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北京章哥,房地產(chǎn)從業(yè)20年,通曉業(yè)內(nèi)門道,我不做所謂的“專家”,只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
一
Q:
我好多年沒(méi)有經(jīng)歷買賣房子的事了,因?yàn)楹⒆雍笃谝诒本┵I房,所以想讓您給點(diǎn)建議。我們的基本情況是我和我愛(ài)人都是保定市體制內(nèi)單位,孩子是2023年分配到大興機(jī)場(chǎng)東方航空工作(現(xiàn)北京戶口)。目前在租房,之前單位有一個(gè)大興機(jī)場(chǎng)生活保障住宅項(xiàng)目,現(xiàn)房當(dāng)時(shí)也有具體方案,后來(lái)不知道什么原因擱置了,也不知道什么時(shí)候能有結(jié)果。
現(xiàn)在有想房產(chǎn)市場(chǎng)買房的想法,2室七八十平米左右,總預(yù)算400萬(wàn),不考慮學(xué)區(qū),通勤方便居住環(huán)境好點(diǎn)即可。您覺(jué)得現(xiàn)在是下手的時(shí)機(jī)么?另外我們還有必要再等單位的那個(gè)項(xiàng)目么?畢竟單價(jià)比市場(chǎng)價(jià)要便宜不少,您有時(shí)間了受累幫著分析分析。
A:
1、保障住宅項(xiàng)目,那大概率就是違規(guī)賣房的手續(xù)問(wèn)題唄,各家央國(guó)企都是這點(diǎn)事兒。等著吧,應(yīng)該都有變相的解決方案,上有政策下有對(duì)策。
2、400萬(wàn)買7/80平,單價(jià)就是5萬(wàn)左右,那這也買不了學(xué)區(qū)房。或者說(shuō)能買到的都是占坑兒房,面積小,而且溢價(jià)高=居住的性價(jià)比低+保值風(fēng)險(xiǎn)大。
3、我認(rèn)為現(xiàn)在算合適時(shí)機(jī),因?yàn)楸本┑钠骄饨鹗找媛室呀?jīng)超過(guò)銀行同期存款利率了。這種情況在樓市歷史上就出現(xiàn)過(guò)三次,每次都是相對(duì)的低谷期。
以400萬(wàn)來(lái)說(shuō),對(duì)應(yīng)租金在6000多,租售比600左右,刨去物業(yè)取暖什么的凈回報(bào)率1.8%左右。而五大行五年期利息才1.5%,國(guó)債最高1.7%。那在這種對(duì)比下,北京房?jī)r(jià)還能有多少下降空間啊?
4、單位項(xiàng)目,既然是現(xiàn)房那就等著唄,只要是能出售就肯定占便宜。雖然不能有產(chǎn)權(quán)+公開(kāi)上市,但至少也能內(nèi)部交易,這是大型央國(guó)企的福利,錯(cuò)過(guò)了肯定不劃算。但如果到時(shí)候是出租的就談不上了,相當(dāng)于公租房了。所以還是問(wèn)清楚吧,只要是能對(duì)員工出售就應(yīng)該等著。
僅供參考。
二
Q:
請(qǐng)問(wèn)預(yù)算320-340萬(wàn),首付大概280萬(wàn),貸款差不多60萬(wàn),想買個(gè)80-90平的次新房,我主要看豐臺(tái)和大興兩個(gè)板塊吧。
大興主要看西紅門和棗園板塊,大紅門的世嘉博苑和鴻坤理想城環(huán)境看上去還行,但是通勤好像有些遠(yuǎn)?棗園那邊看上了中建國(guó)際港,不過(guò)現(xiàn)在標(biāo)價(jià)有點(diǎn)高。豐臺(tái)這邊,主要看了天倫錦城,曉月新苑,建邦楓景,東海儀園,感覺(jué)對(duì)比不出什么優(yōu)劣。
以上這些您幫忙看看,哪個(gè)房源比較好,比較適合我,質(zhì)量還說(shuō)得過(guò)去的。我不考慮學(xué)區(qū),主要就考慮通勤以及周邊能有幾個(gè)醫(yī)院,配套說(shuō)的過(guò)去就行。
A:
1、對(duì)比不出什么優(yōu)劣?按說(shuō)從地段兒到小區(qū)性質(zhì)的區(qū)別都挺明顯的,但您考慮通勤那就不好說(shuō)了,只能自己感受。醫(yī)院我也不熟,還得是“幾個(gè)醫(yī)院”,我真不熟。
2、簡(jiǎn)單說(shuō)吧,自住角度看自己的喜好,地段兒角度則是西紅門占優(yōu),理想城的價(jià)格走勢(shì)也等同于市區(qū),世嘉博苑也差不多,畢竟都沒(méi)出五環(huán)呢。然后結(jié)合小區(qū)則是中建國(guó)際港,在棗園板塊內(nèi)僅次于紅木林而已。
新發(fā)地的到目前為止還是自住為主唄,買菜什么的很方便。雖然有可能在批發(fā)市場(chǎng)搬遷后重新規(guī)劃,但幾年過(guò)去了也沒(méi)什么消息,只能等著。如果重新規(guī)劃就是利好,否則繼續(xù)普通。
曉月苑這地段兒看自己喜好吧,優(yōu)勢(shì)是居住的性價(jià)比高,地段兒則是典型的城市孤島,四邊都被鐵道+高速+五環(huán)綠地河道什么的給隔離了,地鐵也特意繞開(kāi)了,通勤方便嗎?反正不算多強(qiáng)的地段兒吧,而且這里有什么醫(yī)院我都不知道,好像沒(méi)有吧?
建邦楓景是保障房+商品房都有的小區(qū),地段兒還行,但小區(qū)不算多強(qiáng)。東海儀園是典型的兩區(qū)交界,也就影響了價(jià)格走勢(shì),否則不至于這么便宜。但這邊的醫(yī)院就多了,四環(huán)邊至少倆三甲,離石景山和朝陽(yáng)醫(yī)院也應(yīng)該不遠(yuǎn)。
3、總之您這問(wèn)題問(wèn)的我不好回答,也不知道您的“優(yōu)劣”標(biāo)準(zhǔn)是什么,所以也只能是列出情況供參考吧。
僅供參考。
三
Q:
我就是因?yàn)槔掀菩『瓦h(yuǎn)大新糾結(jié)啊,畢竟北京現(xiàn)在的兩極分化太嚴(yán)重了。北三環(huán)的老破小都要6萬(wàn)一平,60多平就400多萬(wàn)了。而北五環(huán)的次新房商品房才2萬(wàn)多一平,300萬(wàn)就能買大三居了。我能不糾結(jié)嗎?
我當(dāng)然理解房子是用來(lái)住的,可所有人都勸我寧買市區(qū)不買郊區(qū)。但就因?yàn)槭欠孔邮怯脕?lái)住的,住的宜居的不是應(yīng)該才保值好嗎?
A:
1、宜居的保值更好是對(duì)的,至少是流動(dòng)性更強(qiáng)。但這要有個(gè)前提,就是在同一個(gè)或同等地段兒之內(nèi),越宜居的才越受追捧。離的很遠(yuǎn)就不好相比了,放大唯獨(dú)就是北京的老破小跟鶴崗的次新房相比,怎么比啊?沒(méi)意義。
2、我一般建議是這樣兒,即便不考慮保值什么的,也應(yīng)該再考察一下通勤,看看距離和時(shí)間是否能接受,是否能長(zhǎng)期接受。
因?yàn)槟舱f(shuō)了沒(méi)在郊區(qū)住過(guò),那一次兩次的看房是沒(méi)什么感覺(jué)的,新鮮勁兒還沒(méi)過(guò)呢。而如果是天天往返好幾年,那是否能接受就不一定了。所以建議是先在五環(huán)外租一套,體驗(yàn)幾個(gè)月的交通再說(shuō)是否能真正接受?
另外您說(shuō)的這五環(huán)是指北七家一帶吧?房租也不算貴,跟中介說(shuō)清楚,短租一段時(shí)間試試再?zèng)Q定。
3、另外還多說(shuō)一句,正因?yàn)榻紖^(qū)的房子宜居,所以市區(qū)的才會(huì)來(lái)買房租房。但人們既然是大老遠(yuǎn)過(guò)來(lái)的,圖的就是物美價(jià)廉,再加上誰(shuí)都會(huì)覺(jué)得自己既然放棄了方便的交通,怎么的不得在價(jià)格上有點(diǎn)兒彌補(bǔ)啊?所以就很難出高價(jià),尤其是離地鐵遠(yuǎn)的板塊,價(jià)格和租金走勢(shì)都很難占優(yōu)。
僅供參考。
四
Q:
我和我愛(ài)人近期想要買一個(gè)投資性房產(chǎn)。不自住、租金和公積金能覆蓋月供、好出手、房齡相對(duì)較新、近地鐵、五環(huán)內(nèi),總價(jià)500左右。主要考慮金融投資屬性。
我們初步看了一下,覺(jué)得北苑、青年路和麗澤(草橋)這幾個(gè)板塊可能可以滿足我們的需要。目前我們住在永豐附近,單位分配的家庭公寓無(wú)租金。能否咨詢您一下,哪個(gè)板塊比較能滿足我們的需求?目前我們兩個(gè)人每月公積金一共13000,首付200萬(wàn)元左右。
A:
1、不自住的投資房,那肯定是先北后南啊。因?yàn)殡m然草橋的板塊挺好,大多數(shù)小區(qū)的價(jià)格走勢(shì)也不落后,但在歷次行情中的傳導(dǎo)順位都不算靠前,價(jià)格走勢(shì)也不如新北苑+朝青的熱門小區(qū)。尤其新北苑,四害為主吧,是北京到目前為止唯一一個(gè)全板塊跑贏大盤的(除了別墅和公寓)。
2、不過(guò)您家的要求偏高了,所有優(yōu)勢(shì)都要占上,而且還五環(huán)內(nèi),那就甭提北苑了,新的老的都在五環(huán)外呢。
而且新北苑的租金收益也不算高,就因?yàn)閮r(jià)格走勢(shì)強(qiáng),租金跟不上。這就跟股票的升值vs市盈率似的,甘蔗不能兩頭甜。當(dāng)然如果撿漏兒就算各項(xiàng)兼顧了,這種時(shí)期還有可能吧,找找看。
500萬(wàn)房子的租金一般7000來(lái)塊錢,高了8000吧,再高就比較難了。當(dāng)然價(jià)格走勢(shì)偏弱的有可能,但升值不好又不好聊投資屬性了。
3、總之先看新北苑吧,沒(méi)合適的再看朝青。另外也可以看看亞運(yùn)村望京等地,反正也不是自住,避開(kāi)學(xué)區(qū)房就行。另外每套房都算算租售比,然后再綜合比較。
僅供參考。
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