北京買房：理清思路，購房建議1842

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們夫妻倆是京籍，北京郊區，北京名下無房，在河北省廊坊市廣陽區萬莊有一套88平兩居室，之前一直空置，父母偶爾住一小段。目前市場價跌的很厲害，現在賣的話也就45到50萬了，比買入時虧損30萬左右。我們是普通工薪階層，賺錢不易，現在孩子兩歲，想為孩子上學考慮買房子。

對比了通州城區，次渠，臺湖，馬駒橋，以及亦莊地區，初步鎖定能夠得上的，滿足孩子上學，居住，交通稍微還能平衡點的亦莊南海雅苑這個小區。這小區是兩限房，戶型不太好，不是朝東就是朝西，樓下就是北京小學大興分校亦莊學校，對口初中目前是三個學校派位，人大附，二中等等派位。

這個小區目前一居室130萬左右，兩居室150多萬左右，以我們目前的家庭情況，我也想賣掉萬莊房子湊錢買房子，章哥有什么建議嗎？

1、目前是否建議賣掉萬莊房子？保留有價值嗎？是14年的新房。

2、從家庭財產配置優化角度來說，買南海雅苑一居室還是兩居室合適？

3、以我們的情況綜合來看，孩子上學，交通，資產保值等等來說買哪里比較合適呢？有推薦小區嗎？我目前篩選的初步是通州城區，臺湖，次渠，亦莊這邊？有什么方向嗎？

A：

1、房子是用來住的，自己住不上的話就出租唄，為什么不租呢？是租金收益低，還是說裝修太好了出租不劃算？如果確定不自住，出租從數值上也不合適，那就賣掉吧，否則留著的話優勢在哪兒？

14年的新房也十年了，在北京市區可以算相對稀缺，在中小城市一般就普通了，因為存量+供應量都大。

另外房產的價值由什么決定？地段、地段還是地段兒。而房子是隨著老化會貶值的，長期保值的只有地段配套。所以自己判斷地段兒的價值則吧，反正現在各城市的房價都跌的沒什么泡沫了，那覺得地段價值能超過北京就留著，覺得不如的話再說換到北京。

2、如果是南海雅苑，那從價格走勢角度自然是首選兩居了。因為這里的兩居面積不大，75平小兩居，適應的家庭范圍更廣。而商品價格由供需關系決定，大一居雖然居住舒服，但適應的家庭范圍窄，價格走勢不占優。

但常規建議是對價格走勢的期望值別太高，畢竟這里是保障房+市區安置房的性質，是典型的自住為主，投資性不太強。

3、哪里比較合適，這怎么說呢？直說吧，您的要求有點兒高，學區+通勤+戶型+保值都想兼顧，100多萬的選擇幾乎沒有，南海雅苑只能說是算勉強。

這里不算學區房，也就是到目前為止還不屬于亦莊學區，而是大興的。所以房價才相對低，因為沒漲出單獨的溢價。這從居住角度算優勢，意味著性價比高，但從學區角度有不確定性，將來到底是歸亦莊還是大興南海子說不好。只能說如果歸大興不算輸，反正就是現狀。歸亦莊那就算贏了，有可能賺到溢價的升值。

而您如果去買通州vs亦莊的明確的學區房，那可是都有學區溢價的，這預算一是不好買到，二是溢價大概率相對更高，因為總價越低溢價越高。學區房優勢是學校明確，劣勢是居住的性價比降低，溢價部分的保值也有風險。常規建議是先選亦莊，因為獨立學區+經費集中，家長們對未來成績的預期更高。

4、簡單就這情況吧，我能理解您的無奈，但幫不上什么忙。另外多說一句，您說南海雅苑的兩居室150萬，那單價才2萬，明顯偏低了。看房時一定考察好，因為有可能是帶瑕疵甚至硬傷的。而房子是用來住的，在同一小區中居住體驗更好的才更受追捧呢，價格走勢和流動性才更強。

僅供參考。

二

Q:

預算500左右，面積七八十左右，自住為主，當然也得考慮一下保值和后期流動性的問題。初步看了兩個地方，西北旺的芳怡園和玉泉山南面北塢嘉園北里。

北塢嘉園感覺到環境很好，適合養老，可能交通、生活稍微弱點，芳怡園交通便利，生活條件除了有個萬象匯，其他感覺也一般，地鐵是優勢。兩個地方的學校好像都一般吧。有點難選擇了，章哥給個建議吧，或者指出沒考慮到的因素。

A：

1、兩個都是回遷房，典型的自住為主，所以這主要就看自己的喜好吧。尤其是為了養老，那自己的感受才是最重要的，其他保值什么的都是副產品，沒必要太糾結。

2、學區都中等吧，但您既然主要考慮的是自住和養老，那這對您來說是有利的。意味著學區溢價在海淀不算太高，居住的性價比就至少不低，而且溢價占比低也等于保值風險小，這對用不上學位的家庭來說合適，能買到溢價再低的更合適。

尤其是今年已經是明確的入學趨勢拐點了，如果用不上學位還去買好學區的房子，圖什么啊？炒房的年代過去了，炒學區房的三年前就都出貨干凈了。

3、倆小區相比，居住的性價比來說應該是芳怡園。典型的產住結合區，再加上兩居的戶型緊湊，這在回遷房里也算性價比高的，溢價至少不高。

北塢嘉園確實是環境好，網紅回遷房小區。但既然是熱度高，那商品價格是由供需關系決定的，價格就被推高了唄。這里也有緊湊小兩居，不過好像都是窄條兒的，看自己的喜好吧。

這其實可以用租金比較一下，都是500萬的房，哪邊的租金高就意味著性價比更高，都是租客們用真金白銀的替買房人試探出來的。

4、總之如果是注重居住的性價比，那應該是芳怡園。但如果注重環境那就是北塢嘉園了，而且流動性也更強。這都是各有優劣，看自己重視哪方面吧。

僅供參考。

三

Q:

我家孩子2025年出生，落戶在西城區集體戶。我倆因現在工作地點都不在北京，在北京均沒有通勤需求。想這兩年開始看房買房，想主要滿足孩子上學，以及基本的醫療配套，較強的產業支撐，使得房子未來有一定的流通性。預算300到500。

請問我家情況該怎么在東西海朝區挑選板塊學區，或者有什么比較好的建議。

A：

1、孩子剛一歲，這會兒就買學區房早點兒了吧？而且還是3-500的預算，那這無論在哪個學區都是占坑兒房為主，溢價比例都是本學區內較高的，居住的性價比也就更低了。

而今年是入學大趨勢的明確拐點開始，明年指不定什么情況呢。低谷期一直延續到至少2031年，也就是您家孩子上學的那年。之后是否會逆轉也說不好，至少得看去年和今年的出生人口是否回升？

所以您考慮好再買吧。一是大趨勢是明擺著的，二是溢價率是能計算的，三是您家的預算買不到太低的，四是您的各項要求還挺高。我建議您再多考慮一下吧，磨刀不誤砍柴工。

2、如果買的話，那常規建議是買頂級學區的。比如西城的金德月+海淀中關村上地，買在最牛小學的片區內。因為只有好資源才永遠稀缺，就算大趨勢不太好，好資源也是支撐。

這可以參考日韓和臺灣省等地的先例，都人口下跌很多年了，學區房的溢價率都整體下降，但最好的學校都能保持一部分溢價。最典型的就是首爾的江南三區，還有臺北市的信義等三區的六所明星小學，溢價相對堅挺。

但也考慮好，越是好學區的溢價率就越高，風險也就相對大，居住的性價比更低。而政策是說不好怎么調整的，只能說現在的邏輯如此。

3、另外也可以賭一把老破小的原拆原建，反正也不自住，那就買最破的樓棟，尤其是原產權單位比較強勢的央產房（能配資的）。如果真的原拆原建+全體通過了，那就是贏，不成功也不算輸。

4、總之我建議是再多考慮一下，您的要求有點兒高，另外四個區到目前為止的教育模式都不一樣，包括入學模式的區別很大，得考慮好哪里更適合自家情況再買。

另外既然是500萬之內，那在市區的流動性都不會弱，畢竟是學區房。醫療也好辦，東西海都不用考慮，有的是。但還要較強產業那就不多了，全北京也沒幾個牛叉的產業區，帶學區的更少。西城也就是金融街，東城我都說不出來，海淀中關村+上地，朝陽望京，就這幾個算學區+產業區，望京還只有1.5所（陳分+清朝望京）。

還多說一句，針對您家這種情況，常規建議是別著急買學區房，沒必要跟大趨勢對賭。如果買的話就多看房，盡量選擇溢價相對低的，不是太容易。

僅供參考。

四

Q:

我家孩子2026年上小學，預算400萬買個不需要住的房子。我在國貿附近工作，潘家園居住。主要考慮了幾個片區，文匯小學（不確定26年上學現在買會不會看房本時間搖號，不知道學位占用有沒有影響。

而且這邊房子難以選擇，金橋，東環，金世紀，忠實里，都不怎么樣，臨二環臨鐵路，怕砸到手里，也怕被調劑到回民試驗或者前門小學，不知道這個概率多高。即使調劑到不錯的匯文一小，接送很麻煩。

所以想請問從房子保值性和學校入學概率大的角度看，文匯您推薦嗎？另外就是花市小學，或者龍體的板廠，不知道您怎么看。想聽下您的建議。謝謝。

比如文匯片區的房子，比如25年入學的孩子，文匯片區的，2019.1.1到25年之前買房落戶的人調劑的概率、和2025年當年買房落戶的人調劑的概率是相似的嗎。

A：

1、2026年不就是今年嗎？這都三四月了，馬上就該開始信息采集了，這會兒考慮學區房來的及嗎？全款的還行，貸款的夠嗆了，做好規劃再買。

2、東城既然是“多校劃片”，那就不看房本和落戶時間了，都是派位拼運氣。東城之所以說算是相對最公平的，派位是其中重要因素，包括小升初。

3、調劑的概率不知道，只能說今年從整體入學人數來說下降了，理論上應該調劑的減少。

4、保值方面建議兩點吧，一是盡量避開公寓，這種產品從來都不算價格走勢強的，否則也不會落到跟忠實里比價。二是盡量每套房都算賬，計算溢價率，盡量選擇低的就行，溢價低了就風險小，也好出手，出租也不算吃虧。

5、我不敢推薦任何學校，萬一被調劑呢？我擔不起這責任，所以只能說學區挺好的，很多家長的選擇。如果和板廠相比，那自然是首選龍體了，也就是先看學區排名，然后再是學校。

6、理論上調劑的概率是一樣的，還是因為“多校劃片”，學位不夠的時候隨機調劑。但政策是人家定的，每年怎么調整誰也不知道，無法預測。

僅供參考。

五

Q:

請問：家有小孩四年級，學籍在豐臺云崗，戶口在房山長陽，學習中等。現在有點糾結要不要去西城買個占坑房，到時小升初轉區，預算房價400-500，聽說后續沒有ZB了，去西城是不是也只能是末端派位了。

A：

1、是否轉學只能家長決定，外人不好建議。或者說看家長的預期吧，希望在中考時增加上普高的概率就去，但前提是也得承擔較高的房子溢價。

列個數字吧，去年西城的普高率是84%，其中公立普高率79%。房山的普高率是71%，其中公辦普高率51%。另外西城去年高考一本率的估值是70%以上，其中牛高95%，炸糕（渣高）40%左右。房山則是北師大良鄉約70%，四中房山約60%，整體一本率估值為20%左右。

2、但也考慮好，現在西城區的學區溢價沒降多少，平均仍然在25%左右。以500萬來說，至少包含100多萬的溢價，也就是只能得到不到400萬的居住體驗。而且這溢價部分在入學低谷期也有一定的保值風險，畢竟孩子的數量是整體減少的，至少延續到2031年。

還有一點，西城跨區轉學都是派位，好學校一般是沒有學位的，即便有也優先考慮政保。另外因為沒有六年學籍，即便轉入直升校也沒有直升資格。所以一切看運氣，考慮好再去。

3、當然這也不能排除孩子到后期開竅兒。典型的就是前幾年的高考狀元俞笑，就是從房山北潞園轉到西城廣外的，小升初好像是派位宣外，學校和成績都不算突出，是以校額到校（當時叫名額推薦）才去的四中，之后卻小宇宙爆發成為狀元了。

4、如果您家沒有政保，那去西城肯定是派位。但北京沒有政保是不可能的，至少在可見的未來還會存在，頂多是換個形式。

5、簡單就這情況，看您家自己的情況決定吧，我只是列出現狀而已。

僅供參考。

借這話題說兩句政保，細分的話好幾種呢，最多的是單位政保，很多學校當年就是這些大單位的子弟校，經費都是人家出的，憑什么不給孩子名額？尤其是部隊政保，家長都是軍人，孩子進入自己的子弟校怎么了？

再有功勛政保，家長為了國家出生入死，能不照顧孩子嗎？醫療政保，口罩期間上一線的醫護工作者，拿命給孩子拼個資格，不應該嗎？教育政保，老師都必須是獲得骨干稱號才能照顧一個孩子，都是拼出來的。

其他的蹦聊了，拼爹拼媽也不容易的，誰家都不容易。所有人都希望讓別人的優勢歸零，而一旦自己有了某種優勢，沒有不用到極致的。

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