高，且未來12個月內(nèi)不太可能回落至與其先前評級相匹配的水平。在行業(yè)持續(xù)面臨挑戰(zhàn)的背景下，公司疲弱的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)繼續(xù)對其盈利能力構(gòu)成壓力，從而削弱了其投資性房地產(chǎn)板塊帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流。

2. 標(biāo)普（S&P）下調(diào)

? 時間：2025年11月17日

? 調(diào)整內(nèi)容：

? 長期發(fā)行人信用評級從“BB”下調(diào)至“BB-”

? 高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級從“BB-”下調(diào)至“B+”

? 評級展望為“穩(wěn)定”

? 歷史調(diào)整：這已是標(biāo)普在較短時間內(nèi)對龍湖集團的第二次下調(diào)。2025年3月5日，標(biāo)普已將龍湖集團的長期發(fā)行人信用評級從“BB+”下調(diào)至“BB”。

3. 惠譽（Fitch）下調(diào)

? 時間：2025年6月26日

? 調(diào)整內(nèi)容：

? 長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）從“BB”下調(diào)至“BB-”

? 高級無抵押評級及其未償高級票據(jù)評級從“BB”下調(diào)至“BB-”

? 評級展望為“負(fù)面”

二、評級下調(diào)的核心原因

1. 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)疲軟

? 銷售額大幅下滑：標(biāo)普預(yù)測龍湖集團2025年的總合同銷售額將進一步下降35%至660億元人民幣（基于截至2024年底1460億元人民幣可售資源中45%的售出率）。實際數(shù)據(jù)顯示，2025年龍湖集團累計實現(xiàn)總合同銷售金額631.6億元，同比下降明顯。

? 毛利率持續(xù)受壓：標(biāo)普預(yù)計龍湖集團在2025年至2027年期間的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率將在0%-5%之間，低于2024年的6%和2023年的11%。2025年，龍湖集團的房地產(chǎn)開發(fā)板塊在毛利層面錄得虧損。

? 行業(yè)表現(xiàn)弱于同行：根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年前10個月，龍湖集團的合同銷售額同比下降34%，而同期中國百強開發(fā)商的合同銷售額降幅為16%。

2. 杠桿率顯著上升

? 債務(wù)指標(biāo)惡化：穆迪指出，2025年龍湖集團的房地產(chǎn)開發(fā)板塊在毛利層面錄得虧損，導(dǎo)致其調(diào)整后的凈債務(wù)/EBITDA從一年前的6.4倍急劇上升至超過10倍。

? 高杠桿將持續(xù)：標(biāo)普預(yù)計該公司以債務(wù)對EBITDA比率衡量的杠桿率將在2026-2027年保持在高位，約為10倍，而2024年底為8.8倍。

3. 盈利能力承壓

? 盈利預(yù)警：2025年3月7日，龍湖集團發(fā)布盈利警告公告，預(yù)計2024年剔除投資物業(yè)及其他衍生金融工具公平值變動影響后的股東應(yīng)占核心溢利錄得約35%至40%的下降。

? 開發(fā)業(yè)務(wù)收入下降：標(biāo)普估計，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入在2025年將下降17%，在2026年將下降28%。

三、公司的積極因素與轉(zhuǎn)型進展

盡管評級被下調(diào)，但穆迪和標(biāo)普均給出了“穩(wěn)定”展望，這反映了以下積極因素：

1. 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成效顯著

? 運營及服務(wù)業(yè)務(wù)成為穩(wěn)定器：2025年，龍湖集團運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入達到267.7億元，創(chuàng)歷史新高，占總營收的比例達到27.5%。運營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)核心權(quán)益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%。

? 轉(zhuǎn)型時間表明確：龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，最晚到2028年，集團運營及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入將超過地產(chǎn)開發(fā)的收入，到那時的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也徹底完成。

2. 財務(wù)狀況逐步改善

? 有息負(fù)債持續(xù)壓降：截至2025年底，龍湖集團綜合借貸總額為1528.1億元，較上年末下降235.1億元。過去三年半，龍湖整體壓降了約600億元有息負(fù)債。

? 融資成本保持低位：平均融資成本為年利率3.51%，平均合同借貸年期為12.12年。

? 凈負(fù)債率控制在合理水平：截至2025年底，凈負(fù)債率為52.2%。

3. 流動性管理審慎

? 債務(wù)到期壓力緩解：2026年和2027年，龍湖集團包括債券和境外銀行貸款在內(nèi)的債務(wù)到期規(guī)模將分別為60-70億元人民幣，低于2025年的220億元人民幣。

? 經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正：龍湖集團已連續(xù)3年實現(xiàn)覆蓋資本性開支后的正向經(jīng)營性現(xiàn)金流。標(biāo)普預(yù)估，2025-2027年該公司每年將能產(chǎn)生約60億元人民幣的經(jīng)營性現(xiàn)金流入。

? 現(xiàn)金儲備充足：截至2025年6月30日，該公司可動用的現(xiàn)金（不包括監(jiān)管賬戶中的現(xiàn)金）約為255億元人民幣。

4. 商業(yè)地產(chǎn)組合提供流動性緩沖

? 租金收入穩(wěn)定增長：標(biāo)普預(yù)測，龍湖集團商場的租金收入在2025-2027年間將增長3%-5%。2025年上半年租金收入同比增長4.9%，得益于97%的高入駐率。

? 資產(chǎn)抵押融資渠道暢通：標(biāo)普認(rèn)為龍湖集團可以繼續(xù)利用其商業(yè)商場組合獲取資產(chǎn)抵押貸款作為融資來源，估計從2026年起，該公司有能力再獲得200億元人民幣的投資性物業(yè)貸款。

四、未來展望與風(fēng)險提示

1. 評級機構(gòu)的穩(wěn)定展望依據(jù)

? 穆迪觀點：穩(wěn)定展望反映了穆迪的預(yù)期，即龍湖集團將通過穩(wěn)步擴大其投資性房地產(chǎn)運營和物業(yè)管理服務(wù)，繼續(xù)向以經(jīng)常性收入為主導(dǎo)的業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，同時保持經(jīng)營性現(xiàn)金流的正流入和良好的流動性。

? 標(biāo)普觀點：穩(wěn)定展望反映標(biāo)普預(yù)期，盡管房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的合同銷售額弱化，但其投資性物業(yè)組合將在未來12個月內(nèi)為其提供充足的流動性緩沖。

2. 公司自身的發(fā)展規(guī)劃

? 2026年經(jīng)營策略：開發(fā)業(yè)務(wù)核心依然是聚焦存貨去化和存量土儲的激活；商業(yè)投資預(yù)計在2026年新開9座左右商場；服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)提升服務(wù)質(zhì)量和效率，實現(xiàn)高質(zhì)量外拓。

? 利潤恢復(fù)時間表：龍湖集團首席財務(wù)官趙軼表示，公司在去年已經(jīng)成功穿越了債務(wù)的最高峰，未來將繼續(xù)在財務(wù)安全穩(wěn)定的前提下逐步修復(fù)利潤，集團的利潤低點在2025年到2026年，預(yù)計從2027年開始恢復(fù)增長。

3. 潛在風(fēng)險因素

? 評級進一步下調(diào)條件：

? 如果龍湖集團的流動性減弱，標(biāo)普可能會下調(diào)其評級。

? 如果公司的房產(chǎn)銷售或租金收入增長大幅低于標(biāo)普的預(yù)期，導(dǎo)致長期經(jīng)營現(xiàn)金凈流出或現(xiàn)金顯著減少。

? 如果龍湖集團無法維持其經(jīng)常性收入，致使租金收入對利息費用的覆蓋比率不能保持在1.0倍以上。

? 行業(yè)環(huán)境挑戰(zhàn)：房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整中加速向新發(fā)展模式演進，城市發(fā)展的重心正從增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)。

五、總結(jié)

龍湖集團評級下調(diào)是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的必然反映，主要源于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的持續(xù)疲軟導(dǎo)致杠桿率上升。然而，公司通過積極的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，已初步建立起以運營和服務(wù)業(yè)務(wù)為支撐的新發(fā)展模式。2025年運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比達27.5%，貢獻核心利潤近80億元，成為公司重要的穩(wěn)定器。

評級機構(gòu)給予“穩(wěn)定”展望，認(rèn)可了龍湖集團在流動性管理、債務(wù)壓降和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方面的成效。公司管理層預(yù)計最晚到2028年完成收入結(jié)構(gòu)和債務(wù)結(jié)構(gòu)的全面轉(zhuǎn)型，屆時運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入將超過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入。

盡管短期面臨挑戰(zhàn)，但龍湖集團憑借嚴(yán)格的財務(wù)管理、優(yōu)質(zhì)的投資性物業(yè)組合和清晰的轉(zhuǎn)型路徑，短期流動性風(fēng)險仍被認(rèn)為可控。未來公司的發(fā)展將取決于其能否在行業(yè)調(diào)整期中持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)從傳統(tǒng)開發(fā)商向城市運營服務(wù)商的成功轉(zhuǎn)型。