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北京章哥,房地產從業20年,通曉業內門道,我不做所謂的“專家”,只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
給我分析一下,豐臺熙悅天寰次新房小區,89平三居,地鐵在建,園博園板塊,離園博園很近,周邊有產業有學校也有醫院,配套齊全。現在網上報價5萬多,我肯定是賠了點,但賣掉覺得可惜,結合著地段和小區以及地鐵配套,是不是應該再留一段時間,等地鐵通車后再賣?
A:
1、熙悅天寰,這地段兒應該算大灰廠吧?畢竟和園博園隔著一條鐵道,被這種天然屏障所分割的就不好算一個板塊了。
而且鐵道分割對板塊的影響很大,一是不太好規劃,二是板塊間不好聯動,第三是對人們的“心理距離”影響較大。所以鐵道、河道、高速或綠化帶兩邊的發展經常是冰火兩重天。
當然,到目前為止,鐵道東邊,也就是園博園這邊也不算太強,都是在發展中吧。但畢竟的通了地鐵,板塊價值相對更高點兒。
2、周邊確實有產業,但主要是槐樹嶺的軍工產業吧?那是研究坦克的,跟周邊沒什么關系,對房價也不會有拉動作用。
學校怎么說呢?十中在豐臺很不錯,但在全北京來講不算太強。而且這是分校,所以對房價也沒什么影響,就是必備的配套而已。
醫院我還真不熟,沒注意。但既然有就肯定算支撐之一,挺好的,就是也對房價沒什么幫助,也是必備配套。
3、我認為如果不是大盤上漲,那地鐵通車的話對當地房價沒什么幫助。畢竟離的不算近,而且這是新房,當初人家做規劃+制定價格時,已經把地鐵的價值計算進去了,也就是透支了未來的升值。
所以如果地鐵按時通車,那大概率是拉平預期,錯后的話有可能還是利空呢,畢竟小區的次新也是有時效性的。
4、總之我認為房子是用來住的,這種地段也是典型的自住為主。所以還是多考慮自住吧,如果確定不自住就索性賣掉,留著的話就別有太高的預期了。
或者您也可以算算租售比,租金收益大概率是比市區的要低個10-20%左右的,這可以看作溢價,也說明了性價比不是很高。
僅供參考。
二
Q:
如果是現在名下一套不帶電梯的六樓的老破大,是不是屬于劣質資產啊?大興**小區的,租金2000多。現在賣掉是否應該,等再過兩年換成市里地段好點的。
A:
1、劣質資產倒談不上,畢竟是北京的房子,怎么的也比小城市的強,絕不可能跌到鶴崗的程度。或者說如果是從投資角度考慮,新買的話肯定不建議,但既然是已經持有,那也沒必要非得賣。
2、大興**小區,地段兒確實不算強,主要是沒地鐵,而且周邊也沒什么配套。這種地段兒一般不會有太好的規劃,所以就是自住為主吧,其他的期望值別太高。
但租金2000多不太對,您這面積這么大,戶型從圖上也看不出毛病,每平米每月才不到20塊錢嗎?太便宜了,就算是頂樓也不至于啊。我估計您是不是租給的中介啊?這應該是扣除了管理費之后的價格吧?
但如果真的是這個租金,那要是我就不留著了。因為價格走勢方面肯定不占優,大概率還是落后大盤的,租金收益率也嚴重落后平均值,那為什么要留著?
3、不過是否再過兩年,還是看行情吧。如果大盤不漲就等著看,漲了的話建議提前。
僅供參考。
三
Q:
我現在住大興父母家,但工作在東五環,所以想在通州買房,一是節省通勤時間,二是為孩子上學考慮,三就是看好通州的未來發展了。請推薦房子。
Ps:不好意思,預算首付120萬,貸款可以高一些,月供不超1萬都可以。希望是兼顧宜居和升值,離地鐵不超500米,三居南北通透,有停車位。不要高層,只要不超八層的花園洋房。當然最主要的還是學校資源,至少在北京能排中上水平的。
A:
1、唉,怎么說呢?我就多余追問您的預算和要求。不問的話我能模糊的糊弄一下,這一問倒麻煩了,您這要求有點兒突破我的認知了。
2、首付正常,但說實話,月供1萬對應200萬左右的貸款,在北京真的不算多高。當然,總價300多萬基本接近通州房價的中位數,但您的要求可是遠遠超過通州的中位數了。
地鐵不超500米,步行就是15分鐘之內,這種小區不多,其實您自己在地圖上都能給列出來。三居南北通透,一般都得100平左右吧,3萬多不超4萬一平,這種價格的房子不少,但您這花園洋房+停車位+中上學區,那在通州可就幾乎沒有了。
3、所以您要不還是在網上先看看,有了現實的概念再說要求。否則就只能是想辦法撿漏兒了,常規情況下買不到符合要求的。
僅供參考。
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