北京買(mǎi)房：理清思路，購(gòu)房建議1854

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我在西城有套阜外的老破小，孩子上中學(xué)了本來(lái)打算賣(mài)掉，但看到有人分析38號(hào)文了，核心思想是以后不再賣(mài)地了，而是盤(pán)活存量和改善老小區(qū)，那這對(duì)核心區(qū)的老破小是利好吧，我是不是應(yīng)該留著？

Ps：我們一直自住，從表面的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)我們應(yīng)該屬于沒(méi)賠沒(méi)賺的，算上交易稅和中介費(fèi)什么的基本拉平。但我認(rèn)為是賺了，因?yàn)橐皇呛⒆蝇F(xiàn)在在八中，我們很滿意。二是如果沒(méi)這套房我們就得租房，每個(gè)月至少七八千，那這就是一年十萬(wàn)啊，省下的錢(qián)也是利潤(rùn)。第三是通勤的時(shí)間精力省下很多，孩子補(bǔ)課也省時(shí)間，這就不能用錢(qián)衡量了。

A：

1、常規(guī)建議是如果用完了學(xué)位，再加上如果不自住了，那就最好趁著溢價(jià)還高的時(shí)候賣(mài)掉。否則不光是租金低，也得承擔(dān)溢價(jià)部分的保值風(fēng)險(xiǎn)。

但這也看您的具體情況吧，或者說(shuō)先看是賠是賺吧？如果賠著錢(qián)呢，那換了誰(shuí)都不愿意割肉。反正現(xiàn)在至少也是小陽(yáng)春，那就看看行情再說(shuō)吧。

2、38號(hào)文這怎么說(shuō)呢？在我看來(lái)這不算是新政策，而是對(duì)之前政策的再一次確認(rèn)和加強(qiáng)。畢竟從2020年開(kāi)始，房地產(chǎn)的主要方向就已經(jīng)是對(duì)老舊小區(qū)的維護(hù)。比如加裝電梯和原拆原建，還有討論房屋養(yǎng)老金什么的，都是這種政策引導(dǎo)的。

另外北京從2017年之后就一直是“減量發(fā)展”，不光是人口政策，也體現(xiàn)在房地產(chǎn)的土地供應(yīng)上。這其實(shí)看看歷年的土地供應(yīng)量就知道了，在高峰期，僅僅是商品房用地，北京最高都能有800多公頃，少了也得500多。但2018之后這些年呢，明顯的是逐年下降，到現(xiàn)在這幾年才200多萬(wàn)了，是高峰期的四分之一。那這會(huì)產(chǎn)生什么后果就等著看吧，時(shí)間會(huì)給出答案的。

3、簡(jiǎn)單說(shuō)我的看法吧，未必對(duì)核心區(qū)老破小是直接的利好，也就是漲價(jià)什么的。但至少是在居住環(huán)境和質(zhì)量維護(hù)上有幫助，算是對(duì)價(jià)值的間接利好吧。

對(duì)于五環(huán)外的新區(qū)那就得看情況了，那些規(guī)劃合理+資金到位+有產(chǎn)業(yè)支撐的就沒(méi)影響，該怎么發(fā)展怎么發(fā)展。而“大餅區(qū)”就看運(yùn)氣了，那么多新區(qū)呢，誰(shuí)知道先發(fā)展哪個(gè)啊？反正減少土地供應(yīng)的后果就是開(kāi)發(fā)的新小區(qū)少，入住的人口也少，那無(wú)論是商業(yè)配套還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就都不好發(fā)展了唄，幾輪循環(huán)之下或許就成了“城市孤島”了。

4、但我說(shuō)的都是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)部分，是不包含學(xué)區(qū)溢價(jià)的。畢竟這是學(xué)區(qū)房的獨(dú)有現(xiàn)象，是被人口周期+政策催生出來(lái)的。在人口高峰之后是否能支撐住溢價(jià)，那就等著看政策吧。

5、總之我認(rèn)為您理解的有一定道理，但溢價(jià)部分是獨(dú)立的，最好也獨(dú)立思考吧。

僅供參考。

二

Q:

我們河北老家的房子已經(jīng)賣(mài)掉，首付200萬(wàn)，另備30萬(wàn)備用金繳納稅費(fèi)和裝修。月供兩種考慮，如果銀行同意我們當(dāng)父母的協(xié)助還款，那就每月1.5萬(wàn)，如果不同意那就1萬(wàn)封頂。

女兒的工作單位在西城區(qū)，感覺(jué)要想買(mǎi)到合適的房子至少是南四環(huán)以外或者是通州了，我已經(jīng)特意去北京兩次看房，認(rèn)為通州占優(yōu)勢(shì)明顯。但是孩子想買(mǎi)石景山或豐臺(tái)區(qū)的老破小，理由是通勤方便，否則通州天天往返太累了。

Ps：說(shuō)實(shí)話，我以前知道北京房?jī)r(jià)貴，我在北京也住過(guò)一段時(shí)間，但看了新房的貴了，真沒(méi)想到老破小也這么貴，有的比新房還貴，這讓我們心里很難接受。這種房說(shuō)不好聽(tīng)的在我們老家連進(jìn)城賣(mài)菜的都不住，房租便宜人家寧可去住農(nóng)民房都不住老破小，太憋屈了。

A：

1、銀行應(yīng)該能同意幫助還款，這不是什么難事兒。那1.5萬(wàn)對(duì)應(yīng)300萬(wàn)左右貸款，預(yù)算總價(jià)就是500萬(wàn)左右了，是這意思嗎？這總價(jià)在通州確實(shí)能買(mǎi)到不錯(cuò)的房子了，比市區(qū)品質(zhì)高的多，面積也大。但您女兒不愿意能怎么辦呢？只能是協(xié)商了唄，外人幫不上忙。

2、而且我認(rèn)為您女兒考慮的也沒(méi)錯(cuò)，房子是用來(lái)住的，而住的前提就是交通。否則如果無(wú)限制的放大距離，那500萬(wàn)能在燕郊買(mǎi)更好的了，再遠(yuǎn)點(diǎn)兒都能買(mǎi)大別墅了。可通勤太遠(yuǎn)住不上啊，那也就降低了使用價(jià)值，反倒不劃算。

所以我建議還是再考慮一下女兒的意愿吧，畢竟人家才是房子的主要使用人。而且您所說(shuō)的石景山豐臺(tái)老破小，是以400萬(wàn)總價(jià)考慮的吧？否則如果是500萬(wàn)總價(jià)，那商品房的選擇也不少呢，兩居室不算難，小區(qū)品質(zhì)未必弱。

3、其他我沒(méi)什么說(shuō)的了，理解您的心情。甚至說(shuō)甭說(shuō)您了，很多北京人在換學(xué)區(qū)房的時(shí)候也難受著呢，好幾百萬(wàn)在東西海只能買(mǎi)個(gè)很破的占坑兒房，換做誰(shuí)都得做好久的心理按摩。

但這也沒(méi)什么辦法，房?jī)r(jià)的背后是地段兒的價(jià)值，一步差三市。所以要想得到交通等配套，那就只能是無(wú)奈的接受價(jià)格。

僅供參考。

三

Q:

我是大連人，07年在北京買(mǎi)了套藍(lán)堡國(guó)際公寓的140平，當(dāng)時(shí)160多萬(wàn)。這些年一直出租，現(xiàn)在我一年純到手20萬(wàn)吧，中介打理但租金肯定是回本了，考慮：是不是應(yīng)該賣(mài)掉了？

看網(wǎng)上能賣(mài)1200萬(wàn)左右，您覺(jué)得合適嗎？因?yàn)槲夷昙o(jì)大了不會(huì)再去北京，孩子工作在本地至少不會(huì)去北京長(zhǎng)住，留著的話感覺(jué)房?jī)r(jià)到頭了，再留沒(méi)準(zhǔn)就又該跌了。

A：

1、2007年買(mǎi)的單價(jià)才1萬(wàn)多點(diǎn)兒，那肯定是年初買(mǎi)的，下半年的時(shí)候就至少1.5萬(wàn)以上了。

2、那既然是靠租金都回本兒了，能賣(mài)1200萬(wàn)就等于都是純利。不自住+不想出租+預(yù)期下跌，那就賣(mài)掉套現(xiàn)唄。所有投資的最終目標(biāo)都是獲利了結(jié)，不套現(xiàn)的話永遠(yuǎn)都是“賺錢(qián)”，而不是“賺到錢(qián)”，只有拿到錢(qián)了才是真正的利潤(rùn)。

3、不過(guò)也考慮好，現(xiàn)在您到手20萬(wàn)，房子價(jià)值1200，那租金回報(bào)率是1.67%，已經(jīng)高于同期銀行存款利率了。而且這還是中介拿走了至少一個(gè)月租金的管理費(fèi)之后的，否則收益率能到1.8%，正好是北京平均值。

也就是說(shuō)，如果您買(mǎi)到房子之后，能有穩(wěn)妥+高于這收益的理財(cái)就賣(mài)掉，否則留著的話至少每年能有20萬(wàn)。而且是不管房?jī)r(jià)是否下跌，也不管跌多少，房租的下跌不會(huì)太過(guò)分，除非CBD被世界拋棄。

4、而且再多說(shuō)一句，假定您現(xiàn)在持有的不是這套房，而是1200萬(wàn)現(xiàn)金。請(qǐng)問(wèn)您是存銀行呢，還是買(mǎi)這套房收20多萬(wàn)的租金？因?yàn)槟鍪劬陀腥私颖P(pán)，那買(mǎi)這套房的是怎么想的？

5、總之看您的判斷吧，我只是列出這些情況供參考而已。

僅供參考。

四

Q:

我現(xiàn)在是為是否賣(mài)房而糾結(jié)，因?yàn)榉孔釉谝嗲f的富力尚悅居，我們最早一批2萬(wàn)多買(mǎi)的，現(xiàn)在才不到3萬(wàn)。而我同學(xué)當(dāng)時(shí)買(mǎi)在大興天宮院的云立方才1.7萬(wàn)現(xiàn)在都4萬(wàn)多了，還有買(mǎi)在昌平南邵的也都4萬(wàn)多了，這都是六環(huán)外的，我們這六環(huán)內(nèi)的卻最高峰都不到4萬(wàn)。

我們?cè)诮鸬馗窳中℃?zhèn)也有房，尚悅居當(dāng)年買(mǎi)了就是投資的，但現(xiàn)在租金也只有5000多，感覺(jué)各方面都被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩掉了。所以現(xiàn)在想賣(mài)掉，但說(shuō)實(shí)話也不知道是否會(huì)賣(mài)在最低點(diǎn)，畢竟近期都在唱漲。

A：

1、尚悅居現(xiàn)在不到3萬(wàn)？那是有點(diǎn)兒偏低了。最早一批應(yīng)該是C區(qū)吧？環(huán)境什么的都挺好的，很宜居。那如果能自住就自己住唄，確定不住了再說(shuō)賣(mài)掉。

2、其實(shí)主要就是地段兒原因，這里雖然是亦莊的大板塊之內(nèi)，但其實(shí)屬于馬駒橋。從規(guī)劃角度講，凡是有河道、鐵道、公路、高速和綠地等物理阻隔的地段兒都不太好規(guī)劃，至少是不好和周邊板塊聯(lián)動(dòng)。尤其是再?zèng)]有地鐵，那價(jià)格走勢(shì)就一般都不會(huì)太強(qiáng)。

這跟幾環(huán)內(nèi)外其實(shí)關(guān)系不大，主要還是靠規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)，然后和地鐵交通也有相輔相成的關(guān)系。南邵和天宮院都是有產(chǎn)業(yè)園，也都有地鐵，那無(wú)論是招商+招工+通勤都至少不吃虧，自然強(qiáng)于各項(xiàng)略弱的馬駒橋了。

3、我要建議就是先留著吧，既然都等了十多年了，那也不差這一時(shí)半會(huì)兒。等等大盤(pán)回暖吧，大概率能多賣(mài)點(diǎn)兒。

不過(guò)考慮好，就算北京有行情，那一般也是到后期才傳導(dǎo)到馬駒橋這種板塊的，而且價(jià)格走勢(shì)也不會(huì)太強(qiáng)。所以期望值別太高吧，反正也沒(méi)賠錢(qián)，放平心態(tài)吧。

僅供參考。

五

Q:

我是外地戶(hù)口，老公和孩子京戶(hù)，住回遷房小區(qū)在豐臺(tái)西五環(huán)。我們本來(lái)考慮租房讓孩子上豐臺(tái)五小，但聽(tīng)說(shuō)早就不讓租房了只能買(mǎi)。但我們的房目前沒(méi)有房產(chǎn)證，賣(mài)的話按您的公式算了，實(shí)在不劃算。

又看您說(shuō)第五實(shí)驗(yàn)不錯(cuò)，我們問(wèn)了說(shuō)是光買(mǎi)房不行，請(qǐng)問(wèn)怎么運(yùn)作？多少錢(qián)？周邊小區(qū)有沒(méi)有能100多萬(wàn)買(mǎi)了能入學(xué)的？其他的也行，我們只是想找個(gè)好點(diǎn)學(xué)校。

A：

1、不是說(shuō)豐臺(tái)的第五實(shí)驗(yàn)光買(mǎi)房不行，而是全北京大多數(shù)學(xué)區(qū)都是派位，誰(shuí)也不敢保證確保對(duì)口入學(xué)，東西海也一樣的。而且是越好的學(xué)校就學(xué)位越緊張，沒(méi)政保的就只能是靠運(yùn)氣了唄。

2、我不知道怎么運(yùn)作，各種事情我都只是道聽(tīng)途說(shuō)，沒(méi)見(jiàn)過(guò)實(shí)例，更沒(méi)參與過(guò)，您要不還是問(wèn)其他人吧。聽(tīng)說(shuō)一般都是30來(lái)萬(wàn)，但具體的不知道，我和您一樣找不到廟門(mén)。

3、周邊100多萬(wàn)的房子有的是，但沒(méi)有能確保第五實(shí)驗(yàn)的。這里的學(xué)位主要都是給豐科園子弟的，然后也有政保，分配給周邊小區(qū)的學(xué)位很少，只能看運(yùn)氣。

4、其他的那就買(mǎi)房唄，既然能有100多萬(wàn)預(yù)算那就看五小的北大地學(xué)區(qū)吧。現(xiàn)在降了很多了，算是溢價(jià)最低的時(shí)候，100多萬(wàn)的選擇不多，但200多萬(wàn)的不少。前些天有家長(zhǎng)買(mǎi)的正陽(yáng)小區(qū)的，好像是230多萬(wàn)，50平左右一居室。

僅供參考。

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