招商蛇口，率先交出了2025年年報！

1月份的時候，大部分上市房企發布了2025年的業績預告。

按照規定，A股上市公司需要在每年4月30日之前發布上一年度的年報。

招商蛇口，則成為A股上市房企中率先發布年報的企業。

雖然說2025年招商蛇口實現了超10億元的凈利潤，在上市房企中表現的不錯，但依然難掩行業目前的尷尬。

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盈利10.24億元

先來說一個好消息：2025年八成左右上市房企虧損的情況之下，招商蛇口2025年是盈利的，歸母凈利潤10.24億元。

此處，應有掌聲。

再來說一個不好的消息：招商蛇口2025年的歸母凈利潤較2024年相比下降了74.65%，扣非后凈利潤只有1.69億元。

凈利潤的下降，有幾個原因：

第一，營收規模下降了。2025年營收1547.28億元，較2024年下降13.53%。

第二，主營業務本身毛利率下降。2025年開發業務毛利率比2024年下降了0.25個百分點，物業服務業務毛利率下降了0.28個百分點。

第三，計提減值。2025年招商蛇口計提減值42.7億元，其中存貨跌價準備為32.69億元，公司表示這主要是部分房地產開發項目存在減值跡象所致。

2020年至2025年，招商蛇口共計已經計提存貨減值169.69億元，成為對其利潤影響最大的因素。

雖然說2025年招商蛇口的營收、凈利潤均下降了，但其凈利潤規模依然會排在行業前列。

從目前公開信息來看，2025年各大上市房企中，凈利潤規模最大的是金科、旭輝，分別預計在300億元至350億元、170億元至190億元，是由于金科重整成功、旭輝債務重組帶來的收益，但這屬于特殊情況。

真正意義上凈利潤規模排在第一、第二的，應該是華潤置地、中海，這兩家在港股上市的房企2025年上半年的歸母凈利潤就分別已經達到118.8億元、85.99億元。

華潤置地的盈利能力比較強是因為其經營性業務在營收的占比比較高并且規模比較大，中海的盈利能力比較強是因為其一直以來的成本控制能力比較強。

除了華潤、中海預計百億級別的凈利潤之外，2025年凈利潤能夠超過10億元的上市房企僅有濱江集團、保利發展、招商蛇口、龍湖集團。

濱江集團2025年前三季度的凈利潤是23.95億元，保利發展2025年業績預告凈利潤在10.26億元，龍湖集團業績預告凈利潤是10億元。

因此，剔除特殊情況的金科、旭輝之后，上市房企2025年盈利規模應該如下：

• 第一檔：華潤、中海，凈利潤百億級別
• 第二檔：濱江集團
• 第三檔：保利發展、招商蛇口、龍湖集團，凈利潤10億元出頭
• 第四檔：綠城中國、大名城、世榮兆業等，基本是幾千萬至2億多的凈利潤

招商蛇口在2025年年報中，給自己三大主要業務的定位是：做優開發業務，做強資產運營，做大物業服務。

開發業務從曾經的追求規模到如今的追求質量，標志著行業發展模式的轉變，以前是大大大，現在是要利潤；資產經營業務，是各大房企正在發力的板塊，保利也要做強資產運營業務了；物業服務，接下來的競爭點在于非住宅物業以及增值服務，因為傳統的住宅物業服務盈利太弱了。

在各大房企這兩年大幅減員的情況之下，招商蛇口2024年末在職員工數量為49501人，2025年末為49135人，雖然說減少了366人，但總體來講還是比較穩定的。

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招商蛇口在西安

關于西安，招商蛇口在年報中也多處提到。

例如：公司在上海、深圳、成都、西安、長沙、南京、鄭州、蘇州、佛山、南通 10 個城市實現全口徑銷售金額排名前三……

再例如：上海康定壹拾玖、成都招商璽、成都錦城序、長沙招商序、西安梧桐書院、上海林嶼湖畔等共 15 個項目入選 2025 年全國年度/半年度十大作品榜單……

從招商蛇口這兩年在西安的發展來看，也確實值得點贊。

前幾年的時候，招商蛇口在西安多板塊高溢價拿了一些高價地，隨后遇到區域市場下滑，帶來了盈利能力承壓，但最終依然不負眾望完美兌現，真的是寧愿虧自己也不辜負業主。

這兩年，招商蛇口在西安很明顯不拿高價地了，更加理性。并且通過產品層面的創新在市場中確立競爭優勢，再加上多盤交付兌現力，從而實現了業績與口碑的雙贏。

2025年，招商蛇口在浐灞國際港、未央團結片區新增儲了2宗地，土地面積合計約193畝，土地款合計約23.1億元，拿地金額排在西安房企第三，僅次于保利、綠城。

這兩塊地，對應的項目是招商西安灣、招商林嶼縵島，這兩個月先后入市，均為現象級的紅盤。特別是上周末開盤，但套總價420萬元至1090萬元的招商西安灣，開盤去化率達到了93%！

春節剛過，招商蛇口還簽約了其在西安首個住宅代建項目——未央團結片區85畝地塊，攜手國企未央城建共同打造。

從招商蛇口目前在西安的發展來看，依然以住宅開發為主，其目前自持的商辦、酒店類資產主要是港務奧體板塊的伊敦諾富特酒店。

這座酒店位于招商局絲路中心項目北地塊A座上1-12層、32層整層、商業裙樓，總建筑面積27845.57平米，擁有229間客房及套房，以及大堂酒廊、食宜全日制餐廳（112人餐位）、玲瓏中餐廳、超2000㎡的宴會及會議空間等。

北京產權交易網上的信息顯示，該酒店資產正在掛牌尋找買家。

在住宅開發整體利潤越來越低的情況之下，經營性業務又有限，盈利能力依然是招商蛇口接下來在西安面臨的考驗。