北京買房：理清思路，購房建議1851

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想今年在豐臺或石景山買套總價不超400萬的房子，主要用于孩子上學和自住。有昌平的京籍，老大在昌平上小學三年級，老二上幼兒園小班。計劃等老二上小學時用，同時讓老大轉學過來。優先程度是，學區＞居住環境＞地段＞房齡＞保值＞面積。地段離地鐵不太遠就行（步行2公里以內），面積能住下一家四口就行（兩居、50平往上）。

三個問題：

1、二手房買哪個片區或小區比較合適？

2、買新房有沒有可能性？

3、從往年房市來看，今年什么時候買合適？

A：

1、您這要求有點兒高了，我估計幫不上什么忙。

2、簡單說吧，您家老大既然是三年級，那就是2023年最高峰期入學的。那無論哪年轉學都是同一屆，所有的好學校都不太可能有空余學位。就算有，那人家政保的還不夠分的呢，很難說會留給轉學生。

而且到目前為止，北京只有朝陽區是單校劃片為主，用房子選學校的概率才大些。豐臺和石景山都說不好，跨區轉學都必定是派位，只能看運氣了。

二寶好說，常規建議是石景山，京源和景遠學區兩個為主，學校放到東西海也肯定中上，學區溢價也不高。豐臺的學區房現在也就是方莊的十八中學區，北大地因為進入十二中的概率下降，所以不太算學區房了，只能說是小學都挺好。另外是東高地航天宿舍區，學校資源挺好，但這里不算普遍意義上的學區房。

這就是豐臺和石景山的情況，我不敢建議，只能是家長選擇。最好是先問問教委，看轉學的成功概率有多少吧。否則倆區的好學校都不多，一旦派入普校那就看自己的感受了。

3、新房除了東西海之外，都沒有學區房的概念。而且新房也是沒有劃學區的，只有在派出所辦完手續+可以落戶之后。教委才能確定學區，也才能聊轉學的事兒，否則只能家長自己解決。

其他區的新房都是只有名校概念，或者說都是掛牌兒校，是否能成為真正的名校看成績吧。到目前為止，朝石豐的成功案例不多，豐臺更少。

4、往年房市，那肯定是年底啊，樓市相對最低迷的時候。學區房也可以關注五六月份，也就是信息采集之后，該買的家庭都買了，沒買的也來不及了，此時有可能房價+溢價低些。

5、總之您這要求有點兒高，主要是轉學不太好辦。一般來說轉學都是東西海為主，就算進不去對口學校，那下限也是有托底的。另外就是朝陽的單校學區，至少在小升初是概率很大的。豐臺石景山不太好說了，要不您先問問石景山的吧，京源學區和景山遠洋。

僅供參考。

二

Q:

請問：半年多前跟您咨詢過孩子升學問題。孩子今年4歲半，2028年上小學，目前已辦理朝陽區集體戶落戶。我們原本計劃租房入學，近期全家商量后，感覺也可以考慮購房，總預算400-500萬，想在2028年前買房，爭取更好的學校資源。

之前僅鎖定朝陽區，租房很難進入優質學校；現在可跨區選擇，反而目標模糊、沒有清晰路徑。對其他城區入學政策了解不多，也擔心買房后無法匹配心儀學校。懇請您指點，該按什么思路規劃區域、房產與學校選擇，兼顧確定性與性價比？

之前比較看好王四營焦化廠附近的十一朝陽學校，它教學理念新穎，又是九年一貫制，買房基本就能上，對孩子來說是個不錯的選擇，而且那邊是次新房，居住條件和小區環境也比老破小舒服很多。

但也有不少顧慮：學校是新成立的，還沒有成績，不確定以后能不能成為朝陽的熱門學校；另外地理位置比較偏，周邊配套不完善，我們通勤單程可能要一個多小時，老人過來幫忙帶孩子平時出行也不方便。

家里人覺得，既然要花錢買房，不如直接買東西海更好的學區。但我擔心東西海好學區房價更高，居住條件會很差，而且現在多校劃片、陽光派位，就算買了房也未必能上到心儀的好學校，再加上我對那邊的升學路徑也不太了解。

我們是剛從外地過來的，對北京的很多政策都不熟悉，還有一年時間可以研究考慮，想請您幫忙分析一下，我們這種情況該怎么選擇更合適？

A：

1、什么思路？這首先看您的主要需求吧。如果是學區為主，那首選西城，因為上限下限都高于朝陽。東城的話不是太建議，因為上限跟朝陽的高分段差不多，只是下限明顯高于朝陽。但是朝陽的優勢是單校劃片，那確定性就高于東城，所以各有所長吧，沒必要去東城花更多的錢。

如果是居住為主，那就是首選王四營的了，居住體驗肯定好，性價應該是正常值。但這里到目前為止不算學區房，是否成為名校不好說。畢竟全北京的名校分校多了，但真正成為名校的寥寥無幾。朝陽到目前為止就是人朝+清朝，其他的都中等吧。

兼顧的話那就是朝陽的幾所頭部校。按您的預算來說，在不考慮通勤的情況下，人朝西區、清朝和陳分都相對合適，學校好，也都是九年校。溢價來講人朝應該還是高點兒，陳分居中，清朝算性價比最高的，但房子也是最老的，看您的選擇吧。嘉銘西區則是溢價不低，我認為不算性價比高的。

其他的學區也看自己選擇，朝外和白小80還有陳本的溢價最高，跟東西海差不多。帝景和嘉銘東區的都是房價太貴，人朝東區的更貴，不太合適。

2、東西海，500萬之內如果在好學區只能是小戶型。在東城永外能買到面積大些的，但學區排名卻又比較低，可溢價率并不低，我認為不太劃算。

如果去東西海那就買九年制或直升校唄，或者是確定性高的。尤其您家是2028年上學呢，入學人數少多了，理論上不至于再有太多的調劑。

海淀如果注重通道那首選上地，但溢價高。西城看陶白吧，直升校多。東城則是常規建議為龍體，南城的房價相對低+學區整體好。

3、簡單就這情況，我建議還是先根據自家的具體情況來選擇行政區吧。到目前為止，四個區的教育模式差距挺大，沒有哪個更好，就跟體制內vs央國企vs大廠似的，只看哪里適合自己。定了行政區再說學區，最后是小區和具體房源。

僅供參考。

三

Q:

請您幫我看看這個想法是否合理:考慮把上地學區一套兩居室學區房賣掉，加錢換套非學區大的改善房自住。有以上想法是一是現在學位已經用過不需要了，二是基于對未來學區房的溢價空間存疑，這套房子平時也不住，另外想趁著目前房價處于地位，趁這個機會換個周邊非學區的大房子可以改善居住條件。

另外北清路附近的園墅和西三旗附近的吉晟別墅，這兩個小區目前價格差不多，考慮聯排或者疊拼，您覺得這兩個小區哪個更適合一家四口居住，孩子在上地附近上學。

A：

1、房子是用來住的，為了改善而換掉學區房很合理。尤其是上地現在又多出不少西邊的學區房，我對是否能撐住這么高的溢價率也存疑。索性趁著還高的時候換掉吧，反正也用不上學位，也收不到等值的租金，居住體驗又不強，那何必留著鬧心呢？

2、園墅和吉晟現在差不多價格？那說明近些年吉晟的價格走勢占優啊。因為這倆小區從一開始就是競品盤，園墅的定位更高，價格也高出10%以上吧。現在既然差不多了，那說明保值角度吉晟強點兒。

或者這么說吧，吉晟作為TownHOuse，地段兒和定位都算比較合適，所以價格走勢在別墅中算很不錯的。這可以跟旁邊兒新龍城比較，早期倆小區的均價差30%左右，現在也得20%左右，這就已經很不錯了，說明人們對“寬house”這種產品的認可度是偏高的。

3、總之如果是讓我在這倆小區中選擇，我認為首選吉晟。無論是產品還是品質檔次都和板塊比較相符，戶型也不算太大，價格走勢在別墅中算不錯的。

僅供參考。

四

Q:

想咨詢一下學區，目前目標在朝外跟朝外來廣營。

想問問：

1、這倆校區區別大不大，我看去年中考成績是比較平均的。

2、來廣營校區會不會調劑到北苑校區，據說北苑校區很次，但是聽說校長已經讓本部的校長兼任了，之前還出過新教學樓混上的事件，不知道未來會不會合并？

3、600萬預算，想要兩居，推薦一下來廣營相對應的學區房小區。

A：

1、去年中考成績比較平均？這我還真沒注意。但在之前的區別是挺大的，畢竟來廣營只是理論上的校區，但在現實中跟分校的待遇差不多，每年分到的高中名額也不多。

這其實可以從學校對口房源的溢價來比較一下。本校這邊的老破小或小戶型的溢價率，基本等同于東西海平均值，一分錢一分貨。而新北苑這邊沒什么單獨的溢價，說明家長們的熱度不太高，或者說專門為了上學而買房的家長不太多。

2、學區的調整政策我可不知道，這兩年鬧了好幾次了吧？我也只是聽說，沒具體了解過。因為這邊的小區不算學區房，所以不是太關注。

不過您家孩子如果是今年之后上學的應該好的多。畢竟入學人數肯定減少，學位不至于緊張，那教委和學校就沒必要折騰家長和孩子了，誰也不愛惹麻煩的。

3、來廣營這邊到目前為止不算學區房，或者說不算普遍意義上的學區房，沒溢價，居住的性價比正常。

常規建議是首選清源路東邊的這幾個小區，福熙大道和花語城國際城，價格走勢在板塊內也至少不弱，600萬都能買到合適的兩居了。福熙大道前些日子有北京市當年預留的公務員福利房在賣房，據說不貴，也不知現在還有沒有。

僅供參考。

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