富民的房地產絕唱

前段時間云南房網報道了嵩明的外地購房客銳減，導致軍長、楊林等片區的旅居康養項目開發失血的消息，有粉絲留言讓我們再寫一寫其他郊區縣的房地產市場狀況，其實云南房網對晉寧、安寧的報道已經不少，倒是富民有一個項目很值得說道說道。

富民縣雖然與五華區接壤，縣城距離昆明市區也不算遠，又有高速公路直達，但由于人口少，經濟不發達，房地產開發規模比昆明周邊其他郊區縣（市）小多了，不僅面向本地人口的項目很少，也鮮有外來投資落地，不過也不是絕對沒有，漢華天馬山就是富民縣目前僅有的主要面向縣域外客群銷售的文旅項目。

漢華天馬山本來是富民的文旅地產希望

漢華天馬山由來自陜西的漢華產業集團投資開發，規劃面積10400 畝，2019年就開始建設，論規模，漢華天馬山在昆明所有文旅項目中并不算小，但市場影響力卻與開發規模并不相稱，即便是在巔峰時期，名氣也遠不及嵩明、晉寧、安寧的文旅項目，可是在富民，漢華天馬山卻是唯一能排得上號的房地產項目。

根據克而瑞的統計，去年富民銷售排名前五的項目中，漢華天馬山以1.24億的銷售額排名第一，其余四個項目的銷售金額都只有1000多萬，僅有漢華天馬山的十分之一，全部加起來也不到漢華天馬山的一半。而漢華天馬山去年1.24億的銷售額，在昆明郊區縣（市）項目中可以排到第九位，成績并不算差，可以說漢華天馬山幾乎是整個富民縣唯一能拿得出手的項目。

2025年富民縣房地產銷售榜（克而瑞圖表）

然而這并不代表漢華天馬山的開發與銷售狀況良好，實際上早在2021年疫情期間，漢華天馬山已經出現停工跡象，2022年更是大范圍停工，導致已經銷售的房產無法按時交付，配套無法兌現，甚至傳出一房兩賣的負面消息，后來還是被富民縣納入保交付名單，協調解決了部分資金后才完工，但無論是南區還是北區，實際交付都延期了。

由于資金斷鏈，漢化天馬山連已經開工銷售的部分都要政府保交樓，后續開發也就無力進行。雖然規劃占地面積上萬畝，但實際建設用地并沒有那么多，而項目公司云南漢華溫泉國際文化旅游度假村有限公司實際取得的土地僅有約560畝，其中部分土地還為了解決建設資金問題而退回給了富民縣。

漢華天馬山環境不錯

既然漢華天馬山連交付都成問題，后續開發也無力進行，為什么去年還能賣一個多億呢？其實去年以來銷售都是前期沒有賣掉的房源，雖然漢華天馬山實際開發規模并不大，但因為前期銷售比較差，剩余房源還很多，在保交付完成后這些剩余未售房源就成了現房，去年一直在低價傾銷，由于是現房且價格十分低廉，還是吸引了不少客源。

去年漢華天馬山的房子便宜到了什么程度呢？昆明某代理機構在網上報出的價格是46萬即可入手83平米溫泉入戶精裝別墅，算下來一平米也就5000多，還有40多平米的贈送面積和私家花園。漢華天馬山還有高層公寓，價格更便宜，毛坯房單價只有3000多。

漢華天馬山的高層公寓

這樣的價格還是代理機構的對外報價，相信開發商給到中介的價格就更低。漢華天馬山這么便宜，并不是開發成本就這么低，其實算上土地和建安成本，漢華天馬山如今的售價無論如何都是虧本的，這恰恰說明項目的后續開發根本不可持續，開發商不過是虧本甩賣止損罷了。

去過漢華天馬山的人都知道，這個項目雖然環境不錯，還有溫泉，可是距離富民縣城還有10公里，項目本身在山上，交通不便不說，配套全靠自建，如果開發商無力也無意進行后續開發，以富民的房地產投資吸引力以及房地產市場的長期趨勢，恐怕也不會有其他投資人接盤開發，那么現有的部分就將是整個項目的絕唱了。

甚至對富民縣而言，漢華天馬山都很可能是旅居康養地產開發的絕唱。