吳秉琪喊“找回自己”！華僑城去年虧145億，文旅213億托底

作為國內文旅地產龍頭，華僑城近日披露2025年審計年報，一份成績單盡顯“韌性與陣痛”的拉扯。

核心數據直擊痛點：全年營業總收入313.81億元，同比下滑42.33%；歸屬于母公司股東凈虧損144.96億元，較2024年86.62億元的虧損，擴大67.35%。

圖源：華僑城A2025年年度報告

董事長吳秉琪首次坐鎮業績會時那句“找回原來的自己”，既是堅守，更是華僑城在行業深度調整期的突圍宣言。

這份充滿矛盾的財報，藏著三大核心疑問：文旅業務憑什么穩撐大局？地產板塊收縮為何如此劇烈？145億虧損背后，雙輪驅動的破局之路在哪？

89%出租率+213億營收：文旅IP扛住壓力，成虧損中的“壓艙石”

華僑城“文旅+地產”雙輪驅動的模式，在2025年呈現極致分化——文旅穩如磐石，地產大幅承壓，兩者形成鮮明反差。

文旅板塊的韌性，用數據可直接佐證：核心文旅項目出租率全程穩超89%，順德歡樂海岸PLUS商業出租率89%、成都華僑城歡樂里與深圳歡樂時光均達92%，常熟華僑城雙創產業園更是實現100%滿租，較2024年同類項目出租率基本持平、略有提升，IP運營能力未減分毫。全年旅游綜合營收213.72億元，雖同比下滑21.71%，但收縮幅度遠低于地產板塊，占總營收比重高達68.1%，妥妥成為公司營收的“壓艙石”。

為鞏固優勢，華僑城持續發力文旅升級，創新推出“旅游+節慶”“旅游+演藝”模式，聚焦都市游、康養游熱門賽道，同時投入2.35億元推進數字化轉型，核心文旅項目數字化覆蓋率達85%，較2024年提升13個百分點，雖投入占比低于宋城演藝、復星旅文等同行，但精準貼合行業升級趨勢，為后續盈利提升埋下伏筆。

32.57%銷售跌幅+64.4%土儲收縮：地產板塊收縮至“冰點”，競爭力持續弱化

與文旅的穩健形成對比，地產板塊的收縮堪稱“斷崖式”，成為拖累業績的核心癥結。

圖源：華僑城A2025年年度報告

土儲端，2025年全年僅新增1個重慶沙坪壩小龍坎住宅項目，土地總價款45.72億元；而2024年還新增3個住宅及綜合用地，總價款達128.35億元，新增土儲規模同比銳減64.4%。截至年末，累計土地儲備總計容建筑面積2294.11萬平方米，剩余可開發面積1000.62萬平方米，較2024年分別下降7.44%、15.67%，規模持續縮水。

圖源：華僑城A2025年年度報告

銷售端壓力更甚：2025年商品房銷售金額177.33億元，較2024年263億元同比暴跌32.57%；銷售面積120.55萬平方米，平均單價1.47萬元/平方米，同比下降3.29%。單價下滑與規模收縮形成雙重擠壓，直接導致其地產行業地位明顯回落。更值得警惕的是，土地布局集中在二三線城市，一線城市占比僅8.2%，較2024年進一步下滑，與萬科、保利等頭部房企的布局差距持續拉大。

技術賦能不足更雪上加霜：地產板塊未披露具體技術投入，綠色建筑占比僅65%、智能社區配套覆蓋率不足50%，遠低于頭部房企90%以上的綠色建筑占比和80%以上的智能配套覆蓋率，盈利能力也隨之受限——房地產業務毛利率僅7.62%，低于文旅板塊的9.83%，成為盈利短板。

89.62億關聯交易零違規：合規底色，成行業調整期的“護身符”

在行業調整期，穩健合規成為企業規避風險的關鍵，華僑城在這一領域的表現可圈可點，未出現任何重大合規風險。

2025年，華僑城與控股股東及關聯方的關聯交易總額達89.62億元，較2024年增長17.38%，增長主要來自資金往來規模擴大，其中對外委托貸款損益及資金占用費達55.95億元，公司將其界定為經常性損益，完全符合《企業會計準則》及監管要求。

核心亮點在于“規范可控”：所有關聯交易均遵循“公平、公正、公開”原則，定價參考市場公允價格，公司在業務、人員、資產、財務、機構等方面保持完全獨立，無任何違規關聯交易。同時，華僑城修訂《內部控制手冊》《關聯交易管理制度》等核心制度，強化下屬子公司關鍵環節管控，第三方審計機構出具“內部控制有效”報告，全年無重大違法違規行為、無監管重大處罰，信息披露準確率、及時性均達100%，治理透明度持續提升。

125億現金流VS145億虧損：財務喜憂參半，壓力與希望并存

華僑城2025年財務數據呈現鮮明的“兩極分化”：既有經營現金流大幅改善的亮點，也有毛利率下滑、存貨高企、虧損擴大的壓力，整體風險處于可控范圍。

盈利能力持續承壓：全年營業毛利率9.29%，較2024年下滑3.62個百分點，低于15.3%的文旅地產行業均值。核心拖累來自地產板塊，其毛利率7.62%，較2024年11.54%大幅下滑，核心原因是銷售單價下降但土地成本未同步回落，盈利空間被嚴重壓縮；文旅業務毛利率9.83%，較2024年下滑4.51個百分點，雖高于地產板塊，但營收收縮導致其難以對沖地產下滑影響。此外，資產減值損失達86.37億元，較2024年激增311.68%，主要源于存貨跌價，減值幅度遠超萬科、保利等同行，進一步加劇虧損。

圖源：華僑城A2025年年度報告

應收與存貨呈現“一穩一減”態勢：2025年末合并報表應收賬款11.17億元，較2024年小幅增長1.44%，占總資產比例極低，1年以內應收占比充足，回款管理穩健；存貨1280.55億元，較2024年下降15.2%，存貨周轉率從0.25次提升至0.28次，二三線城市核心項目去化周期從28個月縮短至24個月，但部分三四線城市項目去化周期仍超36個月，資金占用壓力仍存。

圖源：華僑城A2025年年度報告

現金流成為最大亮點：經營活動現金流凈額達125.01億元，較2024年大幅增長133.14%，核心得益于文旅業務穩定回款；投資活動現金流凈額-7.01億元，虧損較2024年收窄48.53%，彰顯“降本增效”成效；籌資端雖承壓，現金流凈額-196.54億元，凈償還債務129.12億元，但銀行授信未使用額度386.78億元，貨幣資金231.95億元，短期償債壓力有所緩解，整體償債能力可控。

11.2個百分點協同降幅：雙輪邏輯未破，重構路徑待清晰

華僑城“文旅引流、地產變現”的雙輪核心邏輯，在2025年依然成立，但協同效應大幅弱化，成為制約發展的關鍵瓶頸。

目前，兩大板塊均實現正向營收與正向現金流：旅游綜合營收213.72億元、地產業務營收98.48億元，支撐公司正常運營，且文旅地產行業仍有發展潛力，雙輪驅動的基礎并未動搖。但協同效應的弱化不容忽視：2024年文旅項目周邊地產銷售占總銷售金額的38.5%，2025年降至27.3%，降幅達11.2個百分點，核心癥結在于地產市場需求疲軟，文旅IP的引流效應未能有效轉化為地產銷售動力。

這也正是吳秉琪提出“找回原來的自己”的核心原因——商業模式的兩大痛點亟待破解：地產變現乏力（銷售同比暴跌32.57%）、文旅盈利不足（毛利率9.83%、凈利率僅4.38%）。破局關鍵在于重構雙輪協同，擺脫“文旅靠地產養、地產靠文旅引流”的單一循環：一方面加大文旅IP升級與數字化投入，提升自主盈利能力；另一方面聚焦核心城市核心地塊，優化地產布局，加快去化節奏，緩解資金壓力。

145億虧損下的突圍：陣痛期的堅守與機遇

綜合來看，2025年是華僑城承壓調整、積蓄力量的關鍵一年，進展與不足并存，風險與機遇共生，每一個數據背后，都是轉型的陣痛與突圍的決心。

值得肯定的是，文旅業務的韌性成為最大底氣：核心項目出租率穩超89%，營收占比達68.1%，數字化升級穩步推進；現金流管理成效顯著，經營現金流大增133.14%，財務風險整體可控；合規治理扎實，關聯交易規范，未出現重大風險，為后續轉型筑牢基礎。

但亟待破解的難題同樣突出：地產板塊收縮至冰點，銷售暴跌32.57%、土儲收縮64.4%，競爭力持續弱化；盈利能力大幅承壓，整體毛利率低于行業均值，資產減值損失激增，145億虧損進一步擴大；雙輪協同效應下降11.2個百分點，文旅盈利不足與地產變現乏力形成雙重制約；部分三四線城市存貨去化壓力較大，資金占用問題突出。

當前，房地產行業深度調整、文旅行業復蘇緩慢，華僑城面臨的行業環境依然嚴峻，但也蘊藏突圍機遇。未來，若能嚴格落實“找回原來的自己”的戰略，聚焦核心文旅IP升級、優化地產布局、緩解資金壓力，重構雙輪協同模式，有望逐步走出轉型陣痛。同時，需警惕存貨去化不及預期、地產銷售持續低迷、文旅IP競爭力弱化三大風險。

2025年作為關鍵調整年，華僑城能否打破困境、重塑雙輪優勢，后續業務調整與戰略落地，值得市場持續關注。