3.45億元，青島這家五星級酒店要拍賣！

近日，京東資產交易平臺一則司法拍賣公告，讓青島CBD的地標建筑——富力艾美酒店站到聚光燈下。

廣東省廣州市中級人民法院公告顯示，這家位于市北區延吉路112號的五星酒店，將于4月13日迎來一拍。

起拍價3.45億元，較4.92億元的評估價打了七折。折算下來，5.1萬平方米的建筑面積每平僅6700元，341間客房平均每間才100萬出頭。

這家老牌星級酒店，為何會以低于市場價格的估值迎來法拍？

黃金地段與“打折”地標

從地理位置和硬件條件來看，青島富力艾美酒店可以說是優質資產。

要知道，該酒店的地段堪稱“青島CBD核心中的核心”。

緊鄰萬達廣場，周邊寫字樓林立、商圈成熟，是商務接待、高端宴請的核心選擇。

在2009年開業時，其以“萬達艾美酒店”的身份運營，憑借優質的服務和核心地段，入住率與餐飲營收長期位居市北區前列，口碑一直很穩定。

即便是目前，該酒店仍處于正常營業狀態，各大平臺可正常預訂，并未因法拍消息影響日常運營。

然而，正是這樣一項看似“硬核”的資產，即將以評估價七折的價格登上法拍臺。

3.45億元的起拍價，對應5.1萬平方米的建筑面積，單價約6700元/平方米。

這個價格，不僅遠低于同地段新建商業物業，與部分住宅價格相比也顯得有些低。

然而，在商業地產交易，尤其是司法拍賣中，起拍價往往只是故事的開始，而非價值的全部。

真正的挑戰，隱藏在拍賣公告的細節之中。

公告明確提示：法院不負責清場交付。

同時，買受人需自行核實并承擔可能存在的水電、物業管理等欠費、土地出讓金、其他未明確繳費義務人的費用。

值得注意的是，此次法拍的申請執行人是招商銀行廣州分行，涉及招商銀行廣州分行與廣州兆晞投資有限公司、廣州富力地產股份有限公司等134個被執行人的公證債權文書糾紛。

134個被執行人的存在，意味著買家接手后，可能要面臨極其復雜的債權債務梳理工作，甚至可能承擔潛在的債務連帶責任。

類似的風險，在近期其他酒店法拍案例中也有體現。3月17日，京東資產交易平臺顯示，成都富力麗思卡爾頓酒店也將被廣州市中級人民法院法拍，起拍價8.65億元。

公告同樣明確“法院不負責清場交付”，且標的物具體欠費情況不詳，土地出讓金、水電及物業管理等相關費用均由買受人自行解決。

北京天馳君泰（成都）律師事務所張家暢律師解讀稱，這類酒店法拍存在四大風險：資格與悔拍風險、潛在費用負擔風險、清場交付風險、實物與權利瑕疵風險。

對于青島富力艾美酒店而言，還有一個潛在的問題是品牌授權。

目前該酒店使用的“艾美”品牌，隸屬于萬豪國際集團，而品牌授權通常與業主綁定，一旦酒店易主，若新東家無法與萬豪達成新的授權協議，就需要更換品牌。

這意味著前期需要投入大量資金進行重新裝修、品牌推廣，進一步增加運營成本。

綜上因素，實際給潛在買家出了一道難題：不僅要有足夠的資金實力，還要有處理復雜法律關系和運營交接的能力。

地標待重生

提到青島富力艾美酒店，就繞不開富力地產。

2017年夏天，富力地產以190億元的價格從萬達手中接過77家酒店，一躍成為全球最大的豪華酒店業主。

青島萬達艾美酒店正是在那時更名為富力艾美酒店。

但酒店業屬于典型的重資產、長周期、慢回報行業，需要持續大量的資本投入用于維護、更新和管理。

自2021年以來，富力地產便持續面臨嚴重的流動性危機，頻繁進行債務展期、重組，并不斷出售資產以回籠資金。

圖片來源：青島富力艾美酒店官網

在此背景下，青島富力艾美酒店也被債權人送上法拍臺。

隨著4月13日法拍日期的臨近，青島富力艾美酒店的“歸宿”，成為業內最關心的問題。

但酒店的核心價值，從來不是“誰擁有”，而是“如何運營”。

結合青島高端酒店市場的現狀，未來可能有兩種走向：一是繼續與國際高端酒店品牌合作，引入新的品牌，深耕商務酒店市場；二是推倒重來，引入更具活力的新銳品牌，結合青島旅游城市的特點，打造差異化的酒店產品。