從38號文件出臺，看未來五年長春樓市發展

自然資發〔2026〕38號文是“十五五”時期自然資源要素保障的全國性政策，直接重塑房地產行業底層發展邏輯。本報告結合長春2025-2026年樓市基本面，梳理政策傳導路徑，研判未來5年市場走勢，為相關市場主體提供參考。

政策導向

倒逼行業從增量擴張轉向存量盤活

該文件為2026年3月自然資源部、國家林業和草原局聯合印發的全國性規則，與房地產領域直接相關的主要條款共3項：

01

增存掛鉤機制

明確年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，土地管理進入增量存量聯動調控階段；

02

經營性供地限制

新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，僅存量建設用地（城市更新、舊廠改造）可用于商品房開發，直接切斷商品房新增用地供給；

03

配套支持政策

簡化征地審批流程，允許城中村改造項目中不超過總面積10%的零星土地用于保障房和便民設施。 政策導向為推動房地產從增量擴張向存量盤活轉型，房企能力要求從“資金競價能力”轉向存量盤活能力+產業導入能力+精細化運營能力；

樓市基本面

已進入筑底復蘇通道

本章節數據引自克而瑞2026年3月發布的《長春樓市2026：土地成交重塑新房格局》及長春官方樓市公開運行數據，客觀呈現市場現狀：

土地市場

2025年住宅及商住用地成交40宗，總價款117.37億元，同比增長19%，實現止跌回穩；

供需&價格

依據2025年成交土地數據，2026年新房預計供應319萬平方米，區域分化顯著（高新等為改善型主力供應區域，長德等為剛需主供區）；全年新房均價預期8900-9200元/㎡；

庫存情況

整體庫存去化周期收窄至31.6個月；

托底政策

購房補貼、公積金最低首付15%、最高貸款額度提至100萬元等政策持續發力，春季促銷效應顯現；

政策傳導路徑

全鏈條重構市場運行規則

本次文件未提及長春特殊豁免條款，全國性規則直接適用，傳導邏輯按“土地端→市場主體→供給端”逐層落地：

土地端傳導

新增經營性房地產供地被直接切斷，結合長春當前較高的庫存水平，“增存掛鉤”機制將倒逼地方政府將供地重心轉向存量建設用地盤活，加速去化現有庫存；

市場主體傳導

土地出讓規則從“價高者得”的招拍掛模式轉向“方案優、能力強、產業匹配度高”的綜合評審模式，房企拿地邏輯徹底重構，缺乏存量運營、產業導入能力的中小房企競爭優勢快速弱化；

供給端傳導

商品房供給全部綁定存量改造項目，疊加城中村改造10%零星用地用于保障房的要求，住宅供給結構中保障房、便民配套占比將有所提升；

未來5年趨勢

平穩復蘇下結構分化，行業回歸產品重心

結合政策要求與長春當前基本面，2026-2031年長春樓市發展趨勢可歸納為四點：

01

土地市場趨勢

新增經營性商品房供地全面清零，城市更新、舊廠改造成為商品房供地唯一來源，土地出讓收入結構發生根本性變化，“增存掛鉤”推動地方政府加速梳理存量土地、盤活閑置資源；

02

量價趨勢

整體市場維持筑底復蘇態勢，重點改善板塊因存量改造項目集中、供需匹配度高，價格穩中有升；遠郊剛需板塊供應向存量資源傾斜，價格波動幅度進一步收窄；

03

區域格局

區域分化進一步強化，中心城區（二道、凈月、高新、南關）持續占據成交主導地位，原有供需失衡板塊通過存量盤活優化供給結構，局部供需矛盾得到緩解；

04

行業格局

央企、頭部國企及具備存量運營能力的優質民企占據市場主導，行業競爭回歸產品力與服務力，傳統“快周轉”模式，可能徹底退出長春市場；

38號文落地

長春樓市或正式進入存量盤活時代

自然資發〔2026〕38號文的落地，推動長春樓市正式進入存量盤活時代，未來5年市場整體處于平穩復蘇通道，結構分化特征將更加顯著，行業逐步擺脫傳統規模擴張邏輯，向更加注重民生保障、品質提升的高質量發展方向轉型。

上述研究成果有由克而瑞長春分析師嚴悅銘，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的 AI問數、AI問智、AI報告和數據分析功能撰寫。

1、上述研究成果由克而瑞長春分析師嚴悅銘，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數、AI問知、AI文章和數據分析等功能撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議，

2、AI生成的內容（包括但不限于圖片、數據、文字等），并未獲得若有的相關權利方的授權，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業用途）時不侵害他人享有的權益。

3. 運營方不對用戶因使用內容而導致的任何直接、間接或附帶后果負責。

~ 期待您的持續關注 ~