福州4月小陽(yáng)春分化：有人撿漏有人站崗，現(xiàn)在買(mǎi)房還是再等等？

朋友圈的中介又刷屏了：“福州小陽(yáng)春來(lái)了！ 3月成交暴漲123%，創(chuàng)26個(gè)月新高！ 再不買(mǎi)就晚了！ ”

你先別急著劃走，也別急著掏錢(qián)包。

我告訴你一個(gè)更真實(shí)的數(shù)字：就在成交量翻倍的這個(gè)3月，福州二手房的均價(jià)，又悄悄跌了0.29%。 算上去年，已經(jīng)連跌了快一年，總跌幅超過(guò)11%。

一邊是中介高喊“火爆”，一邊是房?jī)r(jià)默默“陰跌”。 這熱鬧，到底是真回暖，還是假高潮？

真相就藏在“分化”這兩個(gè)字里。

這次所謂的“小陽(yáng)春”，暖的壓根不是整個(gè)福州。 它只暖了兩種房子：一種是總價(jià)150萬(wàn)以?xún)?nèi)，讓剛需們踮踮腳能夠得上的上車(chē)盤(pán)；另一種，是鼓樓、倉(cāng)山那些帶著不錯(cuò)學(xué)區(qū)的老房子。

而像閩侯、高鐵北站這些地方，天氣是暖了，樓市卻還在過(guò)冬。 價(jià)格一點(diǎn)沒(méi)停，繼續(xù)往下探。

這就叫“以?xún)r(jià)換量”。 房東們心里門(mén)兒清，不把價(jià)格打下來(lái)，根本沒(méi)人看房。 所謂的成交量，是降價(jià)換來(lái)的。

所以你看，鼓樓核心區(qū)的新房，均價(jià)還穩(wěn)穩(wěn)地站在3萬(wàn)5以上，真正降價(jià)的，多是那些前幾年高位入場(chǎng)、現(xiàn)在急著套現(xiàn)離場(chǎng)的投資客。 他們一降價(jià)，就吸引了那些一直觀望的剛需和學(xué)區(qū)剛需進(jìn)場(chǎng)，數(shù)據(jù)就這么好看了。

但市場(chǎng)的底子，其實(shí)沒(méi)變。 福州新房的庫(kù)存，去化周期還在18個(gè)月以上。 意思是，就算現(xiàn)在一套新房都不蓋，把這些庫(kù)存賣(mài)完，也得一年半。 房子比想買(mǎi)的人多，這個(gè)基本面，短期內(nèi)扭不過(guò)來(lái)。

那么，現(xiàn)在到底該不該動(dòng)？

這事兒，得分人。

第一類(lèi)，是孩子近一兩年就要上學(xué)的家長(zhǎng)。

你們沒(méi)什么好猶豫的，時(shí)間不等人。 但策略得變。 別再盯著那些純粹為了學(xué)位、又破又小的“老破小”了。 政策的風(fēng)向已經(jīng)變了，“六年一戶(hù)”是基礎(chǔ)，更關(guān)鍵的是，“多校劃片”的靴子不知道哪天就會(huì)落下來(lái)。

你現(xiàn)在要看的，是那種房子本身住著也不錯(cuò)、學(xué)區(qū)只是加分項(xiàng)的“學(xué)住平衡”房。 哪怕學(xué)區(qū)政策有波動(dòng)，房子本身的居住價(jià)值還能托個(gè)底。 鼓樓一些傳統(tǒng)名校的學(xué)區(qū)房，單價(jià)從高峰的五六萬(wàn)，回落到四萬(wàn)左右，這種機(jī)會(huì)你可以認(rèn)真挑挑。 但記住，你買(mǎi)的是孩子上學(xué)的確定性，不是用來(lái)炒的籌碼。

第二類(lèi)，是預(yù)算有限的純剛需，就想買(mǎi)個(gè)房子自己住。

你們可以松一口氣，但別徹底放松。 現(xiàn)在是買(mǎi)方市場(chǎng)，你有大把時(shí)間可以挑、可以比、可以談。 別被中介制造的焦慮給帶跑了。

4月、5月，往往是開(kāi)發(fā)商沖刺上半年業(yè)績(jī)的時(shí)候，促銷(xiāo)的節(jié)點(diǎn)會(huì)多一些。 你可以重點(diǎn)看看地鐵沿線、房齡新一點(diǎn)的次新房。 這些房子流通性相對(duì)好，住著也舒服。 談判的時(shí)候，腰桿硬一點(diǎn)，折扣、車(chē)位、物業(yè)費(fèi)，都能談。 你的核心任務(wù)，是用有限的預(yù)算，買(mǎi)到通勤、生活最方便的房子，而不是去賭它明天會(huì)不會(huì)漲。

第三類(lèi)，是還想投資、抄底的朋友。

我勸你，先把這念頭放一放。 福州樓市的底，看起來(lái)還沒(méi)磨完。 專(zhuān)家們判斷，這個(gè)筑底的過(guò)程，可能還得一兩年。 你現(xiàn)在沖進(jìn)去，大概率不是抄底，而是接盤(pán)。

尤其是那些遠(yuǎn)郊的、概念大于實(shí)質(zhì)的板塊，庫(kù)存壓頂，價(jià)格沒(méi)有支撐。 學(xué)區(qū)房的投資邏輯，更是被政策打得七零八落。 以前那種買(mǎi)套“老破小”掛個(gè)戶(hù)口，過(guò)兩年轉(zhuǎn)手就能賺幾十萬(wàn)的好事，基本結(jié)束了。

現(xiàn)在的市場(chǎng)，沒(méi)有普天同慶的上漲，只有精打細(xì)算的選擇。 暖流只流淌在特定的河床里，大部分地方，水還是涼的。

你家有買(mǎi)房打算嗎？ 是急著上學(xué)，還是單純想換房，或者手里有筆錢(qián)不知道往哪放？ 不同的情況，答案完全不同。