房地產究竟是軟資產還是硬資產？

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昨天看了戰爭陰霾下的新世界里的第二個話題，有好幾個讀者不約而同留言問了同一件事。

他們說，他們理解我講的軟資產與硬資產，但是很好奇，房地產屬于軟資產還是硬資產？

我覺得，這個問題，是要分階段看的。

首先，在總需求不改變的情況下。

我們可以把軟資產簡單的看成是基于人口的信用資產，而把硬資產看作是實物資產。

什么意思呢？

你比如美元，美債，各種權證，這些明擺著都是軟資產。

好比美元的本質是借條，美債的本質是付利息的借條。

所謂的借條就是你相信對方有能力還。

為啥有能力還？因為美國這家人有生產力嘛。

所以我說是基于對方人口下的信用資產。

那么我們換個標的物，比如美國產油，美國產金，美國產糧，這些已經產出來的，可以實物到港交付的能源，礦產，糧食，需要基于信用么？

如果我買的是對方的實物而非金融市場上的衍生品（所謂的價格對照物），那就是硬資產。

因為美國的油，金，開心果，直接拉我家港口了，我看得見摸得著，這就是硬資產。

我不需要再基于對你的信任了，你已經交付了。

你看，軟資產與硬資產涇渭分明，很好分辨。

但如果總需求變了呢？

那就是另一件事了。

我們假設地球因為各種變動，導致人口規模大幅度下降，從80億人，變成80萬人。

還需要那么多油來生產化肥，吃得完那么多開心果么？

你有沒有發現一個問題，所謂的硬資產，也沒你想象中那么硬。

硬是相對的，相對于信用而言，夠硬，我不需要再相信你了，這叫硬。

但如果你說人口都沒了，需求大幅度降低了，那是另一碼事。

因為說到底，再硬的東西，都是基于人類的需要。

人要是沒了，需要也就不存在了，皮之不存毛將焉附。

我們把軟硬的相對性想明白，我們來看房地產。

你想知道房地產到底是硬資產還是軟資產非常簡單，你看它是基于信用，還是不基于信用。

基于信用的，要靠相信人類會償還的，就叫軟資產，反之，就叫硬資產。

所以，如果這套房子你是全款買的，而且這一類房子，流通的過程中，買家們大都是全款買的，它的硬資產屬性就更高。

反之，如果這套房子你是貸款買的，而且這一類房子，流通的過程中，買家們大都是貸款買的，它的軟資產屬性就更高。

因為貸款買賣的過程依賴的是信用，我這個人未來多少年里的掙錢能力。

所以過去的五年來，我一直回答讀者們關于普通房產的價格取決于什么。

取決于什么？

取決于城市供應量+勞動者的收入水平。

勞動者的收入水平不增加，那普通房子都是賣給這些需要貸款才能買的起的用戶，你讓它咋漲。

即便勞動者的收入水平增加了，也需要城市的供應量不要太過分，否則都去買新房了，二手房咋漲。

這就是經典的軟資產占比比較高，它的價格，其實就是人的價格，就是勞動力的價格。

非普通房產，三核的房產，也就是核心城市核心地段里的高品質改善，它硬資產的屬性的占比，比前者更高。

你關注買家群體就行了，所謂房產占他的資產比例是多少。

你看普通房產占這戶人家的資產比例通常高達150%，200%，300%。

什么意思？就是說他是要借錢，用自己未來的信用，才能買下它。

而你反過來，你去看那些買上億房產的買家，你看房產占他身家的比例是多少？

也許只有個位數，百分之幾。

通常身家100萬的會踮起腳買300萬的房子，而買上億房子的人，身家不可能只有幾千萬，他可能十億都不止。

所以三核的房產，它有人的信用部分，它有實物部分，實物部分的占比高一些；

而普通的房產，你看著是實物，但實際上，人的價格，人的信用的占比，才是大頭。

于是你就會看到一個很有趣的現象。

在人的收入水平快速增加的年代里，三核房產的漲幅反而跑不贏普通房產。

因為后者的軟資產屬性占比大呀。

而在人的收入水平下降或者不增加的年代里，三核房產的跌幅小于普通房產。

因為前者的硬資產屬性占比大呀。

一個酒多一些，一個泡沫多一些，所以泡沫化的年代里，當然是泡沫多的那個贏，實物化的年代里，當然是泡沫多的那個輸。

也就是說，軟和硬，從來指的都不是軟件硬件，而是指未來與當下。

所以我昨天講戰爭陰霾下的新世界，安全成本抬升影響了什么？

影響了期和現的價差。

一枚礦挖出來了，未來安全成本的抬升影響它么？不影響，我已經拿到手里了。

但你怎么讓我相信我明年還能拿到？也許明年你們的礦被炸了，也許明年航道被封了，你挖出來也運不過來。

甚至，商業規則的被撕裂，都會改變實物的定價。

你像俄烏戰爭之前，兩桶油，一桶來自俄羅斯，一桶來自中東，你告訴我哪桶是高尚的？

它沒有區別的，一樣的油就該一樣的價呀。

可是，之后呢？它發生了區別，發生了巨大的定價上的區別。

同樣品質的那桶來自俄羅斯的油的價格，遠遠低于產自中東的。

幾乎變成白市價與黑市價了。

這就是我昨天講的，你以為只有美軍的收縮會帶來安全成本的改變？

不，商業規則的變化照樣可以。

以前大家認為財富是公平的，是通用的，現在發現不是，人家給你的財富施加一個污名，就可以打壓它的價格。

這何嘗不是一種安全成本的抬升？

最后這一切摩擦都要計入貿易成本的。

換言之，華爾街重拾硬資產，實際上是在追逐什么？

是在追逐當下，拋棄未來，被拋棄的，是信任。

信任這種過去幾十年來最重要的資產組成部分，它正在被削弱。

我不信你，你不信他，他不信我，雖然我們暫時還得湊合在一個星球上過，但我們很清楚明天什么樣。

于是，我們都在加緊為了那個明天的到來，各自準備著。

這就是新世界。
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