地產時代之后，為何他們成為最大的高端酒店業主？

圖源：Resorts Group詩莉莉酒店

“投資高端酒店，‘煤老板’們屬于零星作戰。真正的大業主，其實是各地的產投們。”

在經歷了近二十天、跑了三個省份的長途出差后，負責高端酒店品牌開發的朋友G總，在龍抬頭那天來到了老沙所在的城市，并在茶桌上分享著這兩年的市場動態。

按照他的表述，幾乎在近三五年，高端酒店開發面對的客戶幾乎都是具有國資背景的：要么是國企、央企，要么是地方投資平臺，或者是文旅集團。

“這兩年的城投在調整，產投變得更加活躍。很多地方的酒店板塊都劃到了產投平臺上。”G總咂口茶說，這些“準業主”有資源、有政策還有足夠的資金。但是，在實際運營中缺乏對于酒店市場投資的專業和系統的認知，并且沒有足夠成熟的團隊來支撐運營。

這種短暫的錯配，對于整個國內高端以及部分中高端酒店市場來說，或許是一種X因素。

地方產投已成高端酒店業主力軍

日前，青島膠澳臨空投資發展有限公司整合了當地13家酒店，實現100%控股。

這些酒店原本屬于青島市膠州賓館（持股90%）和青島上合城鄉融合發展集團有限公司（持股10%）。這種股權變動屬于當地國資內部的資產整合和梳理。

圖源：青新財經

青島膠澳臨空公司是青島臨空產業控股有限公司的全資子公司，后者系膠州市國有資本投資運營平臺。該產投集團依托當地“臨空經濟示范區”的政策優勢，聚焦通用航空等領域，投資建設諸多產業項目。

不過，除了上述存量項目在內部的騰挪，諸多新的投資項目也在涌現。

老沙大致檢索了一下，膠東臨空經濟區的高端酒店市場正在出現巨大變化：由希爾頓歡朋管理的新城環灣酒店在2024年投入運營；計劃引入希爾頓五星級酒店的青島空港商務區項目預計2027年竣工投用；總投資約10億元的攜程麗呈華廷酒店完成簽約。

而G總年后這趟出差，就是同各地的產投平臺進行洽談。

“很多產投平臺，是由原來的城投公司更名而來。但是，產投公司對于酒店項目的綜合評估、投入產出等提出了更多的要求。”G總說。

其實，這種調整和改變，在國內市場或許已經成為常態。

根據相關媒體援引企查查平臺數據顯示，2023年9月—2024年6月，城投公司更名為“產業投資”的相關國有城投公司超過200家。

2024年1月—5月，全國范圍內新成立的國有企業中，名字或業務涉及產業投資、產業發展的企業數量有近2000家。而在公開披露的相關信息中，地方產投平臺投資的酒店項目已經逐漸在全國各地開花。

河南省魯山縣的產投集團旗下擁有榕悅酒店。在2年前，該平臺就籌建榕悅酒店二期項目，并以共同參與經營和委托經營等2種形式招引運營合作方。

海口產投集團旗下打造的首個酒店項目——海濤大酒店一期項目，即將投入運營。1棟12層酒店，4棟3層臨街商鋪，有望填補片區高品質商旅配套空白。

惠州產投集團投資、裸心集團運營的高端茶文化主題酒店——bynaked裸心（惠州）酒店在2025年底正式亮相，這是當地首個以“茶旅+康養”為主題的復合型度假項目。

今年1月初，安吉產投集團“千家鄉宿”浮塘項目詩莉莉安吉觀宜酒店正式開業。在此動作前，當地產投集團還與德國途易酒店集團簽署戰略合作協議。

整體來看，地方產投平臺多以自持的形式參與酒店業務，且酒店產品多以高端項目為主。

如果結合各地產投平臺的數量，以及未經完全統計的公開報道，地方產投大概率已經成為我國高端酒店的最大群體。

地方產投能不能當好“大業主”

G總聊到，部分地方產投公司旗下還專門成立酒管公司，負責運營相關酒店業務。整體來看，地方產投參與到酒店項目大多集中為三條路徑：

• 首先是當地國資系統內部的資產劃撥和整合。

這種動作在地產產投中比較常見。該類酒店多為當地老酒店，承擔著諸多政務接待任務。

從項目質量上來說，很多酒店比較老，但是位置好。有些地區已經開始將此類存量酒店放到市場化經營當中。

從連鎖酒店品牌開發口來說，這類產品具有一定的開發潛力和價值。但是，這對酒店品牌及集團在相關方面的資源要求較高。

• 其次是新建的增量項目。

這是產投集團布局酒店業務最為常見的路徑。文旅產業火爆帶來紅利，酒店項目自然成為地方產投平臺開拓業務中的重要一環。

G總談到，產投平臺的酒店項目拓展，都與當地整體的規劃有著密切關聯。如果當地發展鄉村振興，類似的民宿項目、度假酒店、療愈酒店項目就會更多。如果當地是在推進園區，商務酒店品牌以及旅居品牌會多一些。

詩莉莉安吉觀宜酒店 圖源：安吉產投集團

最后就是在市場上“撿漏”拍下部分酒店資產。

“說是撿漏，其實大多也是擔負著某種任務而來。”G總告訴老沙，部分產投平臺也會在市場上收購一些酒店。但這并非高頻動作。

從理念和邏輯上來看，地方產投在酒店項目上的投資訴求已經發生改變。

G總這幾年一直都在開拓類似的客戶。按照他的表述，地方產投關注的酒店項目，不再一味地投錢，而是更加關注投資效益。他們會關心投資回報周期，甚至還會關注周邊競品市場分析。

同時，他們最關心的還是資產升值。

“可能是他們系統內部的考核因素，在與他們溝通時，我們必須說服他們，同樣的一個物業，為何酒店業態是最大的資產保值和升值選擇？為何我們的酒店品牌是其中的最優解？”G總說。

但是，該類業主也有一定的短板。

老沙此前曾與多個地方產投的相關人士交流。對方多次表達出在搭建相關專業團隊過程中的困惑。

G總也提到了這一點。地方產投集團的團隊構成中，缺乏對酒店業務的專業人員。他們對于酒店行業投資的認知相對碎片化。

但是，該機構又對投資項目提出了很高的業績水準。這種錯位在某種程度上影響了地產產投在酒店業態投資上的速度和質量。

“不過，這些都是階段性的。先行的產投平臺，已經專門成立酒管公司，團隊也會愈發專業。”G總說。

高端酒店大變局

過去，我們聊高端酒店的變化，更多關注消費人群的迭代、酒店品牌的變化。事實上，在國內市場，高端酒店業主身份同樣在經歷著巨大變化。

盡管各地煤老板正在全國各地“掃貨”高端酒店，成為新階段的酒店新業主。但與地產產投的布局相比，他們多屬于點狀、零星的布局，且投資動作的可持續性相對偏弱。

因此，對于酒店集團來講，研究好新業主的核心訴求，可能會直接影響高端酒店項目簽約。

根據同該類群體有限的接觸中，老沙認為：第一，合規是一切開發動作的前提。

在項目開拓過程中，擁有一定的資源可以讓工作更加高效。但是，這一切都建立在合規的基礎上。

說得更直白一些，與地方產投集團談高端酒店合作，不能再拿著十多年前與民營地產企業的那一套工作模式了。
舊地圖不僅找不到新大陸，極有可能還會走錯路。

• 第二，本土國資酒店集團的高端品牌，擁有更好的拓新環境。

這種判斷并非雙方在資源上的有意傾斜，而是同為一個體系內對于雙方核心訴求的了解和默契。

老沙認為，錦江、首旅等全國性酒店集團，以及雷迪森、嶺南等區域性酒店集團在高端、中高端項目上都有可能獲得更快的發展。

第三，深度融合大概率會逐漸出現，且融合的形式會更加多樣化。

地方產投與酒店集團可能會出現更多的戰略合作。甚至，雙方成立合資公司的可能性也會大大提升。此舉有利于前者快速搭建團隊，而后者也有望與業主進行深度捆綁。

2023年，首旅集團與湖北文旅集團簽約

其實，酒店集團與地方文旅集團在之前曾有過類似的合作，后續或蔓延至地方產投。

不難看出，我國高端酒店市場，在層層變化中正在變得愈發復雜和多維。未來，整個市場發展態勢或許將呈現更多的驚喜。