龍湖2025年報：穿越行業周期，資管航道鑄就增長新引擎

2026年3月27日，龍湖集團發布2025年度業績報告。在房地產行業深度調整、市場信心重塑的關鍵時期，龍湖集團以973.1億元的營業收入交出了一份穩健答卷。

值得一提的是，龍湖集團去年運營及服務業務收入達到267.7億元，創歷史新高，占集團總營收比重提升至27.5%，核心權益后利潤接近80億元，成為龍湖抵御風險、穿越周期的“壓艙石”。

現金流對于房企至關重要。2025年，龍湖集團實現含資本性支出的經營性現金凈流入58億元，這已是連續第三年為正，標志著集團已從傳統的"融資驅動"模式轉向"經營驅動"模式，實現了發展動力的轉變。

摩根大通罕見表示，龍湖集團經營性現金流仍保持正向，龍湖已幾乎確定是主要民企開發商中抗風險能力較強的民營企業。

這一轉變的背后，正是依賴于運營及服務業務的強大支撐。

堅守“不逾期、不展期、不違約”

2025年對房地產行業而言充滿挑戰，在這一背景下，龍湖集團展現了強大的經營韌性和戰略定力。

財報數據顯示，龍湖集團全年實現營業收入973.1億元，其中地產開發業務收入705.4億元，運營及服務業務收入267.7億元。

尤為值得關注的是，龍湖集團已安全度過償債高峰期，成為行業為數不多堅守“不逾期、不展期、不違約”底線的企業。

截至2025年末，龍湖綜合借貸總額降至1528.1億元，較上年末減少235.1億元。平均融資成本降至3.51%的歷史低位，平均合同借貸年期拉長至12.12年，債務結構持續優化。

在負債構成方面，銀行融資占比接近90%，境內貸款占比提升至83%，外幣負債余額降至約150億元，占比僅10%，供應鏈融資基本清零，經營性物業貸規模超過1000億元，占比達到66%。

從償債安排來看，2025年，集團已如期或提前兌付境內債券及境外銀團共計約220億元債務；2026年剩余到期債務約60億元，2027年約69億元，至2029年將大幅降至約40億元，債務壓力逐年遞減。

截至2025年末，龍湖剔除預收款后的資產負債率為54.7%，凈負債率為52.2%，剔除預售監管資金后現金短債倍數保持在1倍以上。

開發業務始終是房企的重要組成部分。根據相關部門數據，2025年全國商品房銷售面積為8.81億平方米，較2021年17.94億平方米的歷史高點累計回落超過50%。據機構監測，34個重點城市新房同盤同比價格較高點下跌31%，同比下滑10%。

短短四年，房地產開發市場的價格、規模等指標都出現大幅下降。當前，房地產市場供求關系發生重大變化，行業發展已從過去大規模增量擴張為主，轉向以存量提質增效為主。

2025年，面對市場下行壓力，龍湖開發業務全年實現合同銷售額631.6億元，一二線城市銷售占比高達89%。

作為“優供給”的著力點，“好房子”全鏈條推進工作已經起步成勢。2025年，龍湖發布了《龍湖集團好房子產品標準》，構建了"好+社區、好+小區、好+房子、好+服務"的完整價值體系。

交付方面，2025年，龍湖在全國39座城市交付約7萬套房源，建筑面積592.5萬平方米，交付滿意度超過90%。

在土地投資方面，龍湖保持了極高的克制和精準。全年僅在核心城市獲取了7個項目，總建筑面積約38萬平方米，新增貨值約82億元，拿地銷售比僅約5.5%。截至目前，龍湖總土儲約2200多萬平方米，未售貨值超2000億元，為未來的可持續發展提供了充足的資源保障。

2026年計劃新開9座購物中心

龍湖集團的轉型之路并非偶然。如今的“開花結果”，源于前瞻性布局。

早在多年前，龍湖便提出了“地產開發、商業投資、資產管理、物業服務、智慧營造”五大航道協同發展的戰略構想。這一戰略布局已結出碩果，運營及服務業務正成為集團增長的新引擎。

2025年，運營業務板塊實現運營收入141.9億元，其中資產管理收入總額29.8億元，為龍湖帶來穩定現金流及利潤貢獻的同時，占全集團整體營收、利潤的比例不斷提升。

商業投資方面，2025年，龍湖商業實現租金收入112.1億元，同比增長4%。全年商場總營業額超過820億元，出租率保持97%的高位，營業額、客流均實現雙位數增長，日均客流約380萬人次，同比增長16%。

2025年全年，龍湖商業新開業購物中心13座，其中自持項目8個，輕資產項目5個。

具體來看，武漢濱江天街、重慶江岸天街等商場開業即成為區域消費地標，客流銷售穩居高位；此外，重慶北城天街、蘇州獅山天街等頭部商場也在年內完成改造，有效提升了消費體驗與資產價值。

面對消費市場的新變化，龍湖商業不斷優化業態組合，強化體驗式消費，提升數字化運營水平，使商場始終保持高出租率和穩定增長。

截至2025年末，龍湖累計開業商場總數達到99座，總建筑面約1050萬平方米，覆蓋25個重點城市，合作品牌超7400家，戰略合作品牌超400家，以“一店一策”的差異化運營思路，持續輸出獨有的創新消費場景與體驗。

此外，以物業服務、智慧營造為主的服務業務收入為125.8億元。

物業服務業務全年總收入為112.3億元，在管項目超2100個，在管面積約3.6億平方米，外拓占比約55%。這意味著龍湖物業在鞏固內生增長的同時，積極拓展市場化外拓，實現了規模與質量的雙重提升。

在業績會上，龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在業績發布會上表示，預計最晚到2028年，運營及服務業務收入將超過地產開發業務收入并同時完成債務結構轉換，徹底完成新發展模式的“地基”建設。

對于2026年，龍湖集團計劃新開約9座購物中心，目標實現同店同比5%以上增長。在利潤方面，集團希望運營及服務業務利潤在2026年實現約10%的增長，在未來盡快達到百億規模。

資產管理航道成為新支柱

截至2025年末，龍湖資產管理在管資產近300億元，與商業投資航道同為龍湖集團運營業務板塊的重要構成。

具體來看，龍湖旗下長租公寓品牌“冠寓”，去年全年實現租金收入24.8億元，開業滿6個月的項目出租率高達95.7%，這一水平在長租公寓行業中處于領先地位。

青年租房，始終是居住領域的痛點。為此，冠寓應運而生，如今已經走過了十個春秋。

作為龍湖資產管理航道的基本盤，從過往的1.0產品開始，到如今已大量鋪開的4.0產品，龍湖冠寓始終以青年人的居住需求、痛點為依據，持續推動產品的系統升級和封裝。功能豐富的公區、巨大的收納空間、舒心便捷的生活服務，讓冠寓持續為客戶帶來“安心、品質、便捷、溫暖”的租住體驗。

2025年，龍湖冠寓在努力提升租住品質的同時，也持續優化資產盤面，基于“投融建管退”的資產管理能力閉環，完成核心城市新項目的高品質落地、低效資產的退出轉讓以及存量項目的煥新改造，持續提升行業競爭力、影響力。

在康養領域，其健康養老品牌——椿山萬樹聚焦以北京、重慶、成都等核心的一二線城市群，為長者提供專業、品質、溫暖、自在的健康養老服務。目前，龍湖椿山萬樹頤年公寓已在北京、重慶、成都開業運營5個項目，均獲得良好表現。陳序平在業績會上表示，未來3年內將有10個椿山萬樹項目面市。

此外，龍湖資產管理旗下還有服務式公寓品牌——霞菲公館。目前霞菲公館已開業運營上海虹橋店、杭州濱江店兩家標桿門店，分別由上海虹橋英迪格酒店及杭州龍湖濱江天街假日酒店改造升級而來。

“藍海引擎”是龍湖資產管理旗下的產業辦公品牌。藍海引擎持續參與重點城市更新項目的建設，包括位于北京市朝陽區的龍湖藍海引擎產業園、上海閔行區的龍湖藍海引擎淡水河畔科創園等，均成為所在區域產業煥新發展的樞紐。

在醫療服務領域，重慶佑佑寶貝婦兒醫院是一家為社會提供差異化醫療服務的婦兒醫院，是重慶醫科大學附屬兒童醫院醫聯體醫院。成立以來，全院累計服務門診及住院超122萬人次。

活力街區品牌“歡肆”是龍湖集團依托“Hybrid Space”理念，全新打造的城市創新混合空間產品，通常由品質公寓疊加街區式商業混合而成，通過打造“居住引流-消費閉環-價值互哺”的生態體系，精準破解3萬-5萬平方米中小體量商業地塊的運營尷尬。

如今，龍湖在活力街區“歡肆”項目上也取得了積極進展。2025年，歡肆已在上海、杭州、合肥、成都四城成功落地。其中的代表項目，合肥及杭州項目中的街區商業及長租公寓出租率雙雙突破95%。

值得注意的是，存量資產的價值瓶頸，往往源于業態單一與需求錯配的雙重桎梏。于是，“混合業態”的新模式被認為是破解困局最行之有效的方案之一。

依托龍湖集團多年來積累的空間資產管理經驗，龍湖資產管理已構建支撐資產價值持續兌現的全鏈條能力，針對市面上的存量資產進行前期研策定位、中期品質建造兌現和后期數智化高效運營，實現一張藍圖下的資產價值提增。

“品質公寓+活力街區”的組合僅是龍湖資產管理眾多解題方案中的一類，通過精準投研，靈活配置長租公寓、產業辦公、活力街區、健康養老等多業態組合，龍湖資產管理為每個項目定制化策略，找到項目經營更優解，進一步提升運營確定性和資產價值。

在此基礎上，自2026年3月起，龍湖資產管理正式開啟運營項目煥新升級行動，覆蓋全國40余個項目，從“被動翻新”到“主動升級”，以精準投入實現產品力躍升，是龍湖資產管理迄今規模最廣、業態覆蓋最全的一次存量資產系統性煥新。

從開發到運營，從銷售到服務，從單一到多元，龍湖集團的轉型不僅是一家企業的成長史，更是中國房地產行業轉型升級的縮影。

而龍湖集團的發展路徑，也為房地產行業提供了寶貴的經驗和啟示。