昆明真正“海景房”爛尾十余年太可惜，不如債主自己干

今年春節(jié)前，信達(dá)資產(chǎn)云南分公司集中掛牌轉(zhuǎn)讓一批資產(chǎn)，其中既有房產(chǎn)、土地，也有債權(quán)，金額最高的是對(duì)昆明佳達(dá)利房地產(chǎn)公司的債權(quán)，僅本金就有近7.4億，利息又有15.46億（2023年數(shù)據(jù)），加起來差不多23億。

這筆債權(quán)是佳達(dá)利房地產(chǎn)公司開發(fā)陽(yáng)宗海春城海岸項(xiàng)目產(chǎn)生的，所以信達(dá)資產(chǎn)持有的這筆債權(quán)，抵押物就是春城海岸的1949畝土地以及地上建筑物。春城海岸是佳達(dá)利在陽(yáng)宗海西岸開發(fā)的高爾夫度假大盤，爛尾已有10多年了。

春城海岸在陽(yáng)宗海西岸有14宗土地，大部分沒有開發(fā)

這已經(jīng)不是信達(dá)資產(chǎn)第一次處置有關(guān)春城海岸項(xiàng)目的債權(quán)，早在2023年，信達(dá)資產(chǎn)就已經(jīng)開始轉(zhuǎn)讓，之后也多次掛牌，但既然前幾次轉(zhuǎn)讓都不成功，如今經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還不如前幾年，房地產(chǎn)行情也更差，預(yù)計(jì)最新一次轉(zhuǎn)讓也不會(huì)成功。

既然反復(fù)轉(zhuǎn)讓沒有結(jié)果，其實(shí)信達(dá)資產(chǎn)可以考慮干脆自己開發(fā)春城海岸這個(gè)項(xiàng)目。這是因?yàn)橐环矫妫胚_(dá)資產(chǎn)很可能是佳達(dá)利公司最大的債權(quán)人，如果項(xiàng)目繼續(xù)拖下去佳達(dá)利公司破產(chǎn)，損失最大的是信達(dá)資產(chǎn)。另一方面，春城海岸這個(gè)項(xiàng)目作為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目來說，條件其實(shí)很不錯(cuò)，盤活后仍有市場(chǎng)價(jià)值。

下面這張圖就很能體現(xiàn)春城海岸獨(dú)一無二的賣點(diǎn)。春城海岸居于陽(yáng)宗海西岸的高地上，最近的建筑距離湖面只有100米，算得上是昆明，乃至云南真正的海景房了——畢竟項(xiàng)目正對(duì)的湖泊就叫陽(yáng)宗海。

俯瞰陽(yáng)宗海的春城海岸度假別墅

像這種居于湖畔高地的半山觀景條件，在昆明的旅居項(xiàng)目中，只有幾年前融創(chuàng)在滇池邊開發(fā)的滇池南灣未來城有一點(diǎn)類似，但如今已經(jīng)全部拆掉了，剩下的無論是滇池邊的古滇未來城還是三個(gè)半島觀滇樓盤，以及大理蒼山山麓的洱海觀景房，距離湖面近的沒有這個(gè)高差與視野，有這個(gè)高差與視野的距離湖岸又比較遠(yuǎn)。

在春城海岸看到的陽(yáng)宗海

當(dāng)然開發(fā)春城海岸并不容易，首先，項(xiàng)目本身有巨大債務(wù)，官司一大堆；其次，春城海岸受陽(yáng)宗海環(huán)境保護(hù)政策的影響，規(guī)劃有比較大的調(diào)整，按陽(yáng)宗海管委會(huì)的公開說法，春城海岸有1793畝土地土地不能按原計(jì)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，須轉(zhuǎn)型發(fā)展。即便是已經(jīng)修建并出售的6棟公寓，也要求收回改為公共用途。還有，當(dāng)年春城海岸有一大賣點(diǎn)是配套有高爾夫球場(chǎng)，后來也因?yàn)閲?guó)家治理整頓高爾夫，春城海岸配套球場(chǎng)停建，佳達(dá)利至今還欠著球場(chǎng)建設(shè)方北京泛華體育的一大筆錢，這也讓春城海岸的吸引力有所下降。

但這些障礙隨著時(shí)間推移，并不是無法克服，比如債務(wù)問題可以通過項(xiàng)目破產(chǎn)重整的方式簡(jiǎn)化；高爾夫球場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目而言并非必需配套，放棄即可，而且項(xiàng)目周邊還有其他高爾夫球場(chǎng)。最難的其實(shí)是項(xiàng)目部分地塊在陽(yáng)宗海生態(tài)緩沖區(qū)，按規(guī)定不能開發(fā)房地產(chǎn)，但項(xiàng)目土地出讓在前，生態(tài)紅線調(diào)整在后，其實(shí)也有政策空間。

實(shí)際上根據(jù)2022年新劃定的陽(yáng)宗海湖濱生態(tài)紅線及湖泊生態(tài)黃線，春城海岸只有很小一部分在紅線內(nèi)，絕大多數(shù)在紅線與黃線之間，被稱為緩沖區(qū)。按2022年的規(guī)定，黃線內(nèi)的生態(tài)緩沖區(qū)禁止新增建設(shè)項(xiàng)目；對(duì)已有開發(fā)項(xiàng)目，采取熔斷措施，重新嚴(yán)格論證，該取消的堅(jiān)決取消。

陽(yáng)宗海湖濱已開發(fā)、正開發(fā)和待開發(fā)的項(xiàng)目基本都在黃線內(nèi)

春城海岸在陽(yáng)宗海“兩線”劃定之前就已出讓土地、開工建設(shè)，按理說并不屬于新增項(xiàng)目，而是已有項(xiàng)目，只不過尚未建成，政策要求開發(fā)熔斷、重新論證。但實(shí)際上在劃定“兩線”之前，春城海岸因?yàn)橘Y金鏈斷裂早已自行停工，所以只存在重新論證的問題。既然可以論證，就能在開發(fā)與保護(hù)之間爭(zhēng)取最大公約數(shù)，讓陽(yáng)宗海的大好資源不要白白浪費(fèi)。

其實(shí)在陽(yáng)宗海“兩線”劃定之前，包括富力灣、華僑城等項(xiàng)目也都在黃線內(nèi)，并未禁止開發(fā)。更早前開發(fā)的春城高爾夫、山水灣等項(xiàng)目也是如此。既然這些項(xiàng)目都能存在，春城海岸也不至于判“死刑”。

去年來，云南省提倡發(fā)展旅居產(chǎn)業(yè)，而發(fā)展旅居，就必須要充分發(fā)揮云南好山好水的資源優(yōu)勢(shì)。像春城海岸這樣的難得海景房，明明都蓋好了一大批卻長(zhǎng)期爛尾閑置，實(shí)在是可惜。主要債權(quán)人信達(dá)資產(chǎn)與其三番五次徒勞轉(zhuǎn)讓債權(quán)，不如換個(gè)思路。