時代鄰里：外拓?fù)纹叱擅娣e，AI降本近9%｜年報風(fēng)云⑦

文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

行業(yè)告別“跑馬圈地”粗放式增長、全面轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的2025年，時代鄰里（09928.HK）交出了一份極具分量的答卷——增收、增利、降本、穩(wěn)現(xiàn)金流。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月31日，時代鄰里實現(xiàn)總營收24.96億元，同比增長4.5%；同期錄得毛利約4.96億元，同比增長1.7%，毛利率約為19.9%；凈利潤約為2082萬元，同比大增80.6%。

同期，物業(yè)管理服務(wù)總合約建筑面積約為1.3億平方米，總在管建筑面積約為1.24億平方米。

支撐這份業(yè)績的，不再是地產(chǎn)母公司的庇護(hù)，而是1.3億平方米合約建筑面積中持續(xù)增強(qiáng)的市場化外拓能力，以及全面落地的“網(wǎng)格化AI”所帶來的全棧數(shù)智化紅利。

行業(yè)深度調(diào)整，難賺錢、難增長、難創(chuàng)新成為物企們共同的難題，而時代鄰里通過市場化拓展與數(shù)智化轉(zhuǎn)型上的雙重突圍，已經(jīng)找到了穿越周期的新增長邏輯。

高質(zhì)量底色

過去的2025年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體盈利承壓，人力成本剛性上漲與物業(yè)費提價難的剪刀差持續(xù)擴(kuò)大。不過，時代鄰里的利潤端表現(xiàn)卻顯著優(yōu)于營收端，展現(xiàn)出極強(qiáng)的經(jīng)營韌性。

拆解收入結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理服務(wù)繼續(xù)扮演“壓艙石”角色。報告期內(nèi)，該板塊貢獻(xiàn)的收入約為16.20億元，占總營收的64.9%，同比增長7.5%，遠(yuǎn)超整體營收增速。

這一增長得益于其第三方市場拓展成效顯著——報告期內(nèi)，時代鄰里來源于第三方開發(fā)商的物業(yè)管理面積同比增長5.1%，為基本盤收入提供了穩(wěn)定支撐。

同期，社區(qū)增值服務(wù)收入約2.40億元，毛利率同比增加1.2個百分點至42.6%。

凈利潤的飛躍并非偶然，而是“開源”與“節(jié)流”雙重作用下的必然結(jié)果。

從成本端來看，時代鄰里展現(xiàn)了極強(qiáng)的組織韌性，全年營業(yè)成本同比下降近9%。在人工成本剛性上漲、物管項目維護(hù)與升級支出攀升的當(dāng)下，這一變化尤為難得。

與此同時，時代鄰里的經(jīng)營質(zhì)量在現(xiàn)金流層面得到了最直觀的驗證。2025年，時代鄰里現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物11.02億元，同比增長2.8%；期內(nèi)無任何計息借款，流動資產(chǎn)與流動負(fù)債比率約為1.77。

業(yè)績增長并非依賴應(yīng)收賬款的堆積，而是建立在扎實的收費率與健康的資金周轉(zhuǎn)之上。這種“有利潤的營收，有現(xiàn)金的利潤”的財務(wù)結(jié)構(gòu)，為時代鄰里研發(fā)投入及股東回報等方面提供了充足的彈藥與安全墊。

基于穩(wěn)健的現(xiàn)金流，時代鄰里董事會建議末期股息每股普通股人民幣4.8分，合計約4731.2萬元。股息派發(fā)力度持續(xù)提升，彰顯了管理層對未來經(jīng)營現(xiàn)金流與持續(xù)盈利能力的充足信心。

市拓主引擎

行業(yè)告別關(guān)聯(lián)方驅(qū)動的粗放式擴(kuò)張、轉(zhuǎn)向市場化驅(qū)動的高質(zhì)量增長階段，時代鄰里憑借持續(xù)提升的市場化拓展能力，實現(xiàn)了管理規(guī)模的穩(wěn)步擴(kuò)張與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月31日，時代鄰里總合約建筑面積達(dá)1.3億平方米。其中，物業(yè)管理板塊（涵蓋住宅、商業(yè)、公共物業(yè)等業(yè)態(tài)）合約管理面積9810萬平方米，工業(yè)物流地產(chǎn)板塊合約管理面積3220萬平方米。

工業(yè)物流地產(chǎn)服務(wù)，是時代鄰里業(yè)務(wù)創(chuàng)新的核心亮點，這一高價值賽道的持續(xù)拓展，正在為其培育第二增長曲線，對沖單一住宅業(yè)態(tài)的周期風(fēng)險。數(shù)據(jù)顯示，2025年，工業(yè)物流地產(chǎn)服務(wù)為時代鄰里貢獻(xiàn)收入約4.33億元，同比增長12.2%。

更值得關(guān)注的是規(guī)模的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)：同期，含工業(yè)物流地產(chǎn)板塊在內(nèi)，來自第三方市場拓展所獲取的合約面積占比達(dá)72.7%，市場化能力已成為規(guī)模增長的主引擎。擺脫對關(guān)聯(lián)地產(chǎn)的依賴，時代鄰里正在實現(xiàn)從“內(nèi)生增長”到“外拓驅(qū)動”的關(guān)鍵跨越。

在區(qū)域布局上，時代鄰里持續(xù)深耕大灣區(qū)、長三角、成渝、長江中游等核心城市群，并在住宅、產(chǎn)業(yè)園、公建等核心業(yè)態(tài)上構(gòu)筑了顯著優(yōu)勢。

擴(kuò)大客戶群及優(yōu)化在管物業(yè)組合，以優(yōu)質(zhì)住宅為主、多元非住宅業(yè)態(tài)為輔，2025年，時代鄰里新簽住宅項目約1100萬平方米，新簽住宅年化合同額達(dá)2.0億元。

管理規(guī)模以穩(wěn)健的復(fù)合增速持續(xù)擴(kuò)張，有質(zhì)量的增長為時代鄰里的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。

“網(wǎng)格化AI”全面落地

如果說財務(wù)與規(guī)模數(shù)據(jù)是“果”，那么數(shù)智化轉(zhuǎn)型便是“因”。

2025年，時代鄰里宣布“網(wǎng)格化AI”智慧服務(wù)模式實現(xiàn)全面落地，從“信息化”邁入“智能化”的新階段。值得一提的是，這一年，其還將企業(yè)名稱由“時代鄰里”升級為“時代鄰里科技”，使命煥新為“讓更多人享受更美好的生活”，從頂層設(shè)計上錨定科技驅(qū)動的方向。

在數(shù)智化轉(zhuǎn)型進(jìn)程中，時代鄰里并未停留在簡單的硬件采購或單一軟件應(yīng)用，而是構(gòu)建起“數(shù)據(jù)基座標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)務(wù)系統(tǒng)協(xié)同化、運營提效智能化”的全棧數(shù)智能力矩陣。

在數(shù)據(jù)基座層面，時代鄰里通過構(gòu)建由6大類、91項、2600萬條數(shù)據(jù)組成的智慧體系，并以城市地圖數(shù)據(jù)體系為核心，夯實了全域數(shù)據(jù)驅(qū)動的底座。基于此，其在管的每一個小區(qū)、每一臺設(shè)備、每一位員工的服務(wù)軌跡都被數(shù)字化沉淀，為精準(zhǔn)決策提供了依據(jù)。

在業(yè)務(wù)協(xié)同層面，數(shù)字化工具不再是后臺的輔助，而是前線的“武器”。通過優(yōu)化投拓系統(tǒng)，時代鄰里投資團(tuán)隊能基于城市地圖快速測算項目價值，實現(xiàn)智慧決策；通過數(shù)字化賦能生態(tài)運營，集團(tuán)與各區(qū)域、各項目的業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)效率大幅提升，打破了信息孤島。

在運營提效層面，時代鄰里走在了行業(yè)前列。通過構(gòu)建客戶服務(wù)、內(nèi)容運營、知識協(xié)同、內(nèi)部管理等4大類AI智能輔助體系，將人工智能深度滲透至服務(wù)運營的全場景。

無論是客服機(jī)器人自動處理業(yè)主報修，還是AI輔助生成運營報告，這些技術(shù)的應(yīng)用有效提升了組織效能，降低了重復(fù)性勞動帶來的成本損耗。

尤為重要的是，數(shù)智化轉(zhuǎn)型在提升運營效能的同時，真正重塑了服務(wù)體驗，讓智慧社區(qū)從藍(lán)圖落地為業(yè)主可感可知的日常現(xiàn)實。通過“網(wǎng)格化AI”的精準(zhǔn)調(diào)度，工單響應(yīng)速度大幅提升；基于大數(shù)據(jù)分析，物業(yè)團(tuán)隊能提前預(yù)判業(yè)主需求，提供主動式、無感化的貼心服務(wù)。

在科技驅(qū)動的效率提升之外，時代鄰里同樣注重服務(wù)的人文溫度。

2025年，時代鄰里全面啟動初心計劃5.0，以安心、煥新、美顏、賦能四大行動為支柱，通過覆蓋全員的“一專多能”培訓(xùn)、嚴(yán)密的人防技防安全體系、系統(tǒng)性的設(shè)施維保與環(huán)境煥新工程，全面筑牢服務(wù)根基，形成了可衡量、可持續(xù)的品質(zhì)進(jìn)化路徑。

在“人”的原點上，時代鄰里全年舉辦社區(qū)人文活動超3000場，深化“老人友好”“兒童友好”“寵物友好”的友好社區(qū)建設(shè)，塑造有溫度的鄰里文化。

在物業(yè)服務(wù)行業(yè)從“勞動密集型”向“科技密集型”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵窗口期，時代鄰里憑借穩(wěn)健的財務(wù)底盤、獨立的市場化能力以及領(lǐng)先的數(shù)智化布局，已然掌握了穿越周期的主動權(quán)。

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