北京買房：理清思路，購房建議1819

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我和愛人戶口都是房山區(qū)的，房子也在房山區(qū)，倆孩子都在房山上小學(xué)，老大現(xiàn)在五年級下半學(xué)期，老二一年級下半學(xué)期。前幾年老大上學(xué)前我倆當(dāng)時的想法是就不雞娃了，也放過我們自己，就在房山上吧。但最近一年我愛人想法又發(fā)生了變化，一是老大學(xué)習(xí)還可以，在班里算是前幾名吧，二是我愛人她身邊同事有幾個去東西海買學(xué)區(qū)房的。

我想問下我們這種情況，如果去西城區(qū)買個房，400-500萬預(yù)算，比如廣外片區(qū)或展覽路片區(qū)，怎么樣，老大在房山上完六年級，小升初回西城派位，老二等三四年級的窗口轉(zhuǎn)學(xué)回西城，您看有哪些適合我們的片區(qū)，還是我們也可以看看東城的片區(qū)。

A：

1、西城買房，然后跨區(qū)小升初，這主要看運(yùn)氣。因?yàn)槲鞒堑侥壳盀橹梗瑢D(zhuǎn)學(xué)生的政策不算多友好，又是小升初，那如果沒有政保就必定是派位了。再加上五年級那就是高峰期入學(xué)的，無論哪年轉(zhuǎn)學(xué)都是同一屆，競爭程度是不變的，派入好中學(xué)的概率不是很高，只能看運(yùn)氣了。畢竟西城每個學(xué)區(qū)都有坑兒，而且轉(zhuǎn)學(xué)生還有跨學(xué)區(qū)派位的可能。

2、另外是房子角度，既然已經(jīng)上學(xué)，那就不能對口進(jìn)入小學(xué)。但是東西海又沒有單獨(dú)對口中學(xué)的學(xué)區(qū)房，導(dǎo)致的結(jié)果就是您家必須支付全部的學(xué)區(qū)溢價(jià)，但只利用到了一部分學(xué)區(qū)價(jià)值。

當(dāng)年您家是倆寶，用了兩次學(xué)區(qū)房，也可以說不虧吧，但總歸不如中小學(xué)都利用上的更劃算。

3、還有一點(diǎn)，如果確定轉(zhuǎn)學(xué)，那二寶也是宜早不宜遲，三年級不算晚，四年級就有點(diǎn)兒晚了。畢竟學(xué)區(qū)房買的其實(shí)是學(xué)習(xí)氛圍和環(huán)境，還是盡量早點(diǎn)兒去適應(yīng)教學(xué)模式吧，這樣小升初派位的時候或許也好點(diǎn)兒。

4、西城的常規(guī)建議是北城，比如展覽路或新街口，4/500肯定能買到房。廣外等南城學(xué)區(qū)也不是不行，而是派入普校的概率更高，還可能派入廣內(nèi)或大椿天呢，那買學(xué)區(qū)房的意義就更降低了。

5、東城對于轉(zhuǎn)學(xué)生的政策比西城友好，4/500萬的常規(guī)建議是先看龍?bào)w，再看東崇前。都是南城學(xué)區(qū)，價(jià)格相對低，但資源都不錯。不過這倆學(xué)區(qū)有被派入天永的可能，也是考慮好再買。

僅供參考。

借這話題最后說一句，很多家長以為不在東西海上學(xué)就不雞娃了。其實(shí)不對，是否雞娃和哪個學(xué)區(qū)或?qū)W校并沒有直接關(guān)系，不在東西海上學(xué)但瘋狂雞娃的有的是。

而且很多東西海在職的老師是不敢在本區(qū)給孩子補(bǔ)課的，那他們都去哪兒了？其他行政區(qū)唄，所以在豐臺石景山請的一對一老師，大多數(shù)都是西城海淀的。

房山的情況我不熟，但可以參考豐臺的，以補(bǔ)課價(jià)格來說基本等同于東西海，甚至更高，至少是不容易預(yù)定好老師。那這說明什么？需求旺盛唄，否則也不能炒高價(jià)格vs訂不上。

前兩年我有位典型的豐臺虎媽跟我聊天兒，她家竟然連副科（初中）都給孩子請了一對一，就為了中考時至少不吃虧。這位媽媽的留言讓我都震驚了：用金山銀海鋪路，否則殺不出這尸山血海。

看著挺恐怖吧？但也說明了虎媽們的焦慮。其實(shí)可以等每年中考出分后，去豐臺排名靠前的幾所學(xué)校門口看看點(diǎn)招現(xiàn)場。都不用去十二中，看看豐二+十八中就行，看看家長們的各種情緒就知道了。

沒經(jīng)歷過的很難體會那種焦慮、期盼、失落、驚喜，各種人間戲劇輪番上演，父母的尊嚴(yán)在孩子的分?jǐn)?shù)面前一文不值……

二

Q:

我們現(xiàn)在看的這套房是加蓋了小房的，業(yè)主說他前些年想開個便利店，但剛剛建成就趕上了治理違建，所以他就只好把玻璃門改成了實(shí)墻。但因?yàn)槲堇锏哪嵌聣σ呀?jīng)拆了，而且外邊也被社區(qū)砌了一圈墻，從外邊是看不到這間小房的，所以就沒恢復(fù)。

中介說現(xiàn)在是可以正常過戶的。但我們擔(dān)心的是萬一以后被登記了怎么辦？會不會被要求拆除啊？但是屋里的整堵墻目前只剩下承重的柱子了，也不是我們造成的，會被要求恢復(fù)嗎？施工成本挺高的。

A：

1、我要建議就是盡量別買，也沒占到什么便宜，何必自找麻煩呢？至于什么拆的只剩柱子和施工成本高都不成為借口，都是您家自己的事兒，別人才不在乎呢。

至于不是您造成的，那也不是監(jiān)管部門造成的啊，誰讓您買的找誰去，找原業(yè)主打官司去唄。估計(jì)贏不了，贏了的話也執(zhí)行起來相當(dāng)?shù)穆闊?/p>

2、最主要的一點(diǎn)，很多時候不是說城管或社區(qū)的要求拆除，而是一旦樓棟需要整改了，那在一樓的各種違建都必須拆除，否則人家無法更換管道+維修墻體。甚至不少樓棟連防護(hù)欄都得拆，只不過有的可以重新安回去而已。

那到時候您對抗的就不是監(jiān)管部門了，而是全樓的業(yè)主。這跟阻攔加電梯的難度不一樣，那是能得到很多人支持的，而違建的事兒很難得到同情。

3、至于是否被登記備案了倒無所謂，反正您也不賣，住著就是了，什么時候想賣再說。我只是提醒考慮好著改造的可能，畢竟中國從2020年開始就是從大規(guī)模開發(fā)，轉(zhuǎn)為老舊小區(qū)維護(hù)為主了，老小區(qū)都是早晚的事兒。

僅供參考。

三

Q:

我家孩子現(xiàn)在四年級，有一套人大附經(jīng)開學(xué)校的學(xué)區(qū)房，是老破小40多平米，租出去了，我們自己現(xiàn)在租房住。現(xiàn)在考慮要不要置換，考慮的點(diǎn)一個是孩子上學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)問題，所以需要看買的房子那邊的學(xué)位情況，避免買了房子但是轉(zhuǎn)不過去。

另一個是現(xiàn)在老破小要不要賣掉，目前已經(jīng)比買的時候降了小200W了。然后就是我們現(xiàn)在計(jì)劃是買2居或者三居，有電梯或者低樓層，總房價(jià)500W左右。您能幫忙分析一下和給點(diǎn)建議么

A：

1、轉(zhuǎn)學(xué)，從亦莊轉(zhuǎn)到外區(qū)嗎？那只要買房+遷戶就肯定能轉(zhuǎn)，初中學(xué)位都能安排，就是誰也不敢保證哪所學(xué)校而已，除非點(diǎn)招、政保和子弟。

不過也考慮好，以人大附經(jīng)開的成績和發(fā)展情況，或者說排名吧，轉(zhuǎn)學(xué)的話如果是派位，那有不如現(xiàn)在的可能。或者也看哪個區(qū)吧，朝陽的就好的多，用房子選中學(xué)的概率高。

2、現(xiàn)在的老破小要不要賣掉？算賬唄，用總價(jià)除以租金，如果在500左右就留著，400多就說明超跌了，沒必要著急賣。550或600以上就說明仍然有溢價(jià)，留不留的看自己了。

不過您這數(shù)字對嗎？40多平就降了小200萬，每平米降4萬多。那沒降之前還不得8萬一平，亦莊有過那么貴的老破小嗎？如果真是降了這數(shù)字就留著吧，肯定超跌了。

3、我沒明白這轉(zhuǎn)學(xué)，是從其他區(qū)轉(zhuǎn)到亦莊嗎？也就是賣了這套老破小，再買一套亦莊500萬左右的，是這意思嗎？否則500萬在東西海買帶電梯的兩三居可不容易，至少中等學(xué)區(qū)是沒這價(jià)格的。您還是說的詳細(xì)一點(diǎn)兒吧，我沒太理解。

僅供參考。

四

Q:

孩子明年27年上學(xué)，我戶口密云的，在高碑店工作，租房。看您說草房的陳經(jīng)綸保利分校挺好，這房子我們也覺得價(jià)格還行，兩居室180萬，能買嗎？

看很多博主都說這幾年學(xué)區(qū)房要降了，因?yàn)楹⒆由伲院軗?dān)心的就是到手后貶值。我們也考慮過八十中管莊分校，但都是老房，感覺更不靠譜，貶值的風(fēng)險(xiǎn)大，還有可能都沒人要了。

Ps：需求很簡單，第一就是學(xué)校要還不錯的，不奢求頂級。二就是要保值，不能說買了就跌了。三就是自住，兩居，房齡新點(diǎn)，環(huán)境好的。請推薦。

A：

1、陳經(jīng)綸保利是挺好的，當(dāng)初規(guī)劃的級別就是保障房社區(qū)中最高的。成績應(yīng)該是在朝陽區(qū)排中上，在系統(tǒng)內(nèi)排名也比較靠前。

2、幾套房都是麗景園的嗎？兩居室都180萬，怎么說呢？這幾套兩居都6/70平米，每平才3萬左右，有點(diǎn)兒偏低了。這幾套房或者說這價(jià)位的房大概率都有些瑕疵，也有可能是頂層底層或有遮擋什么的，如果嚴(yán)重的話就算硬傷了。

所以先考察好吧，便宜必定有便宜的道理，看自己是否能接受？另外如果是有瑕疵或硬傷，那就算不影響保值，流動性也是要受影響的，出手時不太好賣。考慮好。

3、學(xué)區(qū)房要貶值的話也只是溢價(jià)部分，有可能降低比例，但未必是直接降價(jià)。而且陳經(jīng)綸保利不算頭部校，所以對口小區(qū)也就都不算學(xué)區(qū)房，沒有溢價(jià)的，談不上單獨(dú)貶值。

老房也沒有單獨(dú)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，從長期看反倒是相對平穩(wěn)的，比次新房的整體波動小的多。之所以讓人感覺更不值錢，是因?yàn)槔戏繌纳鲜械臅r候就比商品房價(jià)格低，而且因?yàn)椴惶觅u，所以著急出手的就無奈降價(jià)了。但從整體來說，老房的價(jià)格波動一直都是平均值，占不到便宜也不吃虧。

4、您的需求我不好說什么，有點(diǎn)兒偏高了。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。