深圳新政：允許商業辦公廠房等非居住建筑改為公共服務設施或學校宿舍

來源：市場資訊

（來源：深圳房產在線）

近日，深圳市規劃和自然資源局、深圳市住房和建設局聯合印發《深圳市既有非居住建筑物功能轉換實施辦法》，為盤活低效存量空間資源、促進城市高質量發展提供了創新路徑。

該辦法允許商業、辦公、旅館業、廠房、研發用房、倉庫、物流、公共服務設施、市政和交通設施等既有非居住建筑物，在符合條件的情況下申請用途臨時轉換，有效期為5年。這一舉措被視為深圳在存量資源優化配置上的重要突破，有望釋放大量閑置空間，服務于民生需求和實體經濟發展。

官網原文鏈接：https://www.sz.gov.cn/zfgb/2026/gb1408/content/post_12722485.html

《深圳市既有非居住建筑物功能轉換實施辦法》政策解讀

為盤活低效存量空間資源，促進城市高質量發展，依據相關法律法規及《自然資源部關于開展低效用地再開發試點工作的通知》（自然資發〔2023〕171號，以下簡稱171號文）、《自然資源部、住房城鄉建設部關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》（自然資發〔2025〕226號）、《深圳市低效用地再開發試點工作實施方案》（深規劃資源〔2024〕175 號，以下簡稱175號文）的規定，市規劃和自然資源局制定了《深圳市既有非居住建筑物功能轉換實施辦法（送審稿）》，現將相關重點問題進行政策解讀。

一、政策起草的背景是什么？

（一）貫徹落實國家、深圳市工作部署需要

171號文鼓勵利用存量房產等空間資源發展國家支持產業和行業，允許以5年為限，享受不改變用地主體和規劃條件的過渡期支持政策，并要求健全存量資源轉換利用機制，探索存量建筑用途轉換方法，完善相關審批事項辦理程序。

（二）促進既有建筑物空間資源高效利用的需要

隨著我市不斷發展和產業轉型升級等客觀要求變化，部分建筑物功能與當下實際使用需求不匹配問題凸顯。現行建筑用途管理規定難以滿足市場需求變化，需要通過建筑用途管理松綁，來促進存量資源優化配置。

（三）完善我市存量資源轉換利用機制需要

近期我市已發布“既有非居住房屋改保障性租賃住房”“既有房屋改養老服務設施”等存量資源轉換利用政策文件，但覆蓋范圍有限，有必要進一步補充完善。

二、哪些既有非居住房屋可申請用途轉換？

商業、辦公、旅館業、廠房、研發用房、倉庫、物流、公共服務設施、市政和交通設施等用途，且具有不動產權屬證書或者由市、區政府及相關部門管理并通過竣工驗收的建筑物，可申請用途臨時轉換。其中涉及歷史風貌區和歷史建筑、不可移動文物、非居住房屋改保障性租賃住房、政府或事業單位空置房屋改養老服務設施等國家、省、市另有規定的，按照有關規定執行。

三、申請用途轉換需滿足哪些條件？

滿足下列條件的，申請人可以提出申請：

（一）原則上應以幢（棟）、層登記單元為單位；其他特殊情形的，應進行專題論證；

（二）功能轉換部分不存在預告、查封、異議登記，不存在已預售備案、法院或者仲裁委員會涉及物權變動的生效法律文書；

（三）功能轉換部分不存在違法建設行為，或者已完成整改并取得相關執法機構處置意見；

（四）未納入或者經程序已調出城市更新單元計劃、土地整備計劃和房屋征收計劃。

（五）不涉及對公共環境有嚴重干擾、污染或者安全隱患的工業用地和存放易燃、易爆和劇毒等危險品的倉儲用地上的建筑物。

（六）剩余土地年期不少于6年；

（七）符合獨立使用要求，不影響剩余建筑物的正常使用，且不得改變原停車庫、設備用房、人防工程等配套設施的公共服務功能；需對公共空間進行改造以滿足功能轉化后項目基本運營需求等特殊情形的，應當專題論證；

（八）符合消防安全、建筑結構安全、抗震設防和生態環保等管控要求；

（九）對公共服務設施、市政和交通設施、廠房、研發用房、倉庫、物流進行建筑物功能轉換的，需取得原行業主管部門事先同意；轉換為中、高等院校統一管理的宿舍，或者用于發展生產性服務業、文化產業和旅游業的功能，需取得轉換后功能的市級行業主管部門事先同意。

四、申請用途轉換應遵循哪些原則？

（一）把“保民生”與盤活存量相結合。堅持把盤活的存量空間資源用于民生所需，補齊基礎設施和公共服務設施短板。

（二）把“優結構”與盤活存量相結合。重點關注閑置商業辦公、研發用房等既有建筑物的盤活再利用。

（三）把“促發展”與盤活存量相結合。堅持把盤活的存量空間資源用于實體經濟發展所需，優先發展國家支持的產業和行業，保障產業項目落地和轉型升級。

五、哪些情形可申請用途轉換？

（一）公共服務、市政、交通設施和科研設施建筑物功能轉換為文化、體育、教育、醫療衛生、社會福利、行政管理等公共服務設施（含社區嵌入式服務設施）、市政和交通設施，以及中、高等院校統一管理的學生宿舍，或者轉換為符合國家、省、市產業發展要求的科研設施。

（二）商業、辦公、旅館業建筑物功能轉換為文化、體育、教育、醫療衛生、社會福利、行政管理等公共服務設施（含社區嵌入式服務設施）、市政和交通設施，以及中、高等院校統一管理的學生宿舍，或者轉換為符合國家、省、市產業發展要求的科研設施、商業、辦公、旅館業、廠房、研發用房、倉庫、物流。

（三）廠房、研發用房、倉庫、物流建筑物功能轉換為文化、體育、教育、醫療衛生、社會福利、行政管理等公共服務設施（含社區嵌入式服務設施）、市政和交通設施，以及中、高等院校統一管理的學生宿舍，或者轉換為符合國家、省、市產業發展要求的科研設施、廠房、倉庫、物流、用于發展生產性服務業、文化產業和旅游業。

（四）各類既有非居住建筑物轉換為其他國家、省、市支持的產業和行業。

（五）公共服務設施、市政設施、交通設施轉換為符合土地混合使用比例規定的商業或廠房、倉庫、物流。

（六）廠房、研發用房、倉庫、物流建筑物功能轉換為符合土地混合使用比例規定的商業。

六、用途轉換項目可以享受哪些政策優惠？

《深圳市既有非居住建筑物功能轉換正面清單》內享受5年過渡期政策的項目，5年有效期內無需補繳土地價款。

七、申請用途轉換需要提交哪些材料？

（一）申請表；

（二）申請人身份材料；

（三）建筑物權屬文件，即不動產權證書，或者土地權屬及竣工驗收文件；

（四）改變專有部分功能且存在兩個及以上共有人的，應提交所有共有人同意的書面意見；涉及改變共有部分功能的，應同時提交法律規定比例的業主同意的書面意見；涉及相關業主利益的，應提交相關業主同意的書面意見；

（五）存在抵押登記等他項權益的，提交所有他項權益人的身份材料及同意建筑物功能轉換的書面意見；

（六）由原設計單位（具有相應資質的設計單位）編制的建筑物功能轉換方案。方案應明確改造范圍、改造內容、改造可行性分析、結構安全、抗震設防要求等內容，并符合相關標準規范，因場地客觀條件限制無法滿足，但確有必要進行功能轉換的，應征得相關行業主管部門同意；

（七）房屋安全鑒定報告或者原設計單位（具有相應資質等級的設計單位）對擬改建房屋原結構設計滿足改建后房屋安全使用要求的書面意見；

（八）按照《深圳市建設用地土壤污染狀況調查與風險評估工作指引》要求開展土壤污染狀況調查的，應提交用地土壤污染狀況初步調查報告；

（九）涉及第五條第九項的，應提交相關行業主管部門同意的書面意見；

（十）既有非居住建筑物功能轉換承諾書；

（十一）法律法規規定的其他材料。

八、用途轉換項目如何辦理？

（一）受理與初審。派出機構統一受理本轄區的建筑物功能轉換項目申請。

（二）聯合審查。區人民政府組織本轄區規劃和自然資源、產業、生態環境、住房建設、城市更新、土地整備、交通、教育、民政、文體、衛健等有關部門以及相關執法機構和不動產登記機構進行聯合審查及審定。涉及重大利益關系的，應當在聯合審查前，依據相關規定開展公示。

（三）實施與驗收。聯合審查通過后，由派出機構向申請人出具既有非居住建筑物功能轉換審查意見（以下簡稱審查意見），同時抄送相關執法機構，并囑托不動產登記機構。

　　申請人取得準予功能轉換的審查意見后，應向區住房建設部門申請建設工程施工許可，屬于限額以下小型工程的應向信息登記受理單位辦理信息登記。屬于特殊建設工程的應向區住建部門申請消防設計審查和消防驗收；其他建設工程應報各區住建部門消防驗收備案?？⒐ず螅暾埲藨騾^住房建設部門申請辦理竣工聯合驗收，屬限額以下小型工程的應申報完工注銷。

（四）使用與退出。建筑物功能轉換項目應在取得審查意見之日起1年內完成竣工聯合驗收或者完工注銷，因工程量較大等確有必要延期的，可以申請延期1次，最多不超過1年。建筑物功能轉換項目有效期為5年，自完成竣工聯合驗收或者完工注銷之日起算。有效期屆滿未取得續期或者土地用途變更批準的，應恢復原建筑物功能。

九、用途轉換項目如何辦理建設工程施工許可？

根據《深圳市社會投資建設項目報建登記實施辦法》（市政府令第329號）規定，申請人向轄區住房和建設主管部門辦理建設工程施工許可手續，轄區住房和建設主管部門按規定組織開展施工圖設計文件抽查工作。根據《深圳市社會投資建設項目報建登記實施辦法》（市政府令第329號）、《深圳市限額以下小型工程和零星作業安全生產納管辦法》（深府辦規〔2025〕3號）規定，限額以下小型工程免于辦理施工許可，需向信息登記受理部門辦理信息登記。

十、用途轉換項目如何驗收？

建筑物功能轉換項目竣工后，申請人應向區住房建設部門申請辦理竣工聯合驗收，屬限額以下小型工程申報完工注銷。未通過竣工聯合驗收或未完成完工注銷的，不得投入使用。

十一、用途轉換項目能否續期？

有效期屆滿后確需續期的，應當在符合結構安全、消防安全、抗震設防等要求的前提下，在有效期屆滿前3個月向派出機構申請續期，經區政府批準后實施，續期時間不超過10年；有效期屆滿后確需長期使用的，應當在符合城市規劃、產業發展方向和履約監管要求的前提下，在有效期或續期屆滿前6個月，按照轉換后的功能向派出機構申請完善土地用途變更手續。

深圳市規劃和自然資源局 深圳市住房和建設局關于印發《深圳市既有非居住建筑物功能轉換實施辦法》的通知

深規劃資源規〔2026〕3號

各區人民政府，市各有關單位：

《深圳市既有非居住建筑物功能轉換實施辦法》已經市政府同意，現予印發，請遵照執行。

深圳市規劃和自然資源局 深圳市住房和建設局

2026年3月24日

深圳市既有非居住建筑物功能轉換實施辦法

第一條 為盤活低效存量空間資源，促進城市高質量發展，依據相關法律法規及《自然資源部 住房城鄉建設部關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》（自然資發〔2025〕226號）等規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域范圍內既有非居住建筑物功能轉換（以下簡稱建筑物功能轉換）的管理和監督。國家、省、市對歷史風貌區和歷史建筑、不可移動文物、既有建筑改保障性住房、養老服務設施等另有規定的，按相關規定執行。

本辦法所稱既有非居住建筑物，是指《深圳市既有非居住建筑物功能轉換正面清單》（以下簡稱《正面清單》）中明確的建筑物功能，且具有不動產權屬證書或由市、區人民政府及相關部門管理并通過竣工驗收的建筑物。

本辦法所稱功能轉換，是指在不改變原土地使用性質、土地使用年限、土地使用主體及已批規劃許可文件的前提下，改變建筑物功能的行為。

第三條 市規劃和自然資源局負責建筑物功能轉換的統籌和業務指導；市規劃和自然資源局派出機構負責建筑物功能轉換項目的受理、參與聯合審查和出具審查意見；不動產登記機構負責公示相應限制內容。

市住房建設局負責統籌指導轄區住房建設局依職責開展消防安全、結構安全等審查工作。轄區住房建設局負責辦理建筑物功能轉換項目的建設工程施工許可、建設工程消防設計審查驗收手續，組織開展施工圖監督抽查、竣工聯合驗收。

各區人民政府（含新區管委會，以下簡稱區政府）負責組織建筑物功能轉換項目的聯合審查、審定及監督管理等，可結合轄區實際情況制定實施細則。

前海深港現代服務業合作區管理局依職權開展前海合作區范圍內建筑物功能轉換項目的受理、審查、審定及出具審查意見。

其他相關部門依職責協同做好建筑物功能轉換項目的審查和全流程監督管理工作。

第四條 建立正面清單管理制度，符合正面清單所列情形的，可實施建筑物功能轉換。市規劃和自然資源局與市住房建設局可根據城市發展需要和工作實際動態修訂《正面清單》，報市人民政府備案后施行。

第五條 申請建筑物功能轉換應當符合以下條件：

（一）原則上以幢（棟）、層登記單元為單位；其他特殊情形的，應當進行專題論證；

（二）功能轉換部分不存在預告、查封、異議登記，不存在已預售備案、法院或仲裁委員會涉及物權變動的生效法律文書；

（三）功能轉換部分不存在違法建設行為，或已完成整改并取得相關執法機構處置意見；

（四）未納入或經程序已調出城市更新單元計劃、土地整備計劃和房屋征收計劃；

（五）不涉及對公共環境產生嚴重干擾、污染或安全隱患的工業用地和存放易燃、易爆和劇毒等危險品的倉儲用地上的建筑物；

（六）剩余土地年期不少于6年；

（七）符合獨立使用要求，不影響剩余建筑物的正常使用，且不得改變原停車庫、設備用房、人防工程等配套設施的公共服務功能；需對公共空間進行改造以滿足功能轉化后項目基本運營需求等特殊情形的，應當專題論證；

（八）符合消防安全、建筑結構安全、抗震設防及生態環保等管控要求；

（九）對公共服務設施、市政和交通設施、廠房、研發用房、倉庫、物流進行功能轉換的，需取得原行業主管部門事先同意；轉換為中、高等院校統一管理的宿舍，或用于發展生產性服務業、文化產業和旅游業的功能，需取得轉換后功能的市級行業主管部門事先同意。

第六條 申請人應當向市規劃和自然資源局派出機構提交以下申請材料：

（一）申請表；

（二）申請人身份證明材料；

（三）建筑物權屬證明文件，即不動產權證書，或土地權屬證明及竣工驗收文件；

（四）改變專有部分功能且存在兩個及以上共有人的，應當提交所有共有人同意的書面意見；涉及改變共有部分功能的，應當同時提交法律規定比例的業主同意的書面意見；涉及相關業主利益的，應當提交相關業主同意的書面意見；

（五）存在抵押登記等他項權益的，提交所有他項權益人的身份材料及同意建筑物功能轉換的書面意見；

（六）由原設計單位（或具有相應資質的設計單位）編制的建筑物功能轉換方案，方案應當明確改造范圍、改造內容、改造可行性分析、結構安全、抗震設防要求等內容，并滿足相關標準規范，因客觀條件限制無法滿足，但確有必要進行功能轉換的，應當在施工圖文件編制階段征得民政、衛健、教育等行業主管部門同意；

（七）房屋安全鑒定報告，或原設計單位（或具有相應資質的設計單位）對擬改建房屋原結構設計滿足改建后房屋安全使用要求的書面意見；

（八）按照《深圳市建設用地土壤污染風險管控和修復工作指引》需開展土壤污染狀況調查的，應當提交初步調查報告；

（九）涉及第五條第九項的，應當提交相關行業主管部門同意的書面意見；

（十）建筑物功能轉換承諾書；

（十一）法律法規規定的其他材料。

第七條 項目審查工作按以下程序開展：

市規劃和自然資源局派出機構統一受理本轄區的建筑物功能轉換項目申請。區政府組織本轄區規劃和自然資源、產業、生態環境、住房建設、城市更新、土地整備、交通、教育、民政、文體、衛健等有關部門以及相關執法機構和不動產登記機構進行聯合審查和審定。涉及重大利益關系的，應當在聯合審查前，依據相關規定開展公示。

市規劃和自然資源局派出機構根據審定結論向申請人出具審查意見，并抄送相關執法機構和囑托不動產登記機構。建筑功能轉換項目需同步簽訂補充協議或增補協議，其中《正面清單》內享受過渡期政策的項目，在5年有效期內無需簽訂協議。

第八條 申請人取得審查意見后，應當向轄區住房建設局申請建設工程施工許可；屬于限額以下小型工程的，應當向信息登記受理單位辦理信息登記。特殊建設工程應當向轄區住房建設局辦理消防設計審查和消防驗收；其他建設工程應當報轄區住房建設局辦理消防驗收備案。

第九條 建筑物功能轉換項目竣工后，申請人應當向轄區住房建設局辦理竣工聯合驗收；屬限額以下小型工程的，應當辦理完工注銷。建筑物功能轉換項目應當在取得審查意見之日起1年內完成竣工聯合驗收或完工注銷；因工程量較大等原因確需延期的，可申請延期1次，最長不超過1年。未通過竣工聯合驗收或完成完工注銷的，不得投入使用。

第十條 建筑功能轉換項目有效期為5年，自完成竣工聯合驗收或完工注銷之日起算。

有效期屆滿后確需續期的，應當在符合結構安全、消防安全、抗震設防等要求的前提下，于有效期屆滿前3個月向市規劃和自然資源局派出機構申請續期，經區政府批準后實施，續期時間不超過10年；確需長期使用的，應當在符合城市規劃、產業發展方向和履約監管要求的前提下，在有效期或續期屆滿前6個月，按照轉換后的功能向市規劃和自然資源局派出機構申請完善土地用途變更手續。

建筑功能轉換項目需按深圳市地價測算規則補繳地價，其中《正面清單》內享受過渡期政策的項目5年有效期內不補繳地價。

第十一條 建筑物功能轉換項目有效期屆滿未取得續期或土地用途變更批準的，應當恢復原建筑物功能。未按程序恢復原建筑物功能的，由相關執法機構依法依規查處。

第十二條 審查意見不作為改變土地用途或永久改變建筑物功能的依據。建筑物功能轉換期間，依據申請人承諾不予辦理建筑物產權轉移、預告轉移登記；確需拆除原建筑物的，仍按原建筑物功能和原土地使用條件處理。

第十三條 深汕特別合作區可參照本辦法執行。

第十四條 本辦法自2026年3月26日起施行，有效期5年。