這座蟬聯全國“店王”的商業體，究竟賣的什么秘笈?

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由上海產業轉型發展研究院創作編輯、同濟大學出版社出版的《城市更新：上海的實踐與創新》一書，從經濟、產業、城市、社會、企業、人文、消費和市民的多重維度，分析闡述怎樣的城市更新才是城市經濟社會發展所需要的；怎樣的項目才是市民所喜歡的；怎樣的投入產出才是可持續的；城市更新有哪些新案例、新觀點和新趨勢。它怎樣才能既有社會價值，也有經濟價值，更有市民的獲得感和可持續性。這些都是本書的重點和切入點，力求給讀者提供一些觀察、了解城市發展的新視角、新渠道和新方法，為從事城市更新的同行、機構和企業提供一些源于實踐的理論思考、方法創新和案例借鑒。

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2026年開年，有一座位于新一線城市的商業體，以一種令人驚嘆的姿態再次強勢突圍，銷售額蟬聯全國第一，它就是南京德基廣場，連續第二年坐穩全國單體商場的“店王”王座。

2024年，南京德基廣場以245億元銷售額首次超越常年霸榜的北京SKP；

2025年，它再進一步，以262.4億元的成績、7.1%的同比增速，把領先優勢持續擴大。

更驚人的是客流數據：2025年全年，德基廣場累計吸引客流6600萬人次。這相當于南京940萬常住人口的7倍，平均每天有超18萬人涌入這座商場，每6秒鐘就有一筆交易達成。這個銷售額，甚至超過了國內不少三四線城市全年的社會消費品零售總額。

下表：基于開源信息，依據主要明星商場年度銷售額指標，2025年中國大陸共有17座商場年銷售額過百億（圖源：漢槐論衡）

在實體商業普遍面臨客流下滑、空置率高企、增長乏力的當下，為什么偏偏是南京德基，能逆勢突圍，屢創奇跡？它到底賣的是什么？是琳瑯滿目的奢侈品嗎？

不，它賣的，是一套別人抄不走的商業秘笈！

文化深度滲透：把商業做成城市的精神地標

很多人以為，德基的成功，靠的是集齊了全球95%以上一線奢牌的豪華陣容。

但剝開表象看內核，德基真正的護城河，并非僅僅是“賣貨”的能力，而是把文化深度融入商業，把一座商場，徹底做成了南京的城市精神地標。

它沒有把藝術只是當成商業的點綴，而是拿出了整整一層核心空間，打造了國際知名的德基藝術博物館。

在這里，你可以穿越千年，通過AR技術走入宋代《金陵圖》的畫卷里，和533個古代人物實時互動，體驗千年前的金陵煙火氣。這個沉浸式數字展，累計接待客流超120萬人次，線上曝光量超2.2億，硬生生打造出了“先看金陵圖，再逛南京城”的城市級文旅IP。

在這里，你可以一睹莫奈、畢加索、馬蒂斯、常玉等全球藝術巨匠的真跡，一場高質量的藝術展，單次就能吸引超50萬人次慕名而來。

更難得的是，德基率先把博物館常態化開到深夜0點。當別的商場準備打烊，這里卻可以成為游客離開南京前的最后一站。

這套打法，直接重構了商業的底層邏輯。

別的高端商場，給消費者的理由是“想買奢侈品，就來這里”；而德基給消費者的理由，是“來南京，就必須來這里”。數據顯示，德基的外地客流占比高達75%，它早已不是一個服務本地人的購物中心，而是一張南京的城市文化名片，一個全國游客必到的文旅目的地。

文化給了消費者一個非來不可的理由，也給德基筑起了一道別人無法復制的品牌護城河。

下圖：德基廣場利用8層一整層空間打造的德基藝術博物館，已經是國際知名的文旅地標（圖源：聯商網）

場景極致重構：把每一處細節都做成流量引擎

如果說文化是德基吸引客流的“靈魂入口”，那么對空間場景的極致重構，就是它把“客流”變成“客留”、讓消費者愿意反復奔赴的核心密碼。

傳統商業的底層邏輯，是“坪效至上”，恨不得把每一寸空間都用來賣貨。但德基反其道而行之，主動讓渡商業面積，把功能性的空間，做成了自帶傳播力的社交貨幣。

最出圈的，莫過于被全網熱議的“網紅衛生間”。

當別的商場還在比拼衛生間的潔凈度，德基已經把衛生間做成了藝術展廳。不同主題的設計，和藝術市集的主題聯動更新，把最日常的如廁場景，變成了一場審美體驗。2025年上半年，這些藝術盥洗室的客流就突破了1000萬人次，同比增長42%，成了全國唯一需要排隊“參觀”的衛生間。

很多人專門為了打卡衛生間而來，順便就完成了消費。用最小的空間，撬動了最大的流量與口碑，這就是德基的場景智慧。

下圖：德基直接把廁所升級成了“解憂所”，把空間美學和情緒價值做到了極致，每個"解憂所"的主題都不一樣，顏值高、氛圍感足，還特別解壓（圖源：聯商網）

不止于衛生間，德基對整個商業空間的改造，都充滿了顛覆式的思考。

2025年，它把一期7樓原本的電影院，改造成了“花園餐廳”。沒有標準化的商業動線，沒有刻意的坪效計算，用綠植、景觀打造了一座藏在城市核心的空中花園，古冬、周舍、滿隴山房等品質餐飲隱匿其中，讓吃飯這件事，變成了一場詩意的體驗。

它還在二期3-6層，打造了貫通四層的“藝術商業市集”。四層空間分別被賦予了“異次元新境”“超現實海域”“霓幻未來城”“游影卷間集”的主題，藝術裝置、潮流首店、手作工坊、特色小食無縫融合，讓消費者的身份，從“購物者”變成了“探險者”，大大拉長了停留時間。

更顛覆的，是“德基24h”模式的推出。

它親手拆掉了傳統商場晚上10點關門的“時間壁壘”，不是簡單地延長營業時間，而是重構了夜間的商業生態：當奢侈品門店燈光漸暗，藝術博物館的夜場導覽、主題餐飲、策展式零售空間卻剛剛蘇醒。

這一招，直接讓德基的夜間客流占比從不足5%飆升至30%，把商場從日間的購物地標，變成了24小時不打烊的城市生活樞紐，挖出了一個全新的增長極。

下圖：在二期3-6層，一個名為“德基藝術商業市集”的奇幻世界被打造出來。這里每一層都是一個獨立的主題夢境：3樓的“異次元新境”、4樓的“超現實海域”、5樓的“霓幻未來城”、6樓的“游影卷間集”。藝術裝置不再是高高在上的陳列，而是與潮流首店、手作工坊、特色小食無縫交融的背景與主角。顧客在這里的身份，從“消費者”變成了“探險者”和“參與者”（圖源：聯商網）

首店持續迭代：用精準的洞察鎖住全客層的消費力

有了非來不可的理由，有了愿意停留的空間，德基還需要解決一個終極問題：怎么讓消費者常逛常新，永遠保持奔赴的熱情？

答案，就是它把首店經濟玩到極致的運營功力。

在“首店經濟”遍地開花的今天，德基沒有簡單的“堆品牌”，而是基于對消費趨勢的精準洞察，打造了一套覆蓋全客層、持續迭代的首店品牌矩陣。

數據顯示：2025年，德基一共引進了83家城市級及以上首店，平均每4.4天就有一家新店落地。

這張首店名單的含金量，足以讓全國商業體側目：

有Louis Vuitton全球首家獨立香水美妝精品店，把LV美妝的全球首發舞臺放在了南京德基；

有M.A.C全球首家藝術旗艦店，以“解構鋼琴”為靈感打造，成了新的潮流打卡地；

還有MINISO SPACE全球首店，精準切入年輕群體的情感消費賽道，開業就引爆了亞洲潮玩圈。

除了全球首店，還有12家全國首店、8家區域首店、48家江蘇首店。它沒有把自己困在“高奢”的牢籠里，而是從頂級奢侈品，到網紅潮牌，再到從線上突圍的黑馬品牌，構建了一個全客層的“首店磁力場”。

更難得的是，德基的首店布局，永遠踩在消費趨勢的最前沿。

洞察到年輕群體的情緒價值消費需求，它開出了全球首家MINISO SPACE概念店；

黃金的情感與投資價值雙重走高，它集中引入老鋪黃金、君佩黃金等品牌；

“重返自然”的戶外風潮興起，它快速引入ARC’TERYX等高端戶外品牌；

國潮崛起，它積極引入山下有松、三只小山羊、大疆創新等國產高端品牌，引領中國品牌的高端化趨勢。

這套打法的效果立竿見影：德基每年至少迭代60個以上的全新品牌，社交媒體上“你永遠可以相信德基速度”成了熱門話題；2025年新開業的首店，有效拉動所在區域的銷售增長超30%。

它用持續的新鮮感，讓消費者永遠對“下一次來德基會遇到什么”充滿期待。而這種期待，就是最穩定、最持久的消費驅動力。

下圖：2025年南京德基廣場引進的部分首店品牌表（圖源：聯商網）

結語：如今，全國頂流商業體的競爭早已進入白熱化。北京SKP的底蘊仍在，上海IFC、恒隆廣場持續發力，新的商業項目前赴后繼，“店王”的爭奪戰只會越來越激烈。

但德基的故事告訴我們，實體商業的終極競爭力，不是奢侈品的堆砌，也不是規模的擴張，而是對人與城市需求的深刻理解。它賣的不只是商品，而是一種令人心動的生活方式，一份可觸摸的文化認同，一段值得分享的體驗旅程。未來的商業江湖，唯有真正深耕運營之道，讀懂消費者內心的需求，才能在浪潮中站穩腳跟，走出屬于自己的路。

（題圖圖源：聯商網）

原創作者：上海產業轉型發展研究院常務副院長

責任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨

上海產業轉型發展研究院

誠聘各路英才

因業務發展需要，擬向社會誠聘以下崗位人才：

一、兼職咨詢策劃師

崗位職責：

參與產業發展與轉型、城市更新等方面課題的研究，結合不同情況和特點，為有關政府、園區和企業提供產業研究、功能定位、前期策劃等咨詢服務和相關方案。

任職要求：

1.本科及以上學歷，有較強的存量資源盤活、產業園區策劃、產業規劃、商業項目策劃經驗；

2.具備良好的溝通、協調和執行能力，有較強的專業敏銳度和領悟力；

3.在大型規劃、咨詢公司擔任項目經理以上職位者優先；

4.產業研究領域三年以上工作經驗，參與過城市更新、各種產業園類咨詢項目者優先；

二、兼職產業研究員

崗位職責：

負責產業發展與轉型、煥新等方面課題的研究、策劃、組織、協調工作，結合不同情況和特點，為有關政府、園區和企業提供產業研究、功能定位、前期策劃等咨詢服務和相關方案。

任職要求：

1.本科及以上學歷，有較強的課題組織協調溝通能力、策劃分析能力、項目管理能力和綜合領導能力；

2.具備良好的溝通、協調和執行能力，有較強的專業敏銳度和領悟力；

3.在大型咨詢公司擔任中層以上職位者優先；

4.產業研究領域八年以上工作經驗，獨立負責過城市更新類咨詢項目者優先；具有主持重點課題研究能力者優先。

三、公眾號兼職編輯

為進一步提升新媒體質量和影響力，特向社會招聘兼職編輯，具體條件如下:

1.公眾號名稱：“上海產業轉型”、“上海城市更新”。

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3.崗位職責：獨立選題、改編轉發產業或城市更新類文章，并排版發布；撰寫原創文章、采訪、拍攝或剪輯短視頻等。

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四、特約撰稿人

1.條件：在產業經濟、區域經濟、結構調整或城市更新方面具有研究和實踐造詣、能理論聯系實際，撰寫可讀性強原創文章的人士；

2.內容：自我選題與定向約稿相結合，題材不限，包括產業經濟、區域經濟、平臺經濟、城市更新、文旅商體、企業經營、數據分析、國內外案例分享、城市見聞、科技創新以及與產業發展和城市發展相關的題材；

3.要求：字數一般2000-3000字，觀點鮮明，數據翔實，案例鮮活，“以小見大”，可讀性強；刊用均需作者原創，謝絕轉發。

五、短視頻制作者

具有較豐富攝影及短視拍攝經驗，并有相關作品積累，尤其在城市更新、商業觀察、區域風貌、城市街景、建筑特色方面具有獨特視角和捕捉能力的人士。

六、以上報酬待遇：均具體面洽。

七、聯系方式

秦老師

手機：15921998880

郵箱：qinjinyun@siitd.cn

孫老師

手機：13611942688

座機：021-64676547

郵箱：sunxiudi@siitd.cn

地址：上海市長寧區延安西路1538號A座101室

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