最高法機關報定調！物業這4類行為踩紅線，業主維權有了硬依據

你們小區有沒有遇到過這樣的糟心事？

物業沒經過招標就悄悄入駐，合同算數嗎？物業把服務偷偷轉包出去，能拒交物業費嗎？還有那些幫物業“打壓”業主的“保盤人”，到底該怎么應對？

不少人都有過這樣的遭遇，很多人因為知識盲區等因素，即使覺得很不合理，也是敢怒不敢言，

不過上個月底，《人民法院報》整版發聲，邀請法學專家、資深法官，專門解讀了物業領域的法律紅線——每一條都和咱們的切身利益息息相關。

這份權威解讀告訴我們，以后如果再遇到物業違規操作，大家再也不用被動妥協，維權有招了。

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前期物業沒招標？合同有效嗎？

這種情況大概率是無效的！

現實中不少新建小區都有類似情況，業主還沒有入住，開發商就找了物業，并簽訂了“前期物業服務合同”。因為很多業主覺得，這個合同簽了就是有法律效力的，所以買房人認為一旦遇到這種情況，買房人只能被動接受。

其實，“前期物業服務合同”并不一定具備法律效力。

根據《民法典》起草者、人大法學院的王利明教授的說法：開發商如果沒通過法定的招投標程序來選物業，那這個前期物業合同，原則上就是無效的。

這樣的規定，其實就是為了避免開發商和物業私下搞貓膩、搞利益輸送。法律明確把選物業的權利還給業主，畢竟業主才是小區真正當主人，總不然業主花幾百萬買房，連誰來給你家看門、掃地，提供服務都沒有說話的權利吧？

有人要說了，既然開發商找物業簽訂的“前期物業服務合同”無效，咱們業主之前交的物業費，預交的錢，還怎么辦呢？

別急！《民法典》上規定的清清楚楚：

第一，服務已經提供了，比如物業已經提供了安保清潔等服務：那業主還是要給錢的，但只能按市場正常價給，不能按物業自己定的高價交。

第二，物業還沒有提供服務，之前預交的錢，物業就必須全額退還，一分不能少。

第三，合同無效期間的公共收益，比如電梯廣告費、地面停車費，這些全部要還給全體業主，要么用來修小區公共設施。

不過，如果參與投標的公司不到3家，或者小區實在太小，這種情況只要經過了主管部門批準，就可以不招標，直接開發商簽合同。

所以，大家可以看看自家小區是不是這種情況。

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物業偷偷把活全轉包出去？

如果是這種情況，后果會比你想象的嚴重得多。

很多業主吐槽：小區的物業看著挺正規，結果干活的全是外面請的人，服務越來越差。最氣的是，物業還照收高價物業費。

其實這種情況已經踩紅線了！

最高法院的李賽敏法官強調，《民法典》明令禁止：物業公司不能把自己該干的全部活兒，整體打包轉給別人，也不能拆成幾塊分別轉包。

如果物業違反這項規定，執意玩轉包，后果就會很嚴重：

①物業跟外包公司簽的轉包合同，直接作廢。

②業主可以要求減少物業費。如果因為轉包導致服務質量下降、家里受了損失，業主可以要求物業賠償，甚至直接解除合同、換掉這家物業。

③物業轉包賺的差價這個屬于違法所得，按規定必須拿出來用于小區維修。

不僅如此，物業玩轉包還會面臨罰款，一般罰款金額大概是轉包合同價款的30%到50%，100萬的轉包合同，罰款最高可能50萬。

不過提醒一句，也不是所有分包都不行。

比方說，消防維保、綠化、電梯維保這些專業性很強的活兒，物業分包給專業公司是允許的。

但核心管理職責必須由原物業自己干，不能當甩手掌柜。

比如東莞就有個典型案例，某物業公司因為違規轉包，被沒收了56萬多，還被罰款、限制參加政府采購。

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小心“保盤人”！幫物業欺負業主，可能要坐牢

有些小區會有這種情況，其中有一群人，平時不見他們，但是一旦小區業主維權，或者業主大會換物業時。這些人就冒出來，到處造謠、阻撓成立業委會，甚至當眾辱罵維權業主。這種人就是俗稱的“保盤人”，他們受物業指使或收了物業的好處，所以才在緊要關頭幫物業欺負業主。

南通中院的丁凈玉法官提醒：別把這些人的行為當成普通吵架，他們很可能已經犯罪了。

比如以下這幾種情況，你就要留個心眼：

1. “保盤人”造謠詆毀、公然羞辱業主：可能構成誹謗罪或侮辱罪。

2. 如果“保盤人”是物業指使的：物業的頭頭和這個“保盤人”，就算是共同犯罪。

3. 如果“保盤人”的行為，引發群體事件、擾亂小區秩序：就可能構成尋釁滋事罪。本來這類罪要自己告，情節嚴重的會轉為公訴，檢察院來追究。

4. 按規定，如果“保盤人”拿的好處來自物業截留的公共收益，而且金額超過6萬元：就可能成為職務侵占罪的共犯。

5. 如果“保盤人”給業委會成員行賄：個人行賄超過3萬元、單位行賄超過20萬元，就達到立案標準，構成對非國家工作人員行賄罪。

所以，以后再遇到“保盤人”搗亂，別忍氣吞聲。保存好證據，馬上報警，用法律武器保護自己。

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侵占公共收益？不只是欠錢，可能要坐牢

按規定，小區的廣告收益、臨時停車費、快遞柜租金等等，這些收益都歸全體業主。

然而現實中，很多物業偷偷將這筆錢截留、私吞，業主要么不知道，要么知道了也不知道該怎么維權。

針對這種情況，甚至構成犯罪，最后處罰也不低。比如：三門縣法院的黃江南法官強調：侵占公共收益，可不是簡單的民事糾紛，情節嚴重的就是刑事犯罪。

現實中最常見的是職務侵占罪有：物業代管的公共收益，屬于“本單位財物”。如果物業人員利用職務便利，通過瞞報收入、虛報支出等方式把錢裝進自己口袋，金額達到6萬元以上（數額較大），就會被立案追究刑事責任；如果總金額超過100萬元（數額巨大），判得就更重。

除此之外，還有挪用資金罪：如果物業人員把公共收益挪給自己用或借給別人，超過3個月沒還，金額在5萬元以上，或者用這些錢搞營利、非法活動，也可能構成犯罪。

另外，根據情況還可能涉及強迫交易罪、侵占罪、盜竊罪等。總之，公共收益這根紅線，物業碰不得。

看完上面這些，你應該能感覺到，這次《人民法院報》的權威發聲，不只是講講法律條文，更是給咱們業主撐腰、給社區治理指路。

希望每一位業主都能拿起法律武器，維護自己的權益；也希望每一家物業都能守住底線，用心服務。