十全街：一個古城街區的“共生式更新”，藏著中國城市更新最落地的解題思路！

圖：十全街位于蘇州古城的區位

來源：小紅書博主栗子姐，追光研究所整理

三月的江南，醉在姑蘇。

蘇州古城，這座歷經兩千五百載的古城，是當代蘇州的城市封面，更是江南的精神原鄉。它的文脈從未塵封于歷史，而是在傳承中生長，在時代里新生。

這里有世界文化遺產級的古典園林、婉轉評彈、深宅庭院與精致點心；更在城市尺度上完成了風貌迭代與當代煥新，讓年輕人一見傾心、流連忘返。

正因如此，這座世界級歷史文化名城的活態保護與有機更新，本身就極具研究價值。

今天我要解讀的，正是其中名揚全國的經典樣本——蘇州古城?十全街。

前兩年，十全街歷經半年輕擾動、微更新，完成一場低調卻驚艷的城市更新。項目落地后，客流激增 3 倍，特色餐飲、文創零售、沉浸式體驗業態集中爆發，重新站上城市舞臺，成為蘇州古城年輕力與創新力的代表。

這個被住建部列為典型、業界公認的“共生式更新” 案例，究竟做對了什么？下面為你深度拆解。

歷史演進：御賜十全，風雅千年

十全街東起護城河葑門橋堍，西至人民路三元坊口，全長約兩公里，面街背水、河街并行，是蘇州古城“水陸雙棋盤”格局的典型縮影。沿途園林星羅、學府林立、古宅連片，一磚一瓦皆承載著姑蘇城的文化肌理與生活本底，堪稱古城精華所在。

唐宋之際，此地因十眼清泉得名“十泉街”，枕水而居、巷陌井然，是姑蘇城南最溫潤、最生活化的人居肌理，煙火與詩意在此天然共生。

明清以來，這里官紳望族聚居、名園別院相望，文脈鼎盛、風雅日隆；乾隆南巡途經于此，御賜“十全”之名，一街自此冠絕江南，成為帝王行旅、文人棲居、士紳往來的風雅高地。

圖：姑蘇繁華圖 來源：徐揚 清代蘇州籍宮廷畫師

民國以降，西風東漸，中西文化在此激蕩交融。舊式書院、同鄉會館與新式市井業態并立共存，傳統蘇州的風骨底蘊與近代城市的新潮氣息悄然相融，在守正與變通中續寫繁華。

到了計劃經濟年代，十全街一度褪去文雅致意，轉為五金建材集聚的市井街巷。彼時這里的街道逼仄擁堵、業態粗放雜亂，千年文脈隱沒于粗糲的城市煙火之中，昔日盛景暫歸沉寂。

改革開放后，十全街因聚集南林、南園等涉外賓館，成為外賓來蘇的第一窗口。80年代起，涉外客流催生古董、工藝品等旅游商業自發萌芽，十全街已顯現文旅商業潛質。但這種小商戶們自發形成的業態零散、環境簡陋，與“東方威尼斯”的城市定位嚴重不符，無法形成規模效應。蘇州亟需一條能代表古城氣質、承載國際接待功能的標桿街區。

于是，在1992年，十全街啟動了第一次的系統性改造，這是蘇州古城保護從理念走向實操的關鍵一躍。

圖：十全街夜景鳥瞰來源：小紅書博主名仕

這次改造以風貌復位、空間提質、業態煥新、功能適配為核心，拆除違建與違和界面，統一重塑粉墻黛瓦的蘇式街巷肌理；拓寬步行空間、升級管網與照明等基礎設施，讓老街承載現代城市運行；同步保育古井、古橋、古宅等歷史節點，并引導工藝品、文創、特色餐飲集聚，推動街區從粗放市井轉向文旅商業。

由此，90年代的這次更新，不僅讓十全街重回雅致有序的古城氣質，更成為蘇州對外文化窗口與外賓游客必訪地標，奠定其后三十年的商業底盤與空間格局，也成為了全國歷史文化街區保護與利用并舉的早期范本。

于是，經過這輪改造后，到了2000年，玉器文玩與潮流酒吧的業態次第登場，這里白日溫潤如舊、夜晚喧囂新潮。十全街在傳統與現代、靜謐與熱鬧的碰撞中，開啟了一段新的旅程。

交通與空間重構：打通千年街巷的“梗阻”，還道于人

十全街有著典型的江南街區的獨特空間風貌，這里“水陸平行、河街相鄰”，具備典型的“小橋流水人家”的水鄉韻味。它的北側十全河是古城“三橫四直”水系的一部分，這條近千米河道上橫跨烏鵲橋、帶城橋等14座古橋。

雖然在90年代，十全街的第一次改造治理了之前的亂象、挽救了古城的風貌，打下了不錯基礎，使得它從臟亂差變回蘇式古街，但時隔三十多年后，十全街的街道空間擁擠、設施老化、業態單一、體驗落后的問題又彰顯出來。

時過30年后，它的風貌結構已無法滿足如今步行友好、年輕消費、文商旅融合的新需求，所以到了2024年，十全街迎來了一次再更新，這次是在90年代成果上做人本化、精細化、功能化的迭代升級，讓古街真正適配當代生活與城市發展。

圖：十全街綜合更新項目概要信息來源:小紅書博主討伐型人格

2024年的十全街更新，首先從最核心的交通痛點入手，以“擴容、分流、優化”為核心，徹底改變了街巷的通行格局。

按照蘇州市政府部署，此次道路改造工程由蘇州城投公司負責資金籌措，于2023年9月正式啟動，確保2024年5月全面完工。

2024年的這次改造之后，十全街最直觀的改變是道路的全面拓寬與車道重構。

改造前，十全街僅為9米寬的單行道，機動車與非機動車混行，行人只能在狹窄的人行道上艱難穿行，最窄處僅30厘米，通行安全與體驗大打折扣。

此次更新中，施工團隊大膽拓寬路面，將街道寬度延伸至14米，徹底打通了千年街巷的交通梗阻，解決了長期困擾街區的“行車難、繞路遠”問題。與此同時，對空間進行科學重構，壓縮原4米寬的人行道作為混合車道，實現機動車、非機動車的有序分流，讓行人和車輛各得其所。

圖：改造后的十全街風貌來源：小紅書博主大劉愛蘇州

除了路面拓寬，交叉口渠化、公交站點港灣式改造同步推進，十全街還增設古典園林式候車亭，既提升了通行效率，又呼應了蘇式建筑風貌，讓交通設施與古街氣質融為一體。

此外，施工團隊還清理了沿街112處占道設施，移除了阻礙道路拓寬的行道樹，進一步釋放通行空間，讓這條千年古街第一次擁有了“寬敞、有序、通暢”的現代通行體驗，也為后續商業業態的升級奠定了空間基礎。

圖：十全街的道路慢行港灣式停車來源：小紅書博主yuki

基礎設施升級：褪去“煙火粗糙感”，筑牢街區“硬根基”

如果說交通改造是“面子”，那么基礎設施升級就是“里子”。

2024年的十全街更新，以“精細化、系統化”為原則，重點推進管線入地、雨污分流等基建工程，徹底抹去了古街的“粗糙感”，筑牢了長期發展的“硬根基”。

管線入地是此次基建升級的核心任務之一。

而這次的更新，政府按照“誰家的孩子誰家抱”的資金籌措原則，讓供電、廣電、通信等強電弱電全部實施入地改造，徹底消除了空中線纜雜亂纏繞的亂象，還原了姑蘇古城干凈、整潔的天際線，讓粉墻黛瓦的蘇式建筑得以完整呈現。

這一舉措不僅改善了街區的視覺觀感，更消除了線纜老化帶來的安全隱患，讓古街的居住與經營環境得到質的提升。

圖：十全街與烏鵲橋路交叉口來源：小紅書博主momo

與此同時，雨污分流工程同步落地，施工團隊全面改造街區污水干管，實現污水完全截流入網，徹底解決了雨季積水、河道污染的頑疾。

在此之前，十全街沿線河道因污水直排，水質渾濁、異味明顯，與“水陸并行、河街相鄰”的江南肌理格格不入；改造后，污水有序排放，河道水質明顯改善，重新煥發了江南水巷的溫潤氣質，讓“小橋流水人家”的詩意場景得以重現。

此外，環衛設施也同步升級，沿街增設標準化公共廁所、分類垃圾箱，建立常態化保潔機制，徹底改變了以往街區衛生臟亂的現狀。這些看似細微的基建升級，不僅提升了居民與游客的體驗感，更讓十全街擺脫了“粗放市井”的標簽，朝著“精致、整潔、宜居”的現代街區邁進。

風貌重塑：喚醒蘇式美學，讓古街“顏值回歸”

作為蘇州古城的核心街巷，十全街的風貌承載著江南文脈的精髓。

因此，十全街在2024年的這一輪更新，始終堅持“保護為主、優化為輔”的原則，以蘇式美學為核心，對沿街建筑風貌進行全面整治，讓千年古街重新擦亮“乾隆御路”的文化底色。

首先，沿街建筑立面整治是風貌重塑的重點。

施工團隊對沿街所有建筑進行統一梳理，拆除違規搭建、亂貼亂畫，修復破損的磚雕、門樓，統一打造“粉墻黛瓦、蘇式門窗、坡屋頂”的經典蘇式風格，讓沿街建筑既保留原生肌理，又呈現出整齊有序的美學質感。

值得注意的是，此次整治并未追求“千店一面”，而是在統一風格的基礎上，保留了部分建筑的個性特征，讓古街既有整體美感，又不失煙火靈氣。

圖：十全街夜景來源：蘇州市旅游咨詢中心

其次，景觀亮化與標識系統升級同步推進，進一步喚醒了古街的夜間活力與文化氣質。

這輪改造中，施工團隊更換了沿街路燈，采用古典式設計，搭配暖黃色燈光，打造“烏鵲橋紅帶夕陽”的夜間意象，讓夜晚的十全街既有江南夜色的溫婉，又有現代燈光的氛圍感；同時，統一設計路名牌、指示牌，融入蘇式紋樣與書法元素，讓標識系統成為古街文化的延伸，既實用又具觀賞性。

此外，施工團隊還對十全街沿線的古橋、古井進行修復，清理橋體周邊的雜物，還原古橋的歷史風貌，讓8座古橋重新成為串聯街巷的文化地標，進一步強化了“水陸并行、河街相鄰”的江南格局，讓十全街的每一處細節都彰顯著蘇式文化的底蘊。

圖：十全河夜游 來源：小紅書博主寒山學長

40年近代商業史，5輪業態調整

作為一條有豐富歷史傳承的文化街區，這條街的商業以沿街獨立商鋪為主，這里并沒有集中式購物中心，整體為線性、分散型商業形態。

這條東西長2004米的街區，擁有的商鋪總數約598家，總商業體量大約4.6萬平米。

其中，微型鋪（≤30㎡）的數量約180家，占比30%；小型鋪（31–80㎡）的數量約270家，占比45%，是這里的絕對主力，而大型鋪（≥201㎡）的數量約38家，占比7%，屬于稀缺資源。

因此，這里小鋪主導的商鋪面積結構（75%商鋪≤80㎡），就決定十全街具備了“小而美、快迭代、強體驗”的基因。

而從這些鋪位的產權結構來看，十全街最鮮明的特征是產權極度分散，這里的私有產權占比82%，為絕對主體。因此，這種小業主、高流動性、自主決策的模式，使得整條街區的租金隨行就市，業態迭代完全由市場驅動。

在這種背景下，我們再來看十全街的業態迭代歷史，就能看到非常強的年代特征。

圖：十全街夜景來源：小紅書博主假面の舞會

十全街近四十年的業態迭代，清晰劃分為五個階段，每一輪都對應城市發展、消費需求與街區治理的深層變化。

1、上世紀80—90年代，是十全街的涉外文旅起步期

依托片區內涉外賓館聚集，街區以旅游工藝品、絲綢、餐飲等外賓接待業態為主，1992年改造后正式確立古城文旅窗口定位，商業以服務游客、對外展示為核心，奠定了粉墻黛瓦的風貌基底。

2、2000年到2013年，進入休閑娛樂爆發期

酒吧、茶樓、特色餐飲、外貿服飾快速崛起，十全街成為蘇州年輕人夜生活與潮流消費地標，業態豐富度達到一輪高峰，日間文旅與夜間休閑并行，城市煙火與年輕活力高度疊加。

3、2013到2017年是玉器業態壟斷期

受玉器市場熱潮帶動，大量玉器商鋪涌入，一度占據街區半數以上份額，業態高度單一化。租金快速上漲，休閑、餐飲、零售被大幅擠壓，街區可玩性、體驗感明顯下降，走向專業化但也陷入同質化困境。

4、2017到2024年為主理人品牌復蘇期

玉器熱潮退去后，街區重新洗牌，精品咖啡、獨立餐飲、文創買手等小而美品牌陸續進駐，以年輕主理人帶動業態回歸多元。街區逐步“去玉器化”，體驗感、顏值化、個性化重回主流，年輕客流穩步回升。

5、2024年至今，十全街進入首店與共生業態定型期

在新一輪系統更新支撐下，首店集群、網紅消費、老字號、非遺體驗、后街與二樓經濟共同構成立體商業生態，政府引導、商戶共創、市場運作，實現文旅、商業、生活深度融合。街區從單一商業街，轉向可持續運營的城市文商旅標桿，客流、消費與品牌層級全面提升。

圖：十全街商鋪立面來源：小紅書博主假面の舞會

用公共投資修復街區底線，

用底線修復激活整個片區的市場價值

十全街全長2004米，擁有598家獨立商鋪，其中私有產權占比高達82%，產權分散在數千位小業主手中，是典型的“小業主、高流動、純市場化”古城街區。

在全國絕大多數城市，像十全街這樣商鋪產權高度分散、80%以上屬于私人小業主的老街，政府平臺公司通常都沒有動力、也沒有意愿投入大額資金改造。因為產權不歸平臺、無法統一運營、無法通過租金、銷售、物業實現直接回本，傳統“投—建—管—收”的閉環走不通，這類街區普遍會被歸類為“改不動、管不好、算不過來賬”的難題街區。

但面對步行空間狹窄、設施老化、業態低效、安全隱患突出等長期困境，姑蘇區政府又必須想辦法改變。

于是，政府確定了以約1億元為總預算的整治提升計劃，核心原則是100%投入公共區域，堅持輕擾動、微更新，不觸碰私人產權，不介入私人物業，切實做到不與民爭利。本次改造的投資主體為市區兩級財政與蘇州名城保護集團，實施主體為蘇州名城保護集團及萬和建設。

這筆錢沒有用于商鋪收購、沒有用于統一裝修、沒有用于業態強控，全部投向了私人和市場都不可能承擔的公共硬件，其中包括：

人行道拓寬、雨污管網更新、弱電線路規整、夜景照明提升、電瓶車立體停車庫建設、公共空間與口袋公園改造、古橋與駁岸修復、道路與景觀整治。

這些所有投入都屬于公共品、基礎設施、民生保障類支出，不產生針對私人資產的直接收益，也從根源上避開了產權分散帶來的投資障礙。

所以，十全街這個案例真正特殊的，是它的投資思路完全跳出了傳統項目算賬邏輯。

在這里，政府平臺的思路不是“做商業開發”，而是“用公共投資修復街區底線，用底線修復激活整個片區的市場價值”。

在產權無法統一的前提下，政府只做三件事：把路修好、把環境做好、把秩序理順，讓整條街的安全、美觀、舒適度、通行效率回到合格線以上。

當地政府深知，一旦公共空間質變，私人商鋪的價值自然水漲船高，客流、消費、租金、稅收都會同步上升，政府不需要占有物業，就能分享片區增值帶來的長期綜合收益。

圖：十全河河道來源：小紅書博主假面の舞會

所以，這套思路的本質，可以概括為三句話：

只投公共，不投私有；只做底線，不做經營；只圖增值，不圖直接回本。

所以，當地政府用一筆“一次性公共投入”，解決了私有街區幾十年解決不了的空間頑疾，把一個衰敗、擁擠、老化的街區，重新變成可逛、可游、可消費的城市資產。

在這樣的背景下，平臺公司不需要靠收租、賣房、自營來養活自己，而是通過國有資產增值、公共服務收費、政策補貼、市場化運營服務形成輕資產現金流，再依靠商戶自治共建降低長期運維成本，最終實現“政府補短板、市場賺收益、平臺可持續”的閉環。

這也是十全街能成為全國樣本的關鍵：

它沒有試圖改變“產權高度分散”這個現實，而是在這個現實之上，找到了政府該做、能做、劃得來做的事，把最難改的老街，做成了投入最清晰、回報最長遠、阻力最小的城市更新模式。

所以，從結果來看，政府1億元公共投入之后，就精準撬動社會資本超1.5億元，這里包括了商戶自主改造、品牌升級、裝修投入，同時帶動約10%商戶自主更新，單店投入從數十萬到數百萬不等。

構建全新的共生治理體系

十全街改造完成后，政府平臺并未采用傳統商業街區“統一招商、統一運營、統一管理”的模式，而是立足“82%私有產權分散、小業主主導”的核心現實，構建起“政府定方向、平臺做服務、產權守邊界、商戶自治造血”的共生治理體系。

這樣各方各司其職、互不越界，既尊重私有產權與市場規律，又實現街區長效活力，徹底破解了分散產權街區“改后易亂、運營難續”的行業難題。

圖：十全街網紅店鋪來源：小紅書博主寒山學長

首先，在政府層面（蘇州市、姑蘇區兩級政府及雙塔街道），核心定位是規則制定者、公共統籌者與政策引導者。他們不直接介入招商、不干預商戶經營、不觸碰私人產權，重點做好“定方向、立規則、給政策、保底線”四項工作。

在業態引導上，政府明確“文商旅融合、新舊共生”的核心定位，倡導首店經濟、非遺體驗與本土煙火業態共生，不搞“騰籠換鳥”式強制淘汰，保留老面館、糕團店等本土老店28家，引導商戶自主升級業態，同時出臺負面清單，清退五金加工、低端燒烤等擾民低效業態12家，從源頭把控街區商業品質。

在風貌管控上，政府出臺《十全街店招與外立面導則》，實行“剛性標準+柔性引導”，商戶店招、外立面改造需備案且符合蘇式風貌要求，但不統一設計、不強制統一風格，既保證街區整體格調，又保留商戶個性。

在政策支持上，為自主更新商戶提供設計補貼、亮化補貼與外擺許可，簡化店招、外擺等審批流程，推行“快速備案、高效落地”，同時推動“二樓經濟、后街經濟”發展，釋放閑置空間約3000平方米，引導商戶拓展經營維度。在公共治理上，牽頭成立四方共治專班，建立快速響應機制，統籌市容、交通、安全、環衛等基礎管理。

圖：改造后的十全街風貌來源：小紅書博主大劉愛蘇州

其次，國資平臺（蘇州名城保護集團及其下屬萬和建設），作為政府投資的實施主體與街區公共服務的核心載體，定位為公共運維者、服務提供者與資源對接者，實行輕資產運營模式。他們不持有商鋪、不統一招商、不參與商戶經營，重點承擔公共設施運維、商戶服務與文旅引流三大職責。

在公共設施運維上，他們負責1億元改造投入形成的公共資產（人行道、電瓶車立體停車庫、管網、照明、綠化、古橋、公共節點等）的日常養護、維修與更新，全程不向商戶收取任何運維費用，確保改造成果持續落地。

而這種國資平臺不向商戶收取任何公共運維費用，符合法規與公共服務定位。其運營成本由市區兩級財政專項預算、名城保護集團綜合收益反哺、古城價值提升的稅收與資產增值共同覆蓋，形成“公共投入—街區增值—收益反哺—持續運維”的良性閉環，不存在凈虧空風險，是歷史街區可持續更新的成熟范式。

在商戶服務上，他們通過搭建商戶聯盟溝通群，覆蓋近400家商戶，作為信息樞紐，及時對接商戶訴求、協調解決經營中的實際問題（如停車、外擺、市容協調等）；同時為商戶提供免費設計咨詢、店招優化等服務，推動近百家商戶完成店招升級，助力商戶提升店鋪形象。

在資源對接與文旅引流上，國資平臺聯動文旅、宣傳部門，打造十全街Citywalk路線、水上游線與27處網紅打卡場景，運營官方新媒體賬號，推送街區動態與主理人故事，為街區引流賦能；同時對接首店資源、網紅品牌與非遺項目，為商戶提供品牌對接服務，助力優質商戶入駐與本土品牌成長。其收益主要來自國有資產增值、政府政策補貼與市場化服務收入（如活動策劃、資源對接傭金），實現輕資產可持續運營。

再次，對于產權主體（占比82%的私人小業主，分散于數千位個人），核心定位是資產所有者與租金收取者，嚴格堅守“產權自主、收益自享、責任自擔”的邊界，不參與統一招商、不干預商戶經營，主要做好三項核心工作。

一是自主開展出租經營，按市場行情自主確定租金標準、自主選擇承租方、自主簽訂租賃合同，不接受政府或平臺的統一托管與強制招商，充分享有產權帶來的收益權與決策權。

二是配合街區風貌管控，嚴格按照《十全街店招與外立面導則》要求，配合商戶完成店招、外立面、空調機位等改造，確保符合蘇式風貌標準，若不符合要求則不予備案，助力維護街區整體形象。

三是支持商戶自主更新，多數業主允許商戶投入資金進行店鋪裝修、露臺改造與業態升級，不干涉商戶具體經營行為，形成“業主享增值、商戶謀發展”的良性互動。

最后，商戶作為街區經營的核心主體與自治的核心力量，定位為自主經營者、自我更新者與共建共享者，通過“自主經營+聯盟自治”的模式，實現自我造血、自我管理、自我提升，成為街區長效活力的核心支撐。

圖：十全河夜游來源：公眾號蘇州姑蘇發布

在組織層面，商戶們成立十全街商戶自治聯盟，吸納近400家商戶加入，設立輪值主席與明確議事規則，形成“自我管理、自我服務、自我監督、自我營銷”的自治體系，不掛靠政府、不搞行政化，是商戶與政府、平臺溝通的重要橋梁。

在共建共治上，商戶嚴格履行“門前三包”責任，負責門前衛生、秩序與綠化維護，同時參與公共空間認養（14處公共節點被商戶認養），加入“廁所聯盟、環衛驛站”等共建項目，主動承擔部分公共服務責任，降低政府與平臺的治理成本。

這樣的模式，有了非常好的結果。

改造后，十全街上的商戶營業額平均提升50%-100%，部分網紅店營業額實現翻倍，日均客流從不足7000人次升至2萬人次，周末峰值突破5萬人次，商戶的獲得感與參與積極性顯著提升，形成“街區興、商戶旺”的良性循環。得益于街區環境提升與客流增長，商鋪租金普遍上漲20%-50%，部分優質點位租金漲幅超100%。

總結

如今，住建部將十全街作為全國城市更新典型案例推廣，這里最值得學習的，就是它在產權高度分散、古城保護嚴格、無法統一收儲操盤的現實條件下，走出了一條不搞大拆大建、不與民爭利、可復制可落地的路徑。

因此，住建部高度肯定這種“共生式更新”理念：尊重私有產權、不收購不托管、不統一招商，以最小行政干預實現最大社會參與，從根源破解了老舊街區“改不動、管不好、算不過賬”的全國性難題。

在實施方式上，十全街以微更新、輕擾動、漸進式改造也成為住建部推廣的重點。

在投資與價值閉環上，十全街為全國提供了可借鑒的樣板：

政府以公共投入做杠桿，撬動數倍社會資本參與更新，不靠租金、銷售回本，而是通過稅收增長、國資增值、城市品牌提升、文旅消費拉動實現綜合回報。

這種“政府補短板、市場獲收益、多方共共贏”的模式，被住建部認定為產權分散型老舊街區更新的最優解，也是其面向全國推廣的核心價值所在。