房子過保修期漏水，維修基金交了卻用不了？半島問法支招，物業糾紛這樣維權→

日常生活中，業主與物業的關系十分緊密，因而摩擦也時常發生。哪些問題該物業處理？哪些職責超出了物業的工作范圍？4月14日，半島問法熱線80889800聚焦物業糾紛話題，文康律師事務所的李瓊律師和劉帥律師在線與市民互動，從房屋公共維修基金到物業費、停車費的收取再到小區公共收益，律師從專業的角度為市民遇到的問題支招，受到了來電市民的稱贊。

上午9點30分，兩部熱線電話交替響起。王女士家房子出現了漏水問題，找到物業公司要求幫忙維修，可物業卻說房屋已經過了保修期，他們不再負責維修。“我想讓物業用住宅專項維修基金維修自己的房屋，可物業以條件不符合為由拒絕。”王女士詢問律師，自己的房子漏水了為什么不能用維修基金來維修？到底什么情況才能動用維修基金？自己該怎么處理才能解決漏水的問題？

就王女士遇到的問題，李瓊律師給出了專業的解答。“房屋過了保修期后，并不是所有漏水都能直接使用維修基金，也不是物業一句‘不管’就可以免責的。”李律師表示，根據相關規定，住宅專項維修資金專門用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，只有屬于小區共用部位，比如樓頂、外墻、公共樓道、上下水主管道等位置漏水，才可以申請使用維修基金，如果只是業主家中專有部分漏水，一般需要業主自行承擔維修費用。

“想要使用維修基金，需要由業主、業主委員會或者物業公司提出使用申請，并且經過維修涉及范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意，滿足這些條件后才能按照流程啟用。”李律師建議王女士可以先和物業一起排查確定漏水的具體位置和原因，分清是公共部位還是自家專有部位，如果屬于公共部位，就可以要求物業配合啟動維修基金申請流程，物業有義務協助辦理；如果是室內自用部位漏水，物業也應當提供必要的協助和維修建議，王女士可以根據實際情況選擇合適的維修方式。

物業費糾紛，是占比最多的物業糾紛類型，當天的來電中，不少市民都在吐槽這個問題。“我們小區衛生環境特別臟亂，電梯也長期出現故障，物業服務質量完全不達標，我就暫時暫緩繳納物業費。”劉先生來電講述，物業公司為了催繳物業費，采取了特別極端的方式，每天給他發送多條催費短信，甚至凌晨也不停發送，短信里還寫著要“停水停電”“限制車輛進出小區”“凍結個人賬戶”這類威脅的話語。“這已經嚴重影響到我和家人的正常生活了。”劉先生詢問律師，物業這么催費是否合理？該怎么維護自己的權益？

了解完劉先生的遭遇后，劉帥律師勸劉先生采取合法的方式維權。“首先需要明確的是，即便物業服務不達標，你也不能直接暫緩或拒繳物業費，這種做法并不妥當，物業服務存在問題和繳納物業費屬于兩個不同的法律關系，不能以此為由直接拒繳。”劉律師建議劉先生應當先和物業公司協商整改服務問題，協商不成可以向住建等相關主管部門投訴，也可以通過訴訟的方式要求物業公司整改服務、減免相應物業費，“若直接拒繳物業費，后續可能會被物業公司起訴，讓你自身陷入被動。”

針對物業過度催收，影響其正常生活的問題，劉律師表示，物業這些行為屬于明顯的違法行為。“根據《中華人民共和國民法典》的相關規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費，限制門禁、限制車輛出入也屬于該條款明令禁止的催費方式。”劉律師認為，物業公司頻繁發送騷擾短信、凌晨騷擾以及言語威脅的行為，涉嫌違反《中華人民共和國治安管理處罰法》的相關規定，會面臨行政處罰，情節嚴重的還需承擔更嚴重的法律責任。

“建議你保存好物業發送的催費短信、通話記錄等相關證據，及時向住建局等相關單位投訴舉報，要求對物業處罰并責令整改。也可以向法院起訴，要求物業停止侵害、賠禮道歉、賠償相應損失，以此來維護自身的合法權益。”劉律師給出了建議。

問題1：車輛在小區被劃，物業以不收費為由拒賠該怎么辦？

前段時間，某小區業主徐先生把車輛停放在小區指定的公共停車位上，后來發現車輛被人嚴重劃傷，車身多處漆面受損。徐先生第一時間就聯系了物業公司，想讓他們調取車輛停放區域的監控錄像，找到劃車的責任人，可物業公司卻說監控損壞查不到，還表示小區停車不收費，所以他們不承擔任何責任，既不配合提供監控，也拒絕賠償損失。徐先生詢問律師，物業以停車不收費為由拒絕承擔責任合理嗎？自己的車輛損失到底該由誰承擔？

律師說法：徐先生，首先要明確，停車不收費，不代表物業無責任。第一，無論小區公共車位是否收費，物業公司作為小區的管理方，對小區公共區域的安全管理、秩序維護義務，其中就包括監控設備的日常維護、監控錄像的保存，以及配合業主調查相關糾紛的義務。不能以“不收費”為由，完全免除自身的管理責任。第二，車輛被劃后，物業若未盡到合理的安保、監控管理義務,導致無法找到劃車責任人，進而造成業主損失擴大的，物業公司應當承擔相應的補充賠償責任。

問題2：物業私自漲停車費，業主該如何維權？

李女士是某小區業主。前段時間，小區的物業公司在沒有提前通知任何業主，也沒有和業主商量的情況下，就單方面私自提高了小區的停車費，小區的業主都覺得這種做法非常不合理，也不合法，李女士想詢問律師，物業公司有權利私自上調停車費嗎？面對這種情況，業主該通過什么方式來維護自己的合法權益？

律師說法：李女士，物業公司是沒有權利私自提高小區停車費標準的，小區內的停車收費標準關系到全體業主的共同利益，根據《中華人民共和國民法典》的相關規定，有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，同時調整停車費還應當提前進行公示，充分告知全體業主，物業公司未履行任何法定程序、未經業主大會同意就擅自提價，屬于明顯的違規行為。您和其他業主可以先聯合起來與物業公司進行溝通協商，要求物業公司出示提價的合法依據，并立即恢復原先的停車收費標準；如果溝通協商沒有效果，大家可以向當地的住建局、街道辦事處、社區居委會進行投訴舉報，由相關行政部門介入監督調解，責令物業整改。

問題3：物業擅自出租小區公共區域牟利不公示，業主該怎么辦？

趙先生所在小區的物業公司經常在沒有征求業主意見的情況下，把小區里的公共區域租給別人做商業活動，而且這些活動產生的收益從來沒有向業主公示過，也沒有進行過分發，趙先生詢問律師，物業公司這樣的做法合理合法嗎？業主該怎么維護自己的合法權益？

律師說法：趙先生，物業公司這種做法是不合理也不合法的。根據相關法律規定，小區內的道路、綠地、大堂、樓道、外墻等公共區域屬于全體業主共有，利用業主共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，應當歸全體業主共有，同時物業服務人有義務定期將共有部分的經營與收益情況以合理方式向業主公示，接受業主的監督。您可以先聯合其他業主，正式要求物業公司公示公共區域出租的合同、收入明細、成本支出等相關賬目，如果物業公司拒絕公示或者拒不返還屬于業主的收益，已經成立業主委員會的，可以由業主委員會代表全體業主與物業公司交涉，追究其相應責任，要求物業公司返還收益并規范公示賬目；若尚未成立業主委員會，各位業主可以先向街道辦事處、鄉鎮人民政府以及住建主管部門進行投訴舉報，相關部門會依據《物業管理條例》等規定責令物業限期改正并公開賬目，逾期不改正的還會對物業處以罰款。

（半島全媒體記者 蔣凱 宋泓睿）

來源：大眾新聞·半島新聞