2026廣州如何應(yīng)對商業(yè)“大年”？

第21屆中國商業(yè)品牌節(jié)

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

3月20日，第21屆中國商業(yè)品牌節(jié)暨中國商業(yè)共贏合伙人大會全國聯(lián)動沙龍【大灣區(qū)-廣州站】在廣州華美131數(shù)字體育城市綜合體隆重舉行。

本次沙龍以“灣區(qū)新聲·千年商都新潮派”為主題，聚焦千年商都廣州，讀懂行業(yè)潮向與在地底蘊，攜手眾多商業(yè)伙伴一同講述潮派新聲。

現(xiàn)場吸引來自：華美131box、中建四局、時尚集團(tuán)、廣州地鐵資源、廣州交投實業(yè)、日耀集團(tuán)、八號倉集團(tuán)、廣州港集團(tuán)、珠江電影制片廠、廣州中運投資、智匯集團(tuán)、越秀商管、合生商業(yè)、萬民商業(yè)、安居商業(yè)、云門NEW PARK、信達(dá)金茂、中華廣場、華新333park、ING未來印、邁特沃斯、綠地繽紛城、廣州安華匯、領(lǐng)峰新天地、黃埔合景悠方、凱德廣場·云尚、凱德樂峰廣場、時尚天河、麗影廣場、會江C街、海珠萬達(dá)廣場、蘿崗萬達(dá)廣場、魚珠時光/香雪時光、廣州保利廣場、天河合生匯、白云五號T5 MALL、樂益天地、白云匯廣場、Get Mall云匯天地、嬉椒中國鄉(xiāng)野菜、小天才、西昊、B.Duck、茶亭序、比音勒芬、Sani、楸楸、入續(xù)、Just.foto大頭貼、OPPO、榮耀、酋長潮寵部落、SUPIN/BAI.GONG、BEERBRO、VeRyland奇境樂園、樂摩吧、零團(tuán)團(tuán)等商管企業(yè)、項目、品牌等代表參與。

活動伊始，贏商股份總裁助理兼華南區(qū)域總經(jīng)理、廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會常務(wù)副會長李文生代表主辦方發(fā)表致辭。

李文生表示，隨著年初馬場土拍并帶來SKP華南首店的重磅消息，今年廣州商業(yè)迎來重要發(fā)展機遇，據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計2026年廣州擬開商業(yè)體共26個（含煥新），預(yù)計將帶來近218萬㎡新增供應(yīng)，新增商業(yè)供應(yīng)反超深圳，迎來近十年難得的發(fā)展窗口期，市場信心顯著提升。本次廣州沙龍以“千年商都新潮派”為主題，正是看好城市商業(yè)煥新。

隨后，作為本次沙龍場地贊助方，華美131Box項目執(zhí)行總經(jīng)理李志鵬致辭時透露，贏商監(jiān)測數(shù)據(jù)提到2026年廣州籌開項目中，華美131數(shù)字體育城市綜合體便是其中之一，商業(yè)體量為6萬㎡，預(yù)計2026年12月開業(yè)。

面對如今激烈的市場競爭，該項目將以“運動+社交+家庭”為內(nèi)核，有“8萬㎡元宇宙GOLF+1萬㎡網(wǎng)球羽毛球籃球運動中心+印鈔街+運動跑道+大型兒童樂園+萌寵樂園”特色主題內(nèi)容，以此覆蓋以運動青年和家庭客群為主的全齡偏好，未來還將推動運動場景社區(qū)化與賽事IP化，呈現(xiàn)一座無邊界、會呼吸的全天候多巴胺綠洲。

本次沙龍，贏商股份城市商業(yè)地圖事業(yè)部研究總監(jiān)杜曉瑩分享了《2026中國零售商業(yè)市場與消費新趨勢》。

她指出，過去十年，商業(yè)體面積高速增長，截至2025年底，中國內(nèi)地存量商業(yè)項目達(dá)9356個，規(guī)模6.67億㎡，零售商業(yè)賽道變換、行業(yè)更迭中，結(jié)構(gòu)性增長機會加速到來。其中，廣州現(xiàn)有商業(yè)存量項目262個，存量體量達(dá)1737.72萬㎡，且近6年來，廣州每年新開商業(yè)項目數(shù)量均保持雙位數(shù)，新增供應(yīng)保持穩(wěn)定輸出，備受市場關(guān)注。

但同時，伴隨存量競爭持續(xù)加劇，商業(yè)環(huán)境依然存在較大不確定性，存量經(jīng)營面臨機遇與挑戰(zhàn)并存局面，參考行業(yè)標(biāo)桿躍升啟示，精細(xì)化運營思維成為穿越周期的穩(wěn)定器，可實現(xiàn)確定性的增長。

活動現(xiàn)場，還正式發(fā)布了贏商股份大數(shù)據(jù)新產(chǎn)品“贏運通”，助力存量博弈時代商業(yè)項目突破引流、競爭、招商、增長四大痛點。該產(chǎn)品聚焦兩大核心模塊：

• 一是客群運營，通過精準(zhǔn)客群洞察、競爭分流分析，結(jié)合算法輸出自動化報告，提供獲客及競爭策略，動態(tài)優(yōu)化運營方案；

• 二是招商賦能，依托贏商5萬+全業(yè)態(tài)品牌庫，挖掘機會品類、優(yōu)化招調(diào)策略，精準(zhǔn)匹配優(yōu)質(zhì)上行品牌，實現(xiàn)高效招商，以數(shù)據(jù)賦能商業(yè)精細(xì)化運營，助力項目實現(xiàn)經(jīng)營增長。

在本次沙龍主題對話環(huán)節(jié)，嘉賓圍繞圍繞“新商業(yè)爆發(fā)”、“競爭護(hù)城河”、“價值共生”三個核心方向，對以下三個主題議題來展開對話：

■議題一：市場競爭加劇，商業(yè)體如何構(gòu)筑自身發(fā)展護(hù)城河？

■議題二：廣州新商業(yè)爆發(fā)，“多中心”商圈格局加速成型，帶來哪些發(fā)展機遇？

■議題三：新周期下，商業(yè)體與品牌方如何從“租戶關(guān)系”走向“價值共生”？

以下按嘉賓發(fā)言順序整理

越秀商管天河分區(qū)負(fù)責(zé)人 劉翀

面對市場競爭，越秀商管通過三大舉措構(gòu)筑發(fā)展護(hù)城河。

第一，持續(xù)調(diào)改。每年將對重點項目進(jìn)行持續(xù)調(diào)改，比如今年將分別對廣州ICC環(huán)貿(mào)天地、VT101維多利廣場進(jìn)行調(diào)改煥新，包括項目定位升級，業(yè)態(tài)內(nèi)容調(diào)整、場景氛圍打造等，通過每年持續(xù)投入保持市場熱度，確保項目與商戶協(xié)同提升競爭力。

第二，生態(tài)資源整合。作為綜合體運營商，打通寫字樓、酒店、商業(yè)等內(nèi)部業(yè)態(tài)的客群資源，實現(xiàn)互融互通；同時在越秀集團(tuán)內(nèi)跨業(yè)態(tài)聯(lián)動（比如風(fēng)行牛奶、教育板塊），將資源引流至商戶，增強業(yè)務(wù)協(xié)同價值。

第三，客戶粘性強化。借助贏商股份會員系統(tǒng)統(tǒng)一運營，實現(xiàn)越秀集團(tuán)各板塊的積分互通，會員量目前已超2000萬，積分可兌換物業(yè)費、消費或服務(wù)，提升內(nèi)部轉(zhuǎn)化率和忠誠度，強化粘性和復(fù)購，形成獨特競爭優(yōu)勢。

廣州白云五號商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 王芳

在商業(yè)項目的運營上，不能只關(guān)注自身層面，而應(yīng)觀察宏觀環(huán)境，聚焦構(gòu)建健康的商業(yè)生態(tài)。如果將項目比作一個孩子，那同一區(qū)位版塊及商圈則相當(dāng)于一所幼兒園，周邊商業(yè)當(dāng)作班里的同學(xué)，在關(guān)注自身孩子長板和短板外，更應(yīng)關(guān)心班里同學(xué)的發(fā)展情況，形成良性且健康的成長環(huán)境。

如處于白云新城商圈的白云五號T5 MALL，擁有近5萬㎡戶外空間及1000多個地上停車位等硬件優(yōu)勢，并且盒子+酒吧街的特點使其具備夜經(jīng)濟(jì)文化基礎(chǔ)，但項目基于區(qū)域商業(yè)發(fā)展理性分析長短處，摒棄競爭思維，而是尋找“同頻”的合作伙伴形成共鳴，聯(lián)合周邊項目構(gòu)建健康商業(yè)生態(tài)，才能實現(xiàn)商圈發(fā)展與共贏。

中建四局招商中心副總經(jīng)理 黃莎杉

作為城市建設(shè)主力軍，我們深刻感受到國家發(fā)展方向已經(jīng)從過去的大拆大建逐步轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)精細(xì)化運。去年12月，中建四局運營事業(yè)部應(yīng)運而生，圍繞城市更新、片區(qū)綜合開發(fā)、文商旅融合等核心政策方向，精準(zhǔn)布局商業(yè)賽道，重點參與地方政府存量資產(chǎn)盤活、民生商業(yè)配套、文化產(chǎn)業(yè)園等項目。

以新時代國央企視角，商業(yè)項目的護(hù)城河打造總結(jié)為：

一、緊跟政策導(dǎo)向，筑牢發(fā)展根基，為項目落地與長效運營保駕護(hù)航；

二、發(fā)揮主業(yè)優(yōu)勢，打造高品質(zhì)標(biāo)桿，以運營為導(dǎo)向進(jìn)行項目建設(shè)，從源頭確保商業(yè)項目的高品質(zhì)與高辨識度；

三、整合頭部資源，通過與專業(yè)資源方強強聯(lián)合，彌補運營短板，高效推動項目落地與高質(zhì)量運營

四、深耕在地文化，打造非標(biāo)特色商業(yè)，避免同質(zhì)化競爭，致力于將文化真正轉(zhuǎn)化為可落地的商業(yè)內(nèi)容；

五、推行“產(chǎn)業(yè)鏈招商+新銳主力店培育”雙軌創(chuàng)新招商與運營模式，培育有生命力的創(chuàng)業(yè)型商戶。

今年我們將戰(zhàn)略布局華南、華東、西南等重點區(qū)域，期待與更多品牌方、商業(yè)平臺、行業(yè)伙伴深化合作，共贏城市更新新機遇。

安華匯商業(yè)中心總經(jīng)理 王芬

在優(yōu)質(zhì)品牌數(shù)量存在“天花板”，而商業(yè)項目差異化探索“無止境”的雙重背景下，一個商業(yè)項目的核心競爭力并不在于追求品牌差異化，而在于找準(zhǔn)項目獨特的DNA，服務(wù)好核心客群，專注做好自己，不盲目跟風(fēng)或模仿。

結(jié)合安華匯打造廣州白云區(qū)文商旅商業(yè)標(biāo)桿的創(chuàng)新探索，我認(rèn)為一個商業(yè)項目要塑造獨特的DNA可從四個維度發(fā)力：

一、空間場景：通過建筑設(shè)計、室內(nèi)空間設(shè)計、燈光、動線乃至香氛、美陳等空間元素，塑造項目獨特的商業(yè)氣質(zhì)；

二、品牌組合：品牌必須與核心客群的真實需求高度匹配，而非盲目追求首店效應(yīng)；

三、營銷調(diào)性：堅持長期主義，通過持續(xù)的高品質(zhì)活動沉淀出差異化的項目氣質(zhì)；

四、運營服務(wù)：摒棄盯著商戶的傳統(tǒng)思維，轉(zhuǎn)而聚焦會員與社群，通過精細(xì)化服務(wù)增強會員粘性與復(fù)購率。

廣州保利廣場項目總經(jīng)理 吳偉東

在 “人 - 貨 - 場”轉(zhuǎn)化為“人 - 內(nèi)容 - 場”的當(dāng)下，廣州保利廣場仍在逆市保持近2年動態(tài)滿租，核心策略在于打造“首店、首展、首形象、首發(fā)”四大內(nèi)容，持續(xù)提供 “海珠區(qū)唯一”的稀缺體驗，形成內(nèi)容差異化的護(hù)城河。

首店：挖掘本土孵化品牌與電商品牌，如 引入“織物豬”廣州首店，打造首店效應(yīng)和品類補全。

首展：引入行業(yè)頭部 IP 的廣州獨家首展，包括《第五人格》、《哈利波特》、《明日方舟》、《航海王》等 ， 打造全城唯一性，帶動可觀的業(yè)績與客流。

首形象：推動品牌開設(shè)形象升級店， 如“PAPER STONE”全新形象廣州首店、“太二酸菜魚”鮮活門店全國首店，為消費者帶來了耳目一新的品質(zhì)消費體驗。

首發(fā)：依托存量租戶的優(yōu)異業(yè)績，爭取品牌首發(fā)產(chǎn)品資源，如 KKV將廣州唯一首發(fā)產(chǎn)品落地該商場。

凱德廣場·云尚總經(jīng)理 卓景行

凱德深耕中國30多年，凱德廣場·云尚也在去年迎來開業(yè)10周年。面對白云新城的商業(yè)競爭格局，凱德廣場·云尚在構(gòu)筑發(fā)展壁壘的過程中，有兩個核心實踐。

第一個是凱德體系最具差異化的競爭力所在——商業(yè)地產(chǎn)全周期投融管能力。已成功發(fā)行的華夏凱德商業(yè)C-REIT是國內(nèi)首單外資消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，其底層核心資產(chǎn)就包含凱德廣場·云尚。從資本端看，依托華夏凱德商業(yè)C-REIT的成功發(fā)行，我們實現(xiàn)了資本的高效循環(huán)。從運營管理端看，作為華夏凱德商業(yè)C-REIT的運管主體，凱德將超過30年的亞太地區(qū)資管經(jīng)驗注入項目，通過動態(tài)品牌調(diào)整、空間價值重塑、數(shù)字化會員運營等主動管理手段，保持項目的活力與競爭力。

第二個是依托凱德的國際化基因，以出海賦能為紐帶，反哺國內(nèi)商業(yè)體的生態(tài)護(hù)城河。一方面，我們的合作品牌通過凱德的全球化平臺實現(xiàn)了出海規(guī)模擴(kuò)張和價值提升；另一方面，通過聯(lián)動全球資源，我們更加加深了與頭部品牌的戰(zhàn)略合作，讓國內(nèi)的項目始終保持與國際項目接軌的視野，從而拓寬自身的護(hù)城河，避免陷入同質(zhì)化競爭。

樂益商業(yè)負(fù)責(zé)人 林楚佳

在廣州多中心發(fā)展格局背景下，處于廣州東部的樂益天地將通過五大核心競爭力搶抓市場機遇：

一、精準(zhǔn)定位。項目規(guī)劃打造20萬方純商業(yè)體，在所處區(qū)域版塊以更大體量的純商業(yè)空間填補空白，占據(jù)市場高地。

二、強化內(nèi)生動力。項目通過自營超市、影院等核心業(yè)態(tài)展現(xiàn)市場決心，借助自營體系保障客流與現(xiàn)金流，實現(xiàn)自我造血。

三、聚焦首店經(jīng)濟(jì)。積極引入?yún)^(qū)域首店及特色主力店，如名創(chuàng)優(yōu)品、天空之城電玩城、反彈蹦床等，覆蓋全年齡段客群，提升項目吸引力。

四、深耕核心客群。精準(zhǔn)鎖定周邊3公里50萬、8公里160萬人口，通過5大業(yè)態(tài)實現(xiàn)深度覆蓋，夯實客流基礎(chǔ)。

五、發(fā)揮交通優(yōu)勢。依托地鐵13號線與高速路網(wǎng)的雙動脈優(yōu)勢，配合2500個停車位，有效輻射廣州黃埔、增城及東莞等周邊區(qū)域，打造自我循環(huán)的東部新生活中心。

星暉商業(yè)創(chuàng)始人/333Park項目負(fù)責(zé)人 劉嘉

廣州商業(yè)市場即將迎來階段性的增量爆發(fā)，精細(xì)化商業(yè)運營也將經(jīng)歷新一輪迭代升級。面對市場環(huán)境的變化，商業(yè)項目打造護(hù)城河需要抓住三個核心：

堅守基本面：專注打磨業(yè)態(tài)組合與配套服務(wù)，以此穩(wěn)固根基，不盲目追求無意義的創(chuàng)新；

深耕在地文化：結(jié)合項目位于廣州老城區(qū)、周邊以本地居民為主的特點，將獨特的廣府生活煙火氣、傳統(tǒng)文化底蘊與在地化消費偏好融入項目肌理，形成大型標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)項目難以復(fù)制的差異化優(yōu)勢；

擁抱文商旅融合：單純依賴零售、日常消費體驗等基礎(chǔ)業(yè)態(tài)已難以為繼，未來商業(yè)項目可以通過文化、旅游等元素來帶動客流提升。

BEERBRO渠道總 David

廣州商圈“多中心化”趨勢催生以下機遇：

消費便利性提升?：傳統(tǒng)單中心（比如天河路、北京路）格局被打破，白云新城、科學(xué)城等新商圈崛起，消費者可實現(xiàn)“就近消費”，效率大幅提升。

商家選址靈活性增強?：品牌方擺脫核心商圈依賴，能依據(jù)客群畫像精準(zhǔn)選址，更易觸達(dá)目標(biāo)消費者，降低拓客成本。

區(qū)域文化深度匹配?：差異化商圈要求商業(yè)體深耕本地化運營，未來需要深度理解區(qū)域客群的消費習(xí)慣與文化特質(zhì)，通過內(nèi)容與場景打造增強在地認(rèn)同感。

酋長潮寵部落創(chuàng)始人 焦勁峰

作為新興的潮寵行業(yè)品牌，品牌方需明確在不同階段自身能夠為商業(yè)體創(chuàng)造的核心價值。

初期是引流和存流，以新奇元素吸引家庭客群，彌補坪效不足的短板；其次是提升復(fù)購與存留，聚焦Z世代年輕人，通過潮流感裝修和新鮮感體驗增強用戶粘性；最后深化共生內(nèi)容，針對商業(yè)體普遍倡導(dǎo)“寵物友好”但落地不足的痛點，品牌提供洗護(hù)、寄養(yǎng)及周邊零售等服務(wù)，優(yōu)化寵物動線與人寵共處場景，為商場注入治愈感，實現(xiàn)真正互惠。

這種深入合作需品牌主動學(xué)習(xí)與創(chuàng)新，以內(nèi)容共創(chuàng)推動長期共生。

嬉椒·中國鄉(xiāng)野菜創(chuàng)始人 林樹浩

新周期下，也是新消費時代，甲乙方必須秉持長期主義，成為命運共同體。

同質(zhì)化嚴(yán)重的今天，商管方能為新秀品牌提供同臺競技的平等機會，在供應(yīng)鏈與市場數(shù)據(jù)分享、場景打造與內(nèi)容構(gòu)建等方面提供支持，以資管思維賦能品牌成長，一起形成共創(chuàng)、共生、共贏新局面。

作為品牌方，通過差異化創(chuàng)新找準(zhǔn)細(xì)分市場，不僅為消費者營造極致感官體驗，而且能夠建立品牌自身護(hù)城河，打造擁有被穩(wěn)定選擇的能力，實現(xiàn)雙向賦能，最終構(gòu)建從“熱戀”到“搭伙過日子”的可持續(xù)生態(tài)。

SUPIN聯(lián)合創(chuàng)始人

BAI.GONG聯(lián)席CEO

時尚家創(chuàng)投合伙人 柳剛

面對當(dāng)前行業(yè)高度內(nèi)卷的現(xiàn)狀，商業(yè)體與品牌方應(yīng)從傳統(tǒng)租賃關(guān)系回歸“?聯(lián)營模式”?，實現(xiàn)真正的價值共生。

以曾經(jīng)的百貨業(yè)黃金期為例，早期聯(lián)營模式下雙方深度綁定，商業(yè)體不僅參與品牌形象、貨品SKU管理，甚至介入人員形象等細(xì)節(jié)，形成利益共同體，而后期市場繁榮催生的純租賃模式，更強調(diào)權(quán)責(zé)分離。

在新周期下，我認(rèn)為?頂層設(shè)計需轉(zhuǎn)向“雙方一體化”邏輯?：通過聯(lián)營重建合作共生關(guān)系，讓商業(yè)體與品牌方成為“一家人”，共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險、共享增長收益，重塑健康生態(tài)。

會江C街項目總經(jīng)理 趙亮

如今市場，大型商業(yè)項目有著投資大、資源廣等實力，但與此同時，細(xì)分市場在消費升級浪潮下也將蘊藏巨大機遇，無論是社區(qū)商業(yè)還是非標(biāo)商業(yè)，未來仍存在很大的發(fā)展空間。

談及商戶關(guān)系問題，在過去，百貨時代的聯(lián)營模式因與經(jīng)營業(yè)績掛鉤，本質(zhì)上就是價值共生，而后邁入購物中心時代，經(jīng)營方式轉(zhuǎn)向租賃模式，但弱化了運營管理。進(jìn)入新周期，面對激烈的市場競爭，商業(yè)項目與品牌一體化，聯(lián)營模式將重新成為主流。這需要從頂層設(shè)計上改變合作邏輯，由操盤手先行推動意識轉(zhuǎn)變，進(jìn)而影響決策層，最終落實到運營細(xì)節(jié)，真正實現(xiàn)商戶與場方的一體化共贏。

VeRyland奇境樂園創(chuàng)始人 鄭心

商業(yè)體與品牌方的價值共生，核心在于共同創(chuàng)造不可替代的體驗與流量。以VeRyland奇境樂園為例，它將VR、XR技術(shù)與運動體驗深度融合，成為Pico全國戰(zhàn)略合作伙伴，引入VR機械臂、VR蹦極等創(chuàng)新項目，打造出80種玩法、覆蓋全年齡層的沉浸式場景，這種創(chuàng)新業(yè)態(tài)實現(xiàn)了周內(nèi)與節(jié)假日的客流互補，成為商場流量發(fā)動機。

在選址拓店時，品牌方離不開商場支持，VeRyland奇境樂園首店位于廣州百信廣場東區(qū)，項目提供大面積空間并進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改造，門店投入了3000萬，年客流達(dá)15萬人次，節(jié)假日單日峰值超1800人，與商場形成流量反哺。

除了大店，我們也探索了適合不同空間的小店與快閃模式，實現(xiàn)可復(fù)制的靈活拓展。在合作模式上，雙方升級為共同投入、互為支撐的價值共創(chuàng)體。

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