北京買房：理清思路，購房建議1840

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問您說的溢價是怎么計算的？現在通州的小兩居，五六十平還是在200+，不超250，租金也基本還是三千多點吧，占坑房一居的話四十平左右也要一百七八十萬。賣掉南邵，買占坑房就要去租房，這樣也會更劃算嗎？

通州這邊中介是說買哪個小區是可以直升首師附的，這種可以去信嗎？如果問教委，也是官方那些回復，沒有單校劃片。

富力金禧，金帥府都看了，440萬的房子，套內面積也比較小，而且我如果280賣了南邵的房子在這里，還要貸款一百多萬，會不會不值？我是有后面孩子上了高中，我們去非學區的位置換第四代住房或者其他新房的打算。南邵的房子是15年的，有保留的價值嗎？

A：

1、溢價一般三種算法，比較法，參照法和收益法（成本法）。比較法就是兩個相鄰的同檔次小區，本來應該同等均價，但因為學區所產生的價差就是溢價。這一般在兩區交界最明顯，學區交界的能分清楚的話也行。

參照法就是在本區沒有同類小區的情況下，跨地塊找參照物。比如公寓就是最典型的，西城的榮豐可以和朝陽的炫特做類比參照。

成本法或收益法就是用租售比或租金收益率比較，可以對標北京平均值，也可以對標跨區的同類小區。比如目前東西海老破小中占坑兒房的平均租售比是700，而北京平均值是500，那溢價率就是200/700=30%左右。

2、買占坑兒房用學位，然后用非學區房來換租，這屬于常規手段，從經濟上也能占學區房的便宜，一般25%，高了30%以上。

比如通州的小兩居200+，租金3000多點。而朝陽東五環外200多萬的房能租4000多，這兩套房換租的話自然是占了通州的便宜。但這前提是您得能接受租房啊，各有優劣，有人就愿意住自己的房子，那就甭聊什么經濟是否劃算了。

3、我對通州的學區政策不熟，不敢評價是否可信。這要不就找找朋友，看能否拉入學校媽媽群，問問有沒有先例？

4、值不值的自己判斷，我只能說從居住角度的性價比來說還行，畢竟商品房的溢價率不算太高。或者這么說吧，在任何一個學區，大多都是老小區的溢價高，商品房的相對低些。而且是總價越高的溢價比例越低，而占坑兒房是溢價最高的。占坑兒房的優勢就是花錢少+靈活性高，其他都不占優。

5、南邵的保留價值？這也自己判斷吧。在我看來，南邵屬于郊區新區中比較不錯的板塊，到目前為止的房價走勢基本跟隨大盤，包括租金，這種板塊在全北京的新區中并不多。

僅供參考。

二

Q:

有幾個問題想請教您：我和愛人都是體制內，家庭2孩，幼兒園小班，在清河有套150平的自住商品房，無貸款。在老家包頭有套18年購入的商品房（學區房），一直在出租，除去物業取暖，落在手里的一年1萬4。目前，這套房剩40萬貸款未還。

我名下公積金和住房補貼一直沒動過，累積有50出頭，準備提取后先把老家的一次性還清。大概算了下，這幾年到手的租金也就覆蓋一半的裝修支出，如現在出手總價可能會比購入時虧5-10萬。

1、老家的房子是等等出手還是現在？

2、近期，我們考慮再買套為孩子做準備。朋友推薦望京瑞平家園，面積70-80左右，總價不超過300。我們自己有120，愛人的公積金也沒動過，余額有30-50。現在是上車的窗口期嗎？如果是，就我們目前水平，您還有更好的推薦嗎？沒有學區要求。

A：

1、包頭的既然是學區房，那先計算學區溢價唄。去年有網友讓我算過一套29中和鋼4的，具體數值我忘了，反正溢價率很高，超過30%了，也就是比北京還高。那這種學區房就甭留著了，大概率比北京的風險大。

如果是溢價率不高，比如10%左右那就留著唄。看樣子您家這套的房齡新，品質應該不錯，那就算入學人數的趨勢下降，房子的居住功能也是支撐，應該不吃虧。

2、瑞平家園，這里不太算望京，算來廣營或崔各莊更合適。如果是7/80平的總價不超300，那我建議考察清楚，因為這價格偏低，有帶瑕疵或硬傷的可能。畢竟本身就是二類經適房，也就是回遷房+安置房性質，那如果再有瑕疵，價格走勢+流動性或許都會受影響。

當然如果是沒瑕疵的正常房源，那這價格我認為挺合適的，性價比很高，盡快買，別讓別人搶先。

另外最好也算一下租售比。或者說如果是到手價300萬，那只要是租金達到5000就不算吃虧，6000就算占便宜，租金越高越劃算。

3、總之您的倆問題其實都是算賬，尤其包頭的更得算清楚，因為很多中小城市的學區房溢價率都超過北京，說明當地家長們更敢于在教育上投入。但高熱度一旦退潮，有可能泡沫損失更大。

瑞平家園的好算賬，或者其實算不算都行，只要這套房沒瑕疵那就肯定合適。但一定考察清楚，商品不怕便宜，但必須有便宜的道理。

僅供參考。

三

Q:

請問：現有一套逸成東苑小兩居自住，擬購置500-600一套2000年后的小兩居增值保值，沒有學區要求，估計七八年后再置換，有兩個思路拿不準。

一是國瑞城或者富力城出租。二是田村或四季青附近買兩居（不知道有什么小區，夫妻都在10號線上班，一個在牡丹園一個在蓮花橋），近三年出租，等孩子再過三年到首師大附中上學，再住過去，把逸成東苑出租，念完初中再賣了其中一個再置換。

CBD除了考慮雙井富力城，也考慮四惠附近比如遠洋天地，但是流通性和出租收益好像沒有國瑞城那強。除了國瑞城東城還有什么小區推薦。

A：

1、這一看就是剛有個想法，跟青春期搞對象似的，想法很浪漫但思維有點兒懵懂，只憑感覺但不太會挑人呢。我建議還是慎重掏錢吧，最好是先了解一些樓市的常識，磨刀不誤砍柴工。

2、首先一點，既然沒有學區要求，那為什么那么熱衷于學區房啊？今年可是入學人口大趨勢的轉折年，您這屬于逆著風口去接盤，只能看運氣了。或者說看政策吧，如果有放寬落戶或非京籍高考的政策，溢價就能撐住，沒有的話說不好，溢價的比例至少是不會增長了。

第二是租售比vs回報率，您應該是沒太細致的算賬吧？因為學區房既然有溢價，而租戶又用不上學位，也就不會掏這部分價值的租金，那這兩種房子的回報率就肯定有差距唄。以500萬總價來說，高了30%，低了也得20%以上，合適嗎？

第三是遠洋天地，我不知道您看的哪種戶型。但以5/600萬的總價來說，您大概率看的是100來平的大兩居。這種房居住挺舒服，但租金收益率一般不高，必定低于平均值。另外您之所以選中遠洋天地，應該是覺得便宜吧？那這房子在別人手里一直價格走勢不強，能算保值好的嗎？您買下之后有什么辦法逆轉趨勢嗎？

3、國瑞城這我沒太看懂，您看的是公寓還是回遷房啊？這價格應該不是商品房吧？就算是商品房，這里離核心區更近的崇外，而富力城是東五廠地段，前些年沒有學區溢價的時候，國瑞城的價格要高出20%以上。可現在國瑞城加上了學區溢價，卻能和富力城差不多，您覺得哪邊的價格走勢好？當然以后未必還這么明顯，但想逆襲也不是太容易，畢竟您的預算限定了選房范圍。

4、田村和四季青的小區有的是，如果買的話盡量選溢價低的吧，這種時期還有可能買到，畢竟學區不是太熱門。

5、簡單就這情況吧，再多的慢慢兒了解也不遲。或者我直說吧，您現在的思路目前挺不成熟的，而且要求有點兒高，既要保值也要租金，既考慮出租也考慮自住，不是太好兼顧。

我要建議的話是以您的預算，在不考慮自住的情況下，常規建議是避開學區房+公寓+回遷房+老豪宅+兩區交界。可以看看東四環外，四惠+朝青一帶，品質高點兒的次新緊湊型兩居，肯定沒溢價，價格走勢也至少不落后，小區有的是。

僅供參考。

四

Q:

當前房價比前二年降價太多，已經虧損。21年買的，陶然亭黑窯廠西里，50平米左右，三層，政府做過加固改造，增加了面積等，買時700萬。春節后成交基本在500萬。如果賣出，實際虧損200萬。如果不賣，未來是否還會逐步下跌？好像看不到再上升的機會？

另外，目前還有150萬左右的房貸。黑窯廠西里的房子，出租和賣出，選哪種方案？有什么建議？

A：

1、黑窯廠的，三層，從700萬降到500萬，30%的幅度可夠邪乎的，快趕上榮豐2008了。要想漲回來不容易，因為下跌的幅度雖然是30%，但上漲的基礎卻是500萬，200萬相當于40%了。那除非是2009或2016年的那種大行情，否則太難了。

另外這500萬的成交價也是三層的嗎？不會是頂層一層的吧，或者是帶有瑕疵的房源。這問清楚吧，中介通常都往低了報價的。如果是頂層成交價，那金三銀四按常規是要高出15-20%的，別賣便宜了。

2、未來是否下跌？如果剔除學區溢價，那基礎部分是沒什么下跌空間了。您這套房的租金應該是7000塊左右吧？按北京老破小平均500多的租售比，可以對應350-400萬左右的房產價值，這就是學區房的基礎價值。以租金對標的話收益率在2%以上，明顯超過同期銀行存款利率，所以沒什么下跌空間了。

但溢價部分的這100來萬說不好，因為今年開始就確定性的進入低谷期了，溢價的比例至少是不會增加的。只能是等著看政策吧，有利好政策就能撐住，沒有的話就有可能繼續受影響，畢竟低谷期要至少延續到2031年呢。

3、出租和賣出選哪種方案？既然是學區房，那首選方案應該是上學啊。如果確定用不上學位了，那常規建議是趁著溢價還算高的時候賣掉。否則出租的話收益率比非學區房低30%左右，還得承擔這溢價部分的保值風險，那優勢在哪里啊？

4、我沒什么明確建議，主要得看您當時為什么買啊？如果是為了上學，那用完了學位可以賣。如果是為了自住就留著住唄，雖然溢價比例不會增加，但基礎部分是有可能跟著大盤上漲的，畢竟是核心區。出租也行，自己覺得收益率劃算就行。所謂的性價比只要不考慮也就無所謂了，只當不存在。

僅供參考。

五

Q:

請問：現住北京西城，想換新房純改善，未來10年不過時，區域限定在西城海淀，最次朝陽。預算在2000~2500w。看過朱房的建發海晏華潤臻澐，對比橡樹灣五期二手房，價格從高點16w已回落10~11，清河板塊的新房現在是否可以入手？

A：

1、現在的新房肯定都是十年不過時，再長都有可能。因為商品房土地供應量大幅減少，至少五六年不會改變趨勢。那競品盤減少+存量房老化，現有的改善盤自然不過時。

2、簡單說兩句吧，常規建議是如果更注重自住那就買新房，絕大多數都比二手的強，什么商品都是如此。在不看價格的情況下，保值角度一般是二手房占優，因為價格是經過市場檢驗的，都是不含開發商+土地規劃方溢價（利潤）的市場價。

尤其是現在這種行情，二手房肯定沒泡沫了，北京的平均租金收益率都超過同期銀行存款利息了。歷史上這種時期就三次，每次都是相對的房價低谷期，現在是第四次。

3、但新房也看價格，這種時期的開發商日子不好過，有可能賠本兒賺吆喝，用價格換流動性。所以計算租售比吧，在品質差不多的情況下，同等價格的兩個盤，哪邊的租金更高，或者說哪個的租售比更低，說明哪邊的性價比更高。

當然新房可以打出一部分的余量，這種時候10%左右吧，再多就看具體情況了。

僅供參考。

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