又一家北京國資房企宣布“退房”

3月15日，京投發展發布公告，擬將所持房地產開發業務相關資產及負債，整體轉讓至控股股東北京市基礎設施投資有限公司。

本次交易以現金支付，不涉及股份發行，不會改變上市公司股權結構與實控人歸屬，公司股票亦不停牌。

經初步測算，該事項已構成重大資產重組，同時屬于關聯交易，目前仍處于籌劃階段，具體資產范圍、定價及支付安排尚未最終確定。

作為國內TOD軌道物業開發的標桿企業，京投發展長期依托股東資源，專注地鐵車輛段上蓋綜合體開發，累計打造項目總規模超500萬平方米，形成了鮮明的軌道+物業特色。

在行業深度調整周期下，即便擁有國資背景與差異化賽道，京投發展仍難以抵御市場下行壓力，經營與財務狀況持續承壓，此次資產剝離成為其破局的關鍵舉措。

業績層面，京投發展已連續陷入虧損，經營基本面持續走弱。

2024年，京投發展營業收入僅14.17億元，同比大幅下滑86.69%，歸母凈利潤虧損10.55億元，虧損幅度同比擴大近六成。

2025年業績預告顯示，京投發展全年預計續虧10.25億元至12.3億元，連續三年虧損的格局基本確定。

營收腰斬、盈利失能，意味著傳統地產開發模式已無法支撐上市公司持續經營。

財務結構的惡化更為突出。截至2025年三季度末，京投發展總資產約603.72億元，總負債達550.16億元，資產負債率攀升至91.13%，遠高于行業平均水平。

居高不下的杠桿疊加銷售疲軟，使得京投發展財務費用高企、資產減值壓力增加，現金流與償債風險持續累積。

將資產與負債同步打包轉讓，是京投發展快速降杠桿、優化報表的最直接方式。

此次選擇由控股股東京投公司接盤，具備典型的國資風險統籌特征。

京投公司作為北京市屬大型國有獨資平臺，資金實力雄厚，能夠平穩承接存量項目與對應債務，避免資產低價處置帶來的價值損耗，也能保障在建項目正常推進、存量房源穩妥交付。

相較于市場化出售，內部承接既能守住風險底線，也能維護區域市場與業主穩定，是當前國資房企處置風險資產的主流路徑。

從業務邏輯來看，本次剝離并非簡單資產處置，而是徹底的戰略轉向。

交易完成后，京投發展將全面退出房地產開發環節，不再持有相關資產、不再開展相關業務。

這一安排有助于上市公司擺脫重資產、高杠桿、慢周轉的經營模式，切斷持續虧損與債務承壓的源頭，為后續轉型輕資產運營騰出空間。

近年來，京投發展早已主動收縮開發戰線。

京投發展連續多年未新增土地儲備，新開工面積大幅下滑，經營重心轉向存量項目交付與去化。

同時，軌道物業開發雖具備資源壁壘，但在市場需求走弱、去化周期拉長的環境下，重資產投入與回款緩慢的矛盾愈發突出，繼續固守開發業務，只會持續消耗上市公司凈資產與現金流。

退出開發主業后，京投發展的轉型方向具備清晰基礎。

京投發展長期深耕軌道配套領域，積累了成熟的項目運營、商業管理、物業服務能力，與控股股東在軌道交通、樞紐建設、城市更新等領域具備天然協同。

未來上市公司有望聚焦輕資產運營服務，圍繞軌道資產托管、商業運營、城市配套服務搭建新的盈利體系。

本次重組仍面臨多重不確定性。

交易定價需經審計評估，方案需履行董事會、股東大會審議，同時需完成監管審批流程，最終落地仍有待觀察。

但這一動作已釋放明確信號，對于高負債、連續虧損的地方國資房企而言，主動瘦身、依托股東紓困、轉向輕資產，將成為行業整合的重要趨勢。

對資本市場而言，京投發展的重組舉動，也傳遞出房企轉型的新邏輯。

上市房企的價值不再單純依賴開發規模與銷售金額，穩健的資產結構、可持續的現金流、清晰的轉型路徑，更能獲得市場認可。

通過剝離包袱、輕裝上陣，京投發展有望擺脫地產周期束縛，重新確立上市公司的定位與價值。

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