主動斷舍離、坪效漲三成，鑫苑服務(wù)的內(nèi)生性增長丨年報風(fēng)云⑥

文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

增量見頂、監(jiān)管趨嚴(yán)、上游地產(chǎn)持續(xù)低迷，以及成本剛性上漲與物業(yè)費“限價”政策形成雙重擠壓……一系列宏觀背景構(gòu)成了2025年物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的壓力測試場。

在這場大考中，誰能在陣痛中找準(zhǔn)節(jié)奏，實現(xiàn)“強筋骨”式的內(nèi)生性增長？

3月31日，鑫苑服務(wù)（01895.HK）發(fā)布的2025年業(yè)績報告，給出了一個極具差異化的樣本。

在行業(yè)普遍面臨增收不增利、規(guī)模增速放緩的困境下，鑫苑服務(wù)憑借堅定的“夯實基礎(chǔ)、提質(zhì)增效”戰(zhàn)略，不僅交出了一份“收入微增、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、效率提升”的高質(zhì)量答卷，更通過全棧式的AI科技布局，為傳統(tǒng)物管行業(yè)探索出一條從“勞動密集型”向“技術(shù)密集型”躍遷的可行路徑。

結(jié)構(gòu)之變 主動“斷舍離”

財報數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月31日，鑫苑服務(wù)總收入首次突破9億元大關(guān)，達到9.05億元，同比增長4.1%。

收入增速看似“微增”，實則含金量十足。最顯著的亮點在于收入結(jié)構(gòu)的根本性改善。

具體來看，作為核心基石業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)收入6.37億元，同比增長11.6%，保持了穩(wěn)健的增長態(tài)勢。“第二增長曲線”社區(qū)增值服務(wù)，貢獻營收達2.07億元，同比增長1.4%。其中居家生活服務(wù)收入實現(xiàn)7612萬元，同比大幅提升15.5%。

從其官方平臺公示來看，“第二增長曲線”業(yè)務(wù)板塊確實在商業(yè)模式和生態(tài)打造上練了不少內(nèi)功：其聚焦租售、美居、純水、到家、零售、無人等六大核心業(yè)務(wù)，持續(xù)深化打造了“物業(yè)服務(wù) 生活服務(wù)”新生態(tài)；租售服務(wù)依托營銷智能體實現(xiàn)獲客與成交效率雙升；美居服務(wù)聚焦標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品落地，全面推行業(yè)務(wù)線上化；零售業(yè)務(wù)完成從“廣撒網(wǎng)”到“深耕作”的戰(zhàn)略升級；到家服務(wù)構(gòu)建起“智能驅(qū)動 無人賦能”的服務(wù)新格局；商業(yè)板塊依托“投融建管退”全產(chǎn)業(yè)鏈能力，以精細化運營實現(xiàn)資產(chǎn)增值，斬獲2025年度領(lǐng)航商業(yè)新生態(tài)標(biāo)桿企業(yè)稱號。

再看另一側(cè)，鑫苑服務(wù)持續(xù)主動收縮關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)，報告期內(nèi)咨詢協(xié)銷收入占比由0.7%下降至0.1%，工程施工收入占比由6.5%下降至1.7%。

這種結(jié)構(gòu)優(yōu)化的成效，直接體現(xiàn)在盈利能力的提升上。

2025年，鑫苑服務(wù)凈利潤同比增長12.2%至9943萬元，凈利率同比提升0.8個百分點至11%。在行業(yè)普遍被“增收不增利”魔咒纏繞的深度調(diào)整周期內(nèi)，其盈利能力實現(xiàn)逆勢增長。

同期，鑫苑服務(wù)整體毛利率從28.2%提升至31.2%，其中物業(yè)服務(wù)毛利率從29.3%提升至30.7%，增值服務(wù)毛利率更是從32.2%大幅躍升至40%，大幅提振7.8個百分點。

毛利率的顯著提升，印證了鑫苑服務(wù)的“提質(zhì)”戰(zhàn)略已從賬面上的數(shù)字，轉(zhuǎn)化為實實在在的經(jīng)營成果。

效率之變 坪效為王

如果說收入結(jié)構(gòu)的優(yōu)化是“提質(zhì)”的體現(xiàn)，那么運營效率的提升則是“增效”的關(guān)鍵。

在管面積的增長速度，曾是衡量物企擴張能力的最核心指標(biāo)。2025年，鑫苑服務(wù)的在管面積同比增幅僅為1%，達到4048萬平方米；而合約面積則同比增長11.2%，達到7177萬平方米。

這種“合約增、在管平”的分化，背后是鑫苑服務(wù)主動優(yōu)化項目組合的策略選擇。

自2024年以來，鑫苑服務(wù)啟動了項目準(zhǔn)入機制，強化立項評估，并主動優(yōu)化坪效較低的項目。這種“做減法”的勇氣，換來的是坪效指標(biāo)的顯著改善。

數(shù)據(jù)顯示，2025年鑫苑服務(wù)整體坪效從21.7元/平方米提升至22.4元/平方米。其中，第三方項目坪效提升尤為顯著，從8.48元/平方米躍升至10.88元/平方米，增幅約30%。

更具標(biāo)志性意義的是市場化能力的質(zhì)變。

截至2025年12月31日，鑫苑服務(wù)合約面積中第三方占比達到70%，在管面積中第三方占比達到59.3%。這意味著，這家發(fā)軔于河南的物企，已經(jīng)徹底擺脫了對關(guān)聯(lián)方地產(chǎn)項目的依賴，具備了完全獨立的市場化生存能力。

2025年，鑫苑服務(wù)來自第三方收入占比從35.2%提升至41.0%，非居住項目收入占比從21%提升至25%，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的多元化進一步增強了其抗周期能力。

同期，合管比（合約面積/在管面積）從1.61提升至1.77，預(yù)示著未來2-3年內(nèi)仍有充足的儲備項目等待轉(zhuǎn)化。這種“手里有糧、心里不慌”的狀態(tài)，為鑫苑服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展提供了堅實的規(guī)模底盤。

科技之變 AI重構(gòu)生產(chǎn)關(guān)系

在2025年的物業(yè)行業(yè)，AI已經(jīng)不是新鮮詞匯。但真正將AI從概念落地為生產(chǎn)力、并形成系統(tǒng)性商業(yè)閉環(huán)的并不算多。鑫苑服務(wù)，則是其中的先行者。

2025年上半年，鑫苑服務(wù)在行業(yè)內(nèi)首發(fā)“客服智能體”和“管家智能體”，開啟物業(yè) AI的新征程。這不僅僅是技術(shù)層面的突破，更是對物業(yè)行業(yè)傳統(tǒng)“人海戰(zhàn)術(shù)”模式的根本性重塑。

在2025年10月的第四屆河南省物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展論壇上，鑫苑服務(wù)首次對外披露了其“物業(yè)智能體進化四部曲”：從人類使用通用AI工具，到構(gòu)建工作流智能體，再到自規(guī)劃智能體，最終實現(xiàn)多智能體規(guī)模協(xié)同。這種進化路徑在實際運營中已初見成效。

以400客服智能體為例，它已經(jīng)接管了日報、月報、交接班報告、質(zhì)量檢測和智能話術(shù)輔助等任務(wù)，話術(shù)輔助不僅包含理性的物業(yè)知識指導(dǎo)，還能感知客戶情緒，提供感性的溝通支持，每月為客服團隊節(jié)省了44個工時。

管家智能體則將管家日常的收費、巡檢、處理工單等工作進行智能化排布，最大限度優(yōu)化管家時間和工作方式，讓管家從重復(fù)的、機械的工作中解放出來，把更多時間用在陪伴業(yè)主、解決實際問題上，服務(wù)響應(yīng)也更為及時。

值得注意的是，鑫苑服務(wù)不僅自身構(gòu)建了智能體生產(chǎn)工廠平臺，還通過全棧式科技服務(wù)能力，實現(xiàn)了對中小物企的數(shù)字化賦能，目前已累計服務(wù)超過800家同行企業(yè)，將科技能力轉(zhuǎn)化為可輸出的產(chǎn)品和服務(wù)，從一個“成本中心”轉(zhuǎn)變?yōu)椤袄麧欀行摹薄?/p>

結(jié)語

在資本市場的語境下，企業(yè)的終極價值最終還要體現(xiàn)在對股東的回報上。

2025年，鑫苑服務(wù)在這方面交出了一份令人滿意的答卷，其全年派發(fā)中期股息每股2.77港仙，年末派息1.91港仙，全年每股收益率超過10%。

在當(dāng)前物業(yè)股普遍估值承壓、多數(shù)企業(yè)選擇“儲糧過冬”的背景下，這種持續(xù)穩(wěn)定的股東回報，彰顯了管理層對未來發(fā)展的信心和公司現(xiàn)金流質(zhì)量的底氣。

行業(yè)寒風(fēng)凜冽的2025年，鑫苑服務(wù)選擇了一條更難但更正確的路——不盲目擴張，而是向內(nèi)求索，以科技重塑效率，以聚焦強化筋骨。

從更宏觀的視角看，鑫苑服務(wù)這份業(yè)績，也折射出物業(yè)行業(yè)價值評估體系的深刻轉(zhuǎn)變。過去，資本市場的估值邏輯高度依賴規(guī)模、營收增速的指標(biāo)；如今，投資者則更加關(guān)注收入結(jié)構(gòu)的健康度、坪效的提升能力，以及科技賦能的實際成效。

當(dāng)潮水退去，真正的價值已經(jīng)不在于誰曾經(jīng)游得最快，而在于誰最先長出了能夠抵御風(fēng)浪的強健筋骨。

相關(guān)公司：鑫苑服務(wù)hk01895