大崩盤! 從千人排隊到幾乎癱瘓, 溫哥華搶購樓花時代徹底終結!

來源：溫哥華港灣

曾經一房難求、排隊搶購的溫哥華公寓預售市場，如今正急劇降溫。業內人士普遍認為，這一持續數十年的融資與銷售模式正陷入停滯，甚至接近“終結”。在房價與租金回落的同時，新的問題也逐漸浮現：未來住房供應或將面臨更大壓力。

從“排隊搶房”到市場降溫

時間回到1996年4月的一個周六。數百名購房者聚集在溫哥華市中心一處尚未完工的雙塔公寓項目銷售現場，隊伍沿著West Georgia街延伸，甚至繞過街角。

負責營銷該項目的Bob Rennie回憶，當天的火爆場面遠超預期。他甚至臨時跑到London Drugs購買了2000塊巧克力，沿隊伍分發并不斷致歉。“我不停地說，這種買房方式確實不太舒服，”他說，“第二天我們干脆準備了糕點。”

該項目由Westbank開發，即“Residences On Georgia”。當時兩棟37層大樓的約500套單位，大部分在周末即被售出。《溫哥華太陽報》更以頭版照片記錄這一場景，標題寫道“人群蜂擁搶購未來公寓”。

然而，這樣的“派對式購房”并未永遠持續下去。

預售模式：從新奇到行業剛需

在更早的年代，購房邏輯完全不同。1974年，Michael Audain在溫哥華西區購買人生第一套公寓時，房屋已經建成。他以44,900加元購入一套19層一居室，很快入住。

“那時候是先建好房子再賣，”他說。

1966年，卑詩省通過《分層產權法》，公寓逐漸在北美普及。到1980年代中期，Audain創立的Polygon Homes開始接觸來自多倫多與香港的“預售模式”——即在項目完工前出售單位。

“當時我們很驚訝，居然有人愿意為兩三年后的房子買單，”他說。

但隨著時間推移，這一模式迅速成為行業標準。銀行開始要求開發商在獲得建設貸款前，必須完成約60%甚至更高比例的預售，以降低風險。

此后幾十年，大溫地區開發商普遍能輕松達標。1992年，Rennie團隊甚至在4小時22分鐘內售罄一棟142套公寓。

進入2010年代，預售市場進一步升溫，甚至出現項目在建成前被多次轉售的現象，價格不斷被推高，同時也引發“優先海外銷售”等爭議。

市場現狀：預售“幾乎停擺”

如今，這一模式正遭遇重大轉折。

Wesgroup首席執行官Beau Jarvis表示，大溫公寓預售市場“幾乎完全癱瘓”。“我從業25年來從未見過這種情況，”他說。

該公司已取消溫哥華River District一個204套公寓項目，類似情況也出現在其他開發商中。例如ASPAC Developments取消了列治文一個高端項目，并向已購買家退還定金。公司副總裁Gary Wong表示，項目將重新設計以適應市場變化。

數據顯示，大溫地區去年新公寓銷售不足6000套，其中預售不足2000套，僅占約三分之一。而在2016年低利率時期，銷售量超過2萬套，且大多數為預售。

Rennie房地產服務公司的首席分析師兼市場情報經理Ryan Wyse指出，當時“新房市場幾乎等同于預售市場”。

投資者退場與政策影響

市場轉冷的關鍵原因之一，是投資者大規模退出。

過去，預售買家中約一半為投資者（包括短期炒房者與長期出租者）；但到2024年，這一比例已降至約26%，并預計進一步下降。

背后原因包括房價與租金回落、利率與持有成本上升，以及多項政策變化：

* 2016年溫哥華推出空置稅

* 2024年卑詩省實施短期炒房稅

* 聯邦政府禁止外國人購買住宅（至少至明年1月）

與此同時，市場也出現明顯轉向：買家擁有更多選擇，不再需要“搶房”，開發商甚至開始提供貸款補貼等優惠。

部分新建單位長期空置，甚至出現“低于成本價”出售的情況。一位大型開發商負責人直言：“我們現在幾乎像非營利機構。”

利好與隱憂并存

短期來看，這一變化對買家與租客是利好：房價下降、租金趨穩、選擇增加。

但從供給角度看，風險正在積累。

Central 1 Credit Union首席經濟學家Bryan Yu指出，部分項目甚至無法達到20%的預售比例，導致無法開工。

盡管近年來住房開工量仍較高（主要依賴政策支持的租賃項目），但預售疲軟意味著未來幾年新項目將減少，從而可能引發更嚴重的供應短缺。

他預計市場最終會恢復，但若依賴“供應緊張+價格飆升”來刺激建設，將對住房體系造成新的壓力。

新模式：中小項目與自住需求

在當前環境下，市場正在出現結構性調整。

大型高層項目融資困難，但貸款機構仍支持成本更低、風險更小的中小型項目。例如Peterson在Oakridge附近開發的一棟四層公寓，雖然銷售放緩，但仍能穩定推進。

公司高管Barrett Sprowson表示，項目成功關鍵在于“聚焦自住需求”，包括地段、配套與低物業費。

同樣，Polygon在高貴林推出的六層木結構公寓項目，開盤吸引150名訪客，約三分之一單位售出。公司總裁Neil Chrystal稱，這已是當前市場的“理想結果”。

該項目定價相對親民：一居室49.9萬加元，兩居室59.9萬加元，主要面向首次購房者，投資者占比極低。

政策爭論：是否引入外資

隨著高層預售模式受阻，行業開始呼吁政策調整。

去年夏天，包括Chrystal在內的多家開發商致信政府，希望放寬限制，引入外國投資以推動建設。但政府態度謹慎。

卑詩省住房廳長Christine Boyle表示，不會回到依賴海外資金、推高房價的“狂野西部”時代。

不過，也有業內人士提出折中方案。例如Macdonald Commercial高管Tony Letvinchuk提到澳大利亞模式：允許外國人購買新房或預售，但禁止購買二手房，以減少對本地市場沖擊，同時維持新房供應。

展望：不會回到“瘋狂時代”

Bryan Yu認為，預售市場未來會恢復，但不會、也不應回到過去的狂熱狀態。

Bob Rennie也持類似觀點。他表示，如今購房者可以從容決策，而不是在幾分鐘內被迫出手。

“市場會回歸更穩定的狀態，”他說，“過去那種五分鐘決定的搶房場景，本來就不應該成為常態。”

溫哥華公寓預售市場的降溫，既是政策調控與市場周期共同作用的結果，也標志著一個時代的結束。短期內，買家與租客受益；但長期來看，如何在抑制投機與保障供應之間取得平衡，仍將是政策與市場必須面對的核心問題。