山東
3月14日開盤的保利青鐵都心瑯悅，單價最低達到20096元/㎡，據說當天賣出去4.53億，說明新都心這種配套成熟、新房供應缺乏的主城核心區，只要價格夠低，需求是割不完的。
該板塊10年房齡、好一點的二手房價格都在兩萬左右，新房把價格壓在這條線上則根本不愁市場。別說都心瑯悅這種2025年拿地的項目了，2018年拿地2024年夏天重開的遠洋繁花里，一個沉寂多年的小小“僵尸盤”，把價格降到最低2.1萬/㎡的單價，也能首開1.66億。
下行市場就是這樣啊，但見新房笑，哪聞二手哭。
順嘴說一句，都心瑯悅的銷售數據來自于開發商，真實性無法驗證，但是有足夠的認籌數據支撐。如果非要說認籌未必買房，那就超出了討論的范疇，也不影響前述“需求旺盛”的論點。
來看一看，上周青島樓市發生了哪些事。
1
龍湖挺起了小胸膛！
3月2日膠州市資規局官網發布“龍湖膠州上海路項目”詳細規劃信息，椿山萬樹·青島膠州頤年公寓項目規劃方案同步公布。
這塊地是龍湖在今年1月份拿的，其中住宅8萬方，養老公寓（商業地塊）不到一萬方，在建龍湖于2018年開始打造的養老品牌：椿山萬樹。
值得關注的是，椿山萬樹·青島膠州頤年公寓不僅是2020年之后龍湖在全國落地的首個養老公寓。按照宣傳口徑，它還是上合國際康養未來城核心子項目之一。
青島剛剛把“中國康灣”列為長期目標，龍湖就挺起小胸膛支持，還拿出珍藏的產品。
樓市下行期一堆民企同行摔的鼻青臉腫，唯獨龍湖能邁著八字步施施然的踱過，只能說，會做生意真是一種天賦。
2
東李匯聚雇傭兵！
遠洋代建萬竹云峰，青特代建青特東序，龍湖代建海創惠水路項目，東李板塊的幾大新興項目全都引入了代建雇傭兵，看起來特別像古代的角斗場：有錢的出錢，能打的拿刀，通過分工合作獲取勝利。
東李為啥會成為角斗場呢？
權威機構的說法是“總量承壓、結構稀缺”：截止1月末，東李板塊的整體去化周期是11.4個月，而改善型產品的去化周期則在5個月以內。
換句話說，光有錢不行，還得有好產品。
不知道這個說法對不對。
3
青啤靜瀾山的作妖體質！
剛把人才房轉成商品房賣了4.3億的青啤靜瀾山項目，合同墨跡未干就又開始吵吵了：因為衛生間的問題再起爭議。
是非且不論，該項目是真愛爭啊。從開盤到交付，再從“人才房轉群租房、商品房”，開發商和業主們常常因為各種爭議沖上熱搜。
為啥總作妖呢？
因為跨行做地產的青啤，承襲了啤酒大佬的氣度卻不具備地產大佬的實力，產品力不足的時候就容易產生鏡像錯位，在面臨矛盾糾紛的時候下意識給自己涂上強勢姿態的保護色，從而導致激化而不是消融爭議。
一句話，就是這么個體質。
4
全屋整裝幾萬元即可拎包入住？
3月11日，青島市市場監管局發布2025年度消費投訴典型案例，其中包括膠州李哥莊的一起家庭裝修合同糾紛：消費者通過視頻號看到“全屋整裝幾萬元即可拎包入住”的宣傳，簽完合同才發現一些輔料及其他建材、人工費等未包含在內，需額外支付才能繼續施工。
為啥成為典型案例？一是類似糾紛很多，二是調解成功了。
沒錯，其實現實中有很多未能調解成功的類似糾紛，需要消費者去走繁瑣惱人的法律途徑。
所以，大家最好還是擦亮眼睛，看到特別優惠的條件時不妨問問自己：你何德何能，直教商家不惜虧本也要幫你裝修？
5
你好歹走個形式啊！
因為擅自采用協議方式選聘融城金州小區的物業服務企業，青島融成置業有限公司被膠州市綜合行政執法局罰款兩萬元。
老城區改造項目的情況比較復雜，指定物業企業的情況也很常見，但是你好歹走個形式嘛，搞個招投標又不是很難，尤其對于搞定膠州老城區首座百萬平米超級大盤的開發商來說，這些事情那都不叫事。
關鍵是理念上要重視起來，兩萬元罰款固然不多，但是顯得很業余嘛。
6
真會卡點！
作為非直供電小區，萊西宏東萬達公館最近因為電費收繳問題發生矛盾，供電公司號稱要對小區實施限時供電。
孰是孰非姑且不論，要解決這個老大難問題，眼下還真是一個好時機。
去年開始，實施非電網直供小區供配電設施改造升級就納入省政府部署的重點工作任務，也成為青島“民心工程暖萬家”的要點項目。而在今年最重要的會議上，青島大BOSS也公開將“完成非直供電小區改造1萬戶”列入提升城市功能品質的清單。
如何爭取早日改造，大家各自努力吧。
7
一人我飲酒醉！
忽如一夜春風來，千城萬市OPC，2026年春節之后，“一人公司”（One Person Company，簡稱OPC）就成為了各大有為城市搶跑的新賽道，青島更是發出了首張一人公司的營業執照。
簡單說，就是誰也不知道“一個人+AI”到底能干出什么事兒來，加上AI時代萬眾創新邏輯的背景，于是想象空間就大到無邊。
科技時代的特征就是新概念橫掃一切舊框架，所以，唱衰商業地產乃至吹捧“一人住宅”的各種觀點像雨后春筍一樣冒了出來，林林總總分不清對錯。
其實普通人不用在意對錯，你和歷史大勢發生關系的機會很渺茫，為此焦慮更是莫名其妙。九十年代末的時候很多人都看好網絡，也上了，然后呢？
然后網絡改變了社會，而你還在做牛馬。
8
有人看一眼中綠蔚藍灣嗎？
嶗山、東李、新都心的各家樓盤在價格戰里打得死去活來、驚得自媒體大呼小叫的時候，遠郊也有很多樓盤開啟了大降價，只是沒有人在意。
比如世紀大道板塊的中綠蔚藍灣，剛剛把價格降到了6字頭，還送車位和儲藏室，相比4年多前開盤時11000元的均價，實打實的腰斬。
遠郊盤如麻，為啥單說它？
因為它是青島唯一一個獲得“詹天佑金獎”的商品房項目，是青島首個取得綠色健康社區設計標識金級認證的社區，是以“靜音樓板、靜音分戶墻、靜音外窗、靜音電梯間、靜音排水、靜音入戶門”等六重靜音技術解決樓上樓下噪音的樓盤，是配備1.5萬平圍合式央景園林和健身房、圖書館以及入戶裝甲門的品質住宅。
這么一大堆優點，岳云鵬來了都未必能一口氣說完。
好盤大降價，降完獨長嘆，原因很簡單，就是地段又偏環境又差，周邊一大堆工廠。用一個網友的話說：從來只見雞窩里飛出金鳳凰，沒見過把金鳳凰往雞窩里塞的。
剛需片區硬拗改善，也只有國企能干出來吧？
編輯：周道
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