東京公寓日趨“躺平”，外國投資者能否撿漏？

東京公寓市場不久前還在沖擊2億日元天花板，轉眼就來了個急剎車——

二手房滯銷、高價盤降價......這場持續已久的樓市狂熱，真的走到頭了嗎？

01

曾經瘋到離譜，億級公寓成日常

此前日本公寓市場熱得發燙，東京都心6區（千代田、中央、港區、新宿、文京、澀谷）的新建公寓，完全走出了瘋漲行情。

據不動產經濟研究所數據，2025年這里的新建公寓均價達到1億9503萬日元，距離2億關口僅一步之遙。

過去大家還把過億日元的高級公寓稱作“億級公寓”，如今市中心房源開價一億日元以上成了市場常態。

不動產調查公司的統計數據十分扎心：

東京都內70平米新建公寓的均價已達到當地居民平均年收入的17倍！

普通人想老老實實靠攢工資買房？只能在夢里實現了。

02

說涼就涼，二手市場躺平

然而從去年年底開始，東京樓市畫風突變。

一線房產中介圈都在傳同一個消息：

二手房市場冷清了下來。

標價1億到2億日元的二手房，從掛牌到成交的時間明顯拉長，銷量大幅下滑。

以往人氣爆棚的灣岸地區率先進入調整期，價格開始往下走。

港區三田花園山丘公寓的走勢就很有代表性：

這個千戶大盤2023年開盤時，80平米左右戶型每坪售價1300萬～1400萬日元；

2025年4月交房后，有人想炒差價，掛出2600萬～3000萬日元的高價，結果價格一路回落。

如今每坪只能賣1600萬～2000萬日元，行情明顯變冷。

不少業內人直言，市中心公寓的暴漲的勢頭算是告一段落了...

03

加息一刀致命

樓市突然降溫，核心原因就是利率上漲。

日本央行2025年12月將政策利率上調至0.75%，市場普遍預判，后續還會多次加息，最終或將升至1.5%左右的中性利率水平。

這波加息打碎了此前日本樓市“價高也有人買”的行情。

以前負利率時代，貸款成本低。

就算房價貴，買家也能靠超低浮動利率貸款上車。

如今利率一漲，月供壓力翻了N倍：

貸款1億日元、分35年償還，利率0.3%時月供約25萬日元；

利率升到1.5%后，月供直奔近30萬日元，一年多花60萬日元，普通家庭根本扛不住。

自住需求減少的同時，投資客也開始撤離。

利率上升拉高資金成本，租金卻漲不上去，投資回報率大幅縮水。

大量投資盤涌入二手市場，只能降價甩賣才能找到接盤者。

不過目前日元走勢疲軟，對于想要在日本購入二手房的外國人來說幾乎沒有影響。

少了部分投資者的干擾，現在說是“彎道超車”的最佳時機也不為過。

眼下東京公寓市場從狂熱轉向冷靜，漲跌深陷迷霧里，不管是自住還是為留學子女提前布局，普通人很容易踩坑、買錯、虧本金。

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