北京買房：理清思路，購房建議1848

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我和老公都婚前就各有一套房，我的是南二環開陽里的兩居，他的是通州世紀星城的三居。我們目前為了孩子上學住在我父母的天壇老破小里，我父母住在開陽里。現在孩子要上高中了，我們想整合一下房產，等孩子上大學后搬家，或者看高中的位置是自住還是租房。

A：

1、整合房產，您的意思是等孩子中考之后賣掉這三套房或兩套房的置換是嗎？或者是說想問問應該留哪套賣哪套，是這意思嗎？

2、先說您父母的學區房吧。天永學區的排名不算高，但學區溢價不算低，基本就是東城平均值。

所以常規建議是如果確定用不上學位了，那可以趁著溢價還高的時候置換。否則從現在一直到2032年都是入學低谷期，學區房如果沒有政策支持的話，溢價部分的保值有可能受影響。尤其是普通學區的老破小，學區和房子品質都不占優。

3、開陽里屬于三區四片的舊改工程，安置房性質。地段兒算不錯的，但當年的規劃做的不是太好，主要是理念著重于安置人口了，所以對綠地和配套的規劃不足，連社區公園都沒留地方。再加上塔樓多，不太好選戶型，所以這些年的價格走勢不太強。

這種社區的常規建議是自住為主，居住的性價比是肯定不低的，但其他方面的期望值別太高了。如果確定不住了再說置換吧，換成房齡新+設計好些的小區。

4、世紀星城的三居。從小區來說還是挺好的，地段兒和質量都不弱。就是您這戶型大了點兒，整租的話收益率一般不太高。這看自己是否愿意留著吧，我要建議就是最后再說，錢夠改善的就甭折騰了，實在預算不夠再說賣掉。

僅供參考。

二

Q:

我和愛人都是新北京人，有集體戶無房。各自老家都買了一套房（全款）但都賠了，目前無法賣。之前住我單位公寓，但今年因為申請的同事大幅增多，我們很可能要退出去租房了。公租房我們條件不夠，私人房的話的至少5000起，所以我們考慮不如買一套吧，孩子上學也應該能改善學區。

三個問題：一是現在的時機合適嗎？二是500萬預算（含300萬貸款）在海淀兼顧學區的兩居室的話哪里合適？三是能否買到學區不錯但溢價低的？

A：

1、賠了不是無法賣，而是舍不得賣吧？我建議是換個思路或者是角度，假定您現在是手握現金沒有這兩套房，那是否會買？如果會買那就留著，確定不會買的話就考慮賣掉吧。房子是用來住的，還是先解決生活所在地的居住為好。

2、我認為現在的時機算合適。主要就是租金回報率已經超過同期銀行利率，這種時期在歷史上不多，就三次，每次都是房價低谷期。現在是第四次，看救市的效果吧。

3、海淀兼顧學區的500萬兩居室。您這“兼顧”的標準是什么啊？是只要是海淀學籍就行，還是說得中等以上？如果只要海淀學籍那就好說了，常規建議是五環外的清河西二旗西三旗一帶，相對溢價低=居住的性價比高，保值風險也小，這些年價格走勢也大多不落后。

但如果對學區要求高，那就看自己了，反正就那幾個熱門學區，您還是先自己大致選擇吧。

4、有可能買到學區好+溢價低的。但這得看運氣，多看房+多算賬，畢竟這相當于撿漏兒，沒人敢保證。

僅供參考。

三

Q:

我在回龍觀一帶看房已經一年了，記錄了一年來的房價變化，也搜集了一些最高點的。現在應該買跌幅最大的，還是跌幅最小的？也就是超跌vs抗跌的區別？總價區間400萬，上下浮動25萬，取決于房子的性價比。另外如果同等價格，回龍觀首選商品房還是老牌經適房？這幾個問題我和中介討論許久，也問過諸多大V，至今沒有答案。

A：

1、買跌幅最大vs最小的？常規建議是在跌幅最小的小區里，尋找跌幅最大的房源。當然前提得是房源沒有硬傷和瑕疵，那才算合適呢。

因為小區才好聊是否抗跌呢，直接的房源則未必。而小區里的房源如果跌幅大+沒毛病，那有可能是因為特殊原因，那就撿漏兒唄。所有投資其實都是這個路數，先看大趨勢，然后再找特例。

2、另外也別對跌幅太重視，最好結合租售比，然后再判斷是否超值。因為表面的跌幅未必是真相，比如某套房，當初是為了少繳稅而故意做低的成交價，那跌幅小也是超值。反過來說有的房是為了多貸款而做高的，那跌幅再大也不合適。當然您既然是總價確定為400萬，那一般不會有做的太高的。

3、常規是首選商品房，比如富力桃園這種的，其次還有新龍城什么的。但如果都是老小區，那還是看具體的維護水平吧。尤其是2005年之前的商品房和經適房差距不大，至少是在質量上基本一致，再加上都老了，就沒必要區分性質了，只看現狀的品質。

僅供參考。

四

Q:

我家有兩套老破小，越跌越便宜不想留了，一套國貿的光華里，地段好但房子太老了，60平目前租6300。一套呼家樓的**部家屬樓，小區維護的不錯，也60平價值400多萬，一直自住就是太小了。

我的想法是還是換成兩套，一套我們住，一套給兒子留著。希望都是兩居或一個三居一個兩居，我們住其中兩居。最好都在東四環附近，離的盡量近但不在一個小區，其他的都中等標準就行，沒有太高的要求，房子新學區好點就行。

A：

1、東四環學區好點兒的，好到什么程度啊？是在朝陽算不錯，還是說放到北京也算好的？朝陽區的不難，對著學校排名找房子就行。對標北京市就一般是指東西海，那就不太容易了，您的預算也不太好找。

2、簡單說吧，您的要求有點兒高了。現在是兩套60平的老房，想換成房齡新的兩居和三居，那面積一般就得至少增加20-30平，小區品質也提高了，其中一套還要好學區。但看樣子您是不想增加預算，那這太難了吧？

打個不恰當的比方，中央部委的調任地方，通常提個半級也就差不多了，但您要求說讓正處直接提拔正局以上，那期望值就有點兒不符合現實了。

3、總之我幫不上忙，您的要求高了。

僅供參考。

五

Q:

我在回龍觀一帶看房已經一年了，記錄了一年來的房價變化，也搜集了一些最高點的。現在應該買跌幅最大的，還是跌幅最小的？也就是超跌vs抗跌的區別？總價區間400萬，上下浮動25萬，取決于房子的性價比。另外如果同等價格，回龍觀首選商品房還是老牌經適房？這幾個問題我和中介討論許久，也問過諸多大V，至今沒有答案。

A：

1、買跌幅最大vs最小的？常規建議是在跌幅最小的小區里，尋找跌幅最大的房源。當然前提得是房源沒有硬傷和瑕疵，那才算合適呢。

因為小區才好聊是否抗跌呢，直接的房源則未必。而小區里的房源如果跌幅大+沒毛病，那有可能是因為特殊原因，那就撿漏兒唄。所有投資其實都是這個路數，先看大趨勢，然后再找特例。

2、另外也別對跌幅太重視，最好結合租售比，然后再判斷是否超值。因為表面的跌幅未必是真相，比如某套房，當初是為了少繳稅而故意做低的成交價，那跌幅小也是超值。反過來說有的房是為了多貸款而做高的，那跌幅再大也不合適。當然您既然是總價確定為400萬，那一般不會有做的太高的。

3、常規是首選商品房，比如富力桃園這種的，其次還有新龍城什么的。但如果都是老小區，那還是看具體的維護水平吧。尤其是2005年之前的商品房和經適房差距不大，至少是在質量上基本一致，再加上都老了，就沒必要區分性質了，只看現狀的品質。

僅供參考。

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