太原二手房，“小陽春”乍暖還寒，弱復蘇下的筑底與等待

3月，以上海、深圳為代表的一線城市二手房市場出現明顯升溫，成交量連續多周攀升、掛牌量高位回落、恐慌性拋盤明顯減少。一線城市的復蘇信號，給諸如太原這樣的弱二線城市帶來“回暖”期冀。

那么，太原的二手房市場3月的走勢如何？近日，山西晚報·山河+記者實地探訪省城多家房產中介門店、采訪多位業內人士，透過數據和一線從業者的真實感受，了解省城二手房市場趨勢。

省城二手房數據回暖

但力度有限

根據中指研究院發布的《2026年一季度中國房地產市場總結與趨勢展望》，今年春節后，在需求釋放帶動下，核心城市樓市出現明顯修復，二手房成交持續好于新房，京滬市場率先回暖。從數據看，全國二手房市場“以價換量”仍是主流，但百城價格環比降幅有所收窄，價格結束去年下半年急跌階段。其中，北京、上海、深圳等城市二手房市場“小陽春”行情顯現，3月（截至29日）上海二手商品房已成交29175套，在較高基數下同比增長7.7%，北京3月（截至29日）二手住宅成交套數與去年基本持平，全月小幅增長。

回到太原樓市，最新數據顯示，太原二手房市場確實同樣出現回暖跡象，但同比環比成交漲幅與一線城市相比尚顯溫和。供職于某知名中介平臺的李先生介紹，3月以來，朋友圈里置業顧問和房產中介利好消息不斷，持續發布成交喜報，從他們公布的信息來看，某知名中介品牌3月21日的二手房單日成交量接近200套。“這一數據非常搶眼，對比春節長假及去年同期有明顯回升，但就整個市場來說，占比并不大。”李先生坦言，目前，省城掛牌的二手房已經超過5.5萬套，整個市場以價換量特征明顯，此次回暖更多的是“三月小陽春”的季節性回暖。

“今年3月，二手房咨詢客戶明顯增多，特別是學區房和剛需兩居室。”位于親賢街某房產中介門店的經紀人告訴山西晚報·山河+記者，太原二手房市場出現了一些新變化，掛牌量有所增加，部分業主希望趁著“小陽春”盡快出手，這當中咨詢低總價房源的剛需客戶最多。而從成交量來看，目前仍處于“看多買少”的狀態。

從價格走勢看，根據某二手房中介平臺發布的數據，2026年3月太原二手房參考均價為7963元/平方米，環比微幅上漲0.1%。雖然漲幅有限，但這已是半年來少見的止跌回穩信號。而從周度數據來看，根據房天下研究院監測顯示，3月第1周太原二手房掛牌均價為8446元/平方米，環比下跌0.03%。該數據顯示微跌，但跌幅已明顯收窄，與2月第4周8448元/平方米的掛牌均價基本持平，顯示出近期價格走勢趨于平穩，市場正處在筑底階段。從區域關注度來看，小店區、迎澤區、杏花嶺區三大主城區依然是購房者搜索的絕對焦點，3月第1周搜索占比分別為18.71%、13.48%和10.17%。這表明太原購房需求仍主要集中在核心區域，這些區域的抗跌性和吸引力依然強勁。

稅費減免

太原二手房市場反應平淡

二手房市場近期出現的積極變化，與一系列房地產政策的持續發力密不可分。

今年1月，財政部、稅務總局和住房城鄉建設部聯合發布公告，將支持居民換購住房的個人所得稅優惠政策延續至2027年12月31日。對于購房群體，這項政策的含金量頗為可觀。目前太原市場上個人所得稅普遍按成交價的1%核定征收。出售一套售價100萬元的住房，對應繳納的個人所得稅約為1萬元。如果一年內完成換房，這筆錢就可以申請退回。此外，增值稅和契稅的調整也在為購房者“減負”。2025年底，財政部、稅務總局發文，將購買不足兩年的住房對外銷售的增值稅征收率由5%降至3%，直接為賣方減負。契稅方面，購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

“二手房市場受政策影響特別明顯，一線城市本輪回暖的一個重要原因是政策利好快速落地，市場響應迅速。”業內人士介紹，以上海為例，2月下旬多部門聯合發布樓市優化政策后，市場反應遠超預期，帶看量大幅激增，大量此前受限于資格、成本的購房者快速入市。相比之下，太原的政策傳導存在明顯滯后。多位中介人員向山西晚報·山河+記者表示，政策出臺后咨詢量確有增加，但省城房價低，二手房成交享受的稅費減免額度自然也很低，吸引度不足。另外，各類媒體對此政策的宣傳度低，客戶對此政策了解少、關注度低，市場反應也就相對平淡。

這種反應速度的差異，反映出不同城市需求端信心基礎的差異，一線城市購房者對政策利好的敏感度和信任度更高，地方配套性政策出手快、回應強。多種因素疊加，導致太原二手房市場對稅費減免的反應較弱。

“上海本輪行情由剛需絕對主導，從各方流出的數據來看，300萬元以下房源成交占比超60%，90平方米以下小戶型成交占比約64%，低總價、小戶型的外環及近郊剛需盤成為成交主力。”業內人士分析認為，太原二手房市場同樣靠剛需支撐，但從成交結構來看，主力是30萬元以下和80-100萬元兩個價格區間的房源，這與上海300萬元以下房源主導的格局有本質差異。

省城“老破小”

未形成穩定投資價值

“相比一線城市，太原二手房市場的全面復蘇仍然面臨挑戰。”從事房地產市場咨詢行業多年的王先生介紹，上海的樓市新政對于非滬籍居民購房社保、個稅年限要求顯著放寬，這被業內普遍認為是其二手房市場回暖的另一層重要原因。

“一線城市之所以能形成大幅回暖，靠的是每年大量外來人口，新市民、新青年構成了源源不斷的剛性支撐。”王先生坦言，太原缺少一線城市的產業集聚效應，人口流入規模相當有限。這意味著，太原二手房市場的需求更多依賴存量人口的內部置換，而非增量人口的剛性釋放。“隨著人們對于‘好房子’需求增大，‘賣舊換新’成為主旋律，但如果缺乏新增購買力入場，市場就容易面臨存量難以出手的困局。改善型買家需要先把舊房賣掉，舊房需要的是新的剛需群體，一旦某一環節卡頓，整體成交量就很難持續放大。這正是當下省城‘老破小’二手房成交面臨的現實壓力。”其次，一線城市量價上漲后，觀望氛圍被迅速打破，買家看到“再等可能漲價”的信號而加快入市，房東從被動降價轉為理性定價，供需雙方的市場預期同步修復。反觀太原，目前仍處于“以價換量”的階段。多位中介人士反映議價空間依然很大，仍為“買方市場”，買家普遍抱著“再看看，等價格再跌一跌”的心態，這使得太原二手房市場難以形成全面回暖的態勢。

另外，一線城市的二手房具備更高的投資屬性。“一線城市核心區域的開發早已飽和，想要進入這些區域，老破小二手房幾乎是唯一選擇。”業內人士稱，地處一線城市核心區的二手房具備“稀缺資產”屬性，在此輪限購解除、稅費減免的利好政策下，其超強的變現能力再次顯現，成交出現快速提升。而太原因城市量級、人口特征等諸多條件不及一線城市，“老破小”居住功能不佳，其投資價值更無從談起。上海等一線城市每年有大量外來人口落戶，形成了堅實的剛需底盤，而太原作為弱二線城市，二手房購房需求更多依賴本地居民的改善型置換，剛需的“源頭活水”明顯有限。

低總價或品質大盤

兩類產品支撐二手房供應

近年來，樓市深度調整，在頻繁的政策利好的催化下，太原二手房市場的購房者結構也在發生微妙變化。多名中介從業人員透露，當前省城二手房市場的購買主力軍由兩類人群構成。

第一類是價格敏感型剛需買家，他們的目光聚焦在低總價房源上。根據房天下研究院的數據，3月第1周，0-30萬元價格區間成為最受網友關注的價位段，搜索占比高達54.24%；其次是80-100萬元區間，占比44.07%。這表明，市場上存在相當一部分購房需求指向入門門檻低、高性價比的房源。“很多年輕人想趁著房價低位上車。”中介經紀人告訴山西晚報·山河+記者，這部分客戶大多是首次置業，預算有限，對總價極為敏感。在區域選擇上，他們更傾向于尖草坪、杏花嶺等價格相對親民的區域。“比如說迎新街、上蘭片區等地的老小區、單位宿舍等，單價在4000-6000元/平方米，60平方米的兩居室，總價40多萬元。”據部分中介從業人員介紹，這類房源還有一個很大的特點，由于建筑年代久且初始購房成本低，業主對于價格調整的靈活度更高，加上房源并不出彩，為了促進成交，普遍還會有5%-10%的議價空間，低價的優勢吸引了不少剛需客源。

第二類是追求居住品質的改善型買家，他們持續關注核心區域優質項目。從省城房產咨詢平臺發布的樓盤關注度榜單來看，二手房中高品質改善型樓盤表現搶眼。3月第2周，小店的太原萬科城、太原恒大綠洲等品牌房企開發的中高端項目紛紛上榜。“近幾年交房的知名樓盤二手房表現搶眼，價格穩中有漲、市場認可度很高，比如長風街晉祠路的花語堂、長治路上的保利大都會、千峰北路的中海學仕里等，許多房源出不了小區。”但這類二手房的房源供應占比低，對全城二手房的量價數據影響低。業內人士分析認為，手中資金相對充裕的二手房買家，對小區居住口碑、優質物業、建筑品質、社區配套很在意，而新房市場高端化已是不爭的事實，這就讓追求居住品質的不少買家只能在已交房的名企大盤里“賣舊換新”，他們也是個稅退稅優惠政策的主要受益者。

筑底正在進行

二手房市場回暖值得期待

近年來，省城新房供應的高端化仍在繼續，新房市場上單價超過16000元、面積超過140平方米的高端房源占比節節攀升，而全城名企開發的新建樓盤數、房源量卻在降低。“對于多數手中相對錢緊的改善型需求客群來說，品質不錯的二手房就成了這部分改善型客群的第一選擇，這正是地處核心區，100至140平方米三居電梯二手房關注度持續上升的原因之一。”采訪中，不少中介從業者對省城二手房市場呈樂觀預期，一方面省城新房在高端化的趨勢下價格持續走高，特別是在“建房新規”之后，一些5年內交房的準新房二手房更具性價比。另一方面，隨著“好房子”的不斷推進，越來越多的老舊房通過改造提升了居住品質，對于首次置業的剛需人群來說也是不錯的選擇。

綜合來看，太原二手房市場在3月確實出現了“弱復蘇”的跡象，價格跌幅收窄、咨詢量回升、政策持續釋放善意。但與一線城市“小陽春”的火熱程度相比，太原更準確的定位是市場“筑底企穩”，這決定了太原的二手房市場回暖還將經歷一個緩慢的過程。業內人士建議，對于普通購房者而言，在市場“乍暖還寒”的時候既不必盲目追漲，也不必過度悲觀，市場的底部往往不是一個點，而是一個區域，不要把二手房市場上的一些“超低價”個例房源當做二手房市場的真實表現，當政策底、價格底、情緒底逐步疊加，真正的回暖或許就在不遠的將來。而對于當下的太原來說，二手房市場的修復才剛剛開始。

來 源：山西晚報·山河+記者　柴旭暉

責任編輯：王 淼

校 對：辛 云

值班主任：費 煜

值班編審：劉子平