天津商業，真的“佛系”嗎？

城市商業

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 文刀劉

封面&頭圖來源 · 視覺中國

文中圖片來源 · 項目官方

在很多人心目中，天津是一座“神奇”的城市，“人均相聲大師”“獅子林橋跳水大爺”“天津這個地方太復雜了”等民間自發的網絡熱梗層出不窮，令大家紛紛向這座北方的濱海城市投去好奇的目光。

慕名而來的人們發現，真實的天津低調又充滿活力，這里摩登與傳統交織，市井文化與文藝氣息并存。人們既可以在相聲茶館感受“哏都”的閑適與愜意，也可以隨手一拍就捕獲具有異國情調的風景。

相比之下，天津的商業似乎低調得多，甚至在很多人口中被認為是慢熱且保守的。這種“錯位”，也體現在消費數據和商業發展速度上。

2025年，天津憑借1.85萬億的GDP總量，穩坐“北方第二城”。但2024年天津社會消費品零售總額剛剛超過4100億元（數據來自《2025年天津統計年鑒》），與1364萬常住人口的客流基本盤、5.59萬元人均可支配收入和2.72億的年度旅游人次應帶來的消費底氣并不匹配。

相伴而生的，是天津商業給人一種“人氣旺、轉化弱、分層明顯”的印象：商圈客流充沛、市井煙火氣濃厚，但消費轉化與盈利水平并不突出，高端消費外流與大眾消費內卷并存，呈現出熱鬧有余、繁榮不足，活力有余、質感不足的格局。

這一結構性矛盾并非偶然形成，而是城市能級、消費習慣、商業供給等多重因素長期疊加的結果。站在新舊動能轉換的關鍵節點，天津商業的真實底色、深層困境與突圍方向究竟是什么？本文將立足城市商業發展視角，深度拆解天津商業的現狀成因、格局演變與未來破局路徑。

01.

一個中國城市商業發展的典型樣本

要厘清問題的答案，首先需要回顧天津的城市商業發展史，因為這也是中國城市商業發展的縮影。

1860年天津開埠后，列強租界催生了最早的商業中心。和平路（時稱旭街、羅斯福路）與濱江道（英租界）一帶迅速崛起；1928年勸業場建成開業，與中原公司、交通飯店等共同構成繁華商業區，形成“不逛勸業場，枉到天津衛”的商業高地；同期小白樓地區因白俄聚居發展為繁盛的“第二商圈”，以密集的店鋪、西餐廳和娛樂場所著稱。

新中國成立后，羅斯福路于1953年更名為“和平路”；1978年改革開放時，濱江道已擁有天津僅有的三家大型商場，成為最繁華商業街。隨著20世紀90年代機動車交通發展，傳統步行街面臨挑戰，商業核心逐漸向交通更加便利的濱江道與南京路地區轉移。

2000年，改造后的和平路商業街與濱江道連成一個“金十字”，取名為“金街”，成為天津商業的標志性地區和重要的人文景觀。此后，多家中高端百貨落地天津，天津商業呈現百花齊放的繁榮局面。

2010-2012年，河東萬達廣場、天津（南開）大悅城、銀河國際購物中心（現天津萬象城）相繼開業，推動形成金街、老城廂-古文化街、文化中心三大城市級核心商圈。此后泰安道-小白樓商圈、南站商圈、大梅江商圈等發展成熟，完成從單核集聚到多核分散的現代化轉型。

行至2026年，天津商業進入“高存量、高壓力、高更新”的深度調整期：全市平均空置率承壓，傳統百貨與老舊商場亟待煥新；在城市更新政策驅動下，存量改造成為主流，工業遺存與歷史建筑活化成為新供給主力；首發經濟與年輕力業態正為更多商業注入活力。

從增量擴張向存量提質的轉型中，天津商業陣痛與機遇交織，呈現出復雜格局和多維圖景，或可初步概括為——“整體供給過剩但有效供給不足，傳統業態式微與新消費崛起共生”。

歷史的脈絡逐漸明晰，在城市更新、建設國際消費中心城市等多重動力下，天津城市商業正在復雜的格局中重新錨定坐標。

02.

天津存量商業現狀：

結構性問題有待破局

總的來說，在商業基礎比較堅實的前提下，天津商業市場正面臨居民消費意愿審慎、商業供需結構性矛盾和項目運營能力分化等挑戰。而無論是消費修復、重構商業空間和業態，還是運營能力提升，都是長期課題。

根據贏商大數據，天津購物中心（3萬方及以上的購物中心）存量數量從2016年的49家，增長至2025年的102家；存量體量從2016年的456.06萬方，增長至2025年的969.78萬方；購物中心存量數量和面積均排在全國第13名。

一倍有余的增量，在同級城市中并不算快，十年間，商業數量和體量雖然一直在穩定爬坡，但單年數量增量從未超過15%，且自2022年以來增速放緩至7%以下。

贏商大數據顯示，作為商業準一線城市，天津2025年的人均商業面積為0.81㎡/人，全國排名第22，低于2025年商業準一線城市人均商業面積（1.02㎡/人）水平，且未來三年商業增量或超過100萬㎡，因此人均商業面積仍有較大的上升空間。

同時，觀察天津主要商圈分布和已開業項目落位可知，區域分布不均現象比較明顯，“傳統商圈和新興商圈項目扎堆”與“其他區域供給不足”并存，這在某種程度上反映出天津商業多中心發展尚不成熟，外圍商圈與核心商圈缺乏有效聯動。與此同時，天津市場存在不少面臨轉型壓力、有待改造且產權歸屬問題復雜的老百貨。

細看天津人氣排名TOP10的商業項目，特征也比較明顯。從開業時間看，除了梅江天街開業尚不滿兩年，其余項目均開業5年以上，且TOP10的開業時間都在2010年之后，而天津也正是在這個時間節點之后開啟了購物中心時代。

從運營商和產品線看，TOP10大多屬于頭部運營商的成熟產品線，如大悅城、萬象城、天河城、龍湖天街、萬達廣場、佛羅倫薩小鎮、吾悅廣場、水游城等，皆在榜上有名。換句話說，天津的非標商業目前的市場聲量偏弱。

從TOP10的分布區域來看，天津最熱門的購物中心大多位于“津城”核心區的成熟商圈；此外，還有3個遠離市中心的項目上榜，分別是東部空港經濟區的SM天津濱海城市廣場、北部武清區的佛羅倫薩小鎮（唯一上榜奧特萊斯）和南部的津南吾悅廣場，在各自所屬的區域商圈占據主導地位。

03.

存量改造引領商圈提升

工業遺存“爆改”商業地標

直面問題，才能解決問題。在相關政策的指導下，天津產城融合進程加速，諸多老舊廠房換新顏，存量商業改造升級提速，中心商業區能級和商圈品質實現提升，更多歷史文化資源得到活化，商業實現“新陳代謝”，人們對城市商圈的品質感知正變得越來越好。

政策引領下的城市更新與商業空間提質

2023年，天津市規劃和自然資源局發布的《天津“津城”城市更新規劃指引（2023-2027年）》，確立了系統化的更新框架——結合天津市城市發展實際，將城市更新分為“1+6”個類型。

其中“1”是海河兩岸更新提升，意在彰顯天津地域特色——發揮海河兩岸特色資源優勢，打造彰顯城市核心競爭力的世界名河。

“6”分別為：傳統商圈商務樓宇更新提升，老舊廠房工業園區更新提升，歷史文化資源活態利用，公共空間和配套設施更新提升，以及科創學圈更新提升和老舊房屋老舊小區更新提升。這6項意在引領城市高質量發展，其中多項內容與商業發展息息相關。

給城市更新定調幾年后，今年3月初，天津市商務局發布《天津市商務發展“十五五”規劃（征求意見稿）》，指出，要加快構建“大消費”格局，推進國際消費中心城市建設。尤其是實施提振消費重點工程，優化消費場景布局，落實《天津市消費空間提質方案》，打造城市地標商圈，建設區域活力商圈，打造高水平社區商圈，加快盤活閑置低效設施。

存量提質已成為天津商業主旋律

盡管近三年天津僅有20+新開業商場，但存量改造項目的存在感也空前強烈。典型案例如金街商圈的天津和平印象城，將原百盛、沃爾瑪、國美、萬達影城四棟空置樓宇整合改造，打破傳統Mall的封閉形態，A棟定位二次元文化，B棟打造年輕力中心，C/D棟專注夜經濟，成為天津唯一集“室外步行街+口袋公園+傳統盒子Mall+屋頂公園”于一體的商業綜合體。

近兩年被盤活的購物中心，還有同在金街商圈的天津吉利大廈，創新性地采用“二次元主題街區+策展型經濟”雙驅動模式，重新定義了城市商業空間的運營范式；前身為南開九策城市廣場的天津泰達薈，引入京東MALL作為主力店，在老城廂-古文化街商圈打造全場景沉浸式體驗綜合體。

這種“騰籠換鳥”模式的核心在于，不再追求新建增量，而是通過專業運營商對接，對老舊載體進行改造煥新和業態重構，實現商圈整體升級。在這一過程中，本土國企與外來商管企業協同發力。

天津作為老工業基地，擁有豐富的工業遺存資源，近年來通過“修舊如舊、新舊并置”等理念，將工業銹帶轉化為生活秀帶，讓歷史記憶與現代商業共生。代表改造項目有六緯路商圈的天津金茂匯、天拖商圈的天拖·巷往1956、河東區的泰達津一·PARK等。

04.

高首發經濟+定制化業態

成為新的核心競爭力

在當下，很多商業的核心邏輯，不再是簡單增加供給，而是通過空間重構創造新的需求維度。年輕客群與空間場景相互賦能，使商業體從“封閉盒子”到“無邊界生活場”，從“商品交易中心”進化為“文化發生地”。

贏商大數據顯示，天津的城市商業力指數綜合評分為8.60分，整體條件比較優秀，但相比其他維度，其商業活躍指數（7.73）有些拖后腿。這也與其購物中心業態占比的情況相吻合——零售業態占比偏大，體驗類業態占比偏小。

不過，改變已經在發生。在部分全新項目引領生活方式提質煥新的同時，天津的頭部商業項目也從未停止“自我進化”。

比如天津天河城開業八年來，將首發經濟、場景營銷刻入基因，每年調整品牌超100家，不斷夯實其“品質潮流新地標”“津門客廳”的市場定位；天津大悅城將“首店勢能+在地創新+策展轉化”的商業方法論發揮到極致，形成強大的商業輻射力，帶動周邊商圈能級整體提升；天津萬象城在構建和引領天津高端時尚體驗的同時，持續探索“商業+文化”運營模式，不斷強化城市“高級感”商業空間標簽，成為煥新天津城市精致生活的樣本。

近年來，首發經濟正作為激活存量空間與提升消費能級的重要抓手，助力天津打造錯位競爭優勢、提升消費資源的稀缺性和吸引力。

據贏商大數據，天津在2025年成功舉辦各類首發、首秀、首展活動125場，涵蓋時尚發布、藝術展覽、演出演藝、新品體驗等多種類型，有效提振市場消費活力。

同時，天津2025年引入品質首店339家，數量相比2024年幾乎翻倍。從首店級別看，全國首店2家、區域首店15家，城市首店322家。首店數量不少，但高能級首店略顯欠缺。在完成“數量追趕”之后，下一步的重點可能是“圈層深化”與“生態共創”。

從品質首店入駐商業項目來看，競爭格局呈現出鮮明的“頭部集聚、梯隊分化”特征。2025年，天津萬象城、天津大悅城分別引入62家、41家品質首店，和平大悅城、天河城、河東萬達廣場、恒隆廣場也均引入10+首店，成熟頭部項目的集聚吸納效應明顯，一方面說明核心商圈頭部項目都在主動煥新，另一方面也意味著品質首店分布不均。

從商圈分布看，位于核心城區的三大商圈品質首店集聚度高，2025年，金街商圈、文化中心商圈、老城廂－古文化街商圈合計引入194家品質首店，占全市首店數量約57%。南站商圈、空港經濟區商圈非標首店集聚。天津首店空間格局正從“單極集聚”向“核心穩定+次級承接”的梯度擴散階段演進。

聚焦近幾年新生商業項目，則會發現它們通過高比例首店、定制店、概念店打造差異化：

比如大梅江商圈的新晉實力選手——12.8萬㎡的龍湖天津梅江天街，作為龍湖商業布局天津的首座商業項目，引入30%首進品牌及80+定制店型，還在今年1月帶來盒馬鮮生在天津的第二家門店；天津金茂匯吸引超30%的城市首進品牌，其中首進河東的品牌占比也高達50%，多家知名連鎖品牌還專門為項目獨特的建筑空間打造了老廠房定制門店。

相比占盡天時地利人和的商業一線城市，天津商業可能顯得不那么“上進”，但這座城市自有自己的節奏。在深度對接京津冀協同發展的前提下，天津的發展也從來都不是單打獨斗。

未來，隨著天津勸業場、中原百貨等完成修繕盤活，國金購物中心、海信廣場二期、金隅嘉品Mall等重點新項目開業，天津商業的面貌又將迎來一輪煥新。在“大更新、大洗牌”階段，天津有望通過政策創新、金融工具支持和市場化運營，將更多“閑置包袱”轉化為“有效增量”，使“流量”沉淀為真正的“繁榮”。

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